Povinnosti při prodeji nemovitosti: na co si dát pozor před podpisem smlouvy

Při prodeji nemovitosti nestačí jen najít kupujícího a domluvit se na ceně. Stejně důležité je mít v pořádku daňové povinnosti, PENB, dokumentaci ke stavbě, informace o technickém stavu a smluvní podklady. Právě tyto zdánlivé detaily často rozhodují o tom, zda prodej proběhne hladce, bez zbytečných slev a bez sporů po předání.

Z praxe realitního makléře vím, že většina problémů nevzniká proto, že by prodávající chtěl něco zatajit. Často jen neví, jaké dokumenty si má připravit, co má kupujícímu sdělit a které povinnosti se ho opravdu týkají. Proto se vyplatí řešit právní, daňovou a technickou přípravu ještě před zveřejněním nabídky, ne až ve chvíli, kdy se objeví vážný zájemce.

Daň z příjmů při prodeji nemovitosti: kdy se může týkat prodávajícího

Příjem z prodeje nemovitosti může, ale nemusí podléhat dani z příjmů. Záleží hlavně na tom, jak dlouho jste nemovitost vlastnili, zda jste v ní bydleli, jak jste ji nabyli a jestli peníze použijete na vlastní bytovou potřebu.

U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se obecně posuzuje desetiletý časový test. U nemovitostí nabytých před tímto datem se v řadě případů uplatňuje původní pětiletý režim. Konkrétní posouzení ale vždy záleží na okolnostech, zejména u dědictví, obchodního majetku, družstevního podílu nebo při použití peněz na vlastní bytovou potřebu.

Pokud příjem osvobozený není, uvádí se v daňovém přiznání za rok, ve kterém jste příjem obdrželi. U vyšších částek doporučuji řešit daňové dopady s daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy. Včasné posouzení daňových dopadů může mít významný vliv na to, kolik vám z prodeje skutečně zůstane.

Osvobozený příjem nad 5 milionů korun: kdy může vzniknout oznamovací povinnost

Pozor: i když je příjem z prodeje od daně osvobozený, nemusí to automaticky znamenat, že nemáte žádnou povinnost vůči finančnímu úřadu.

Fyzická osoba má obecně povinnost oznámit osvobozený příjem, pokud jednotlivý příjem přesáhne 5 milionů korun a nejde o situaci, kterou si správce daně může ověřit z dostupných evidencí. V praxi se proto vyplatí zbystřit například u některých převodů členských práv v družstvu nebo u méně běžných převodů, kde příjem nemusí být správci daně jednoduše dohledatelný.

Proto je vhodné u dražších nemovitostí, zděděného majetku, družstevních bytů nebo složitějších převodů nechat daňovou stránku zkontrolovat odborníkem.

Daň z nemovitých věcí po prodeji: co řešit po převodu

Po prodeji je potřeba myslet také na daň z nemovitých věcí. Změny, které mají vliv na stanovení daně, se vůči finančnímu úřadu obvykle řeší do 31. ledna následujícího roku. Typicky jde právě o prodej nebo koupi nemovitosti.

Pokud jste prodali jedinou nemovitost v daném kraji, obvykle se řeší ukončení daňové povinnosti. Pokud vám v daném kraji zůstaly další nemovitosti, může být potřeba podat dílčí daňové přiznání a změnu v něm zohlednit.

V praxi doporučuji po dokončení vkladu vlastnického práva do katastru zkontrolovat, zda je vše správně vyřešeno i daňově. Je to drobný krok, ale pomáhá předejít pozdějším výzvám a nedorozuměním.

PENB při prodeji bytu nebo domu: kdy ho řešit

Průkaz energetické náročnosti budovy, často označovaný jako PENB, patří mezi dokumenty, které by měl prodávající řešit už před zahájením inzerce.

Při prodeji budovy nebo ucelené části budovy je vlastník povinen opatřit si průkaz, předložit ho zájemci před uzavřením smlouvy a předat ho kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Energetická třída se zároveň promítá i do inzerce a dalších informačních materiálů k prodeji.

U bytů se často pracuje s PENB celého domu. Vlastník jednotky si ho vyžádá od SVJ nebo správce. Pokud průkaz není k dispozici včas, je potřeba postupovat obezřetně a správně nastavit inzerci i smluvní dokumentaci.

Výjimka může přicházet v úvahu například u starších budov vystavěných a naposledy významně změněných před 1. lednem 1947, pokud se na tom obě strany písemně dohodnou. Nelze ji ale brát automaticky. Vždy je potřeba ověřit, zda se na konkrétní nemovitost skutečně vztahuje.

Dokumentace stavby a pasport

U rodinných domů, rekreačních objektů a dalších staveb se kupující často ptají nejen na technický stav, ale také na to, zda dokumentace odpovídá skutečnému provedení stavby. Pokud dokumentace chybí nebo neodpovídá realitě, může se řešit pasport stavby.

Pokud se dokumentace nedochovala, neodpovídá realitě nebo dům prošel úpravami bez jasných podkladů, může to být problém při prodeji, financování i následném užívání. Kupující se často ptají na kolaudaci, zakreslení přístaveb, technické místnosti, garáže, studny, jímky nebo změny dispozice.

Neznamená to, že bez perfektní dokumentace nelze nemovitost prodat. Znamená to ale, že je potřeba stav včas prověřit, kupujícího pravdivě informovat a rizika správně ošetřit ve smlouvách.

Technický stav a skryté vady

Jedním z největších rizik pro prodávajícího jsou skryté vady. Kupující může v určitých případech vady řešit i po převodu vlastnictví, zejména pokud šlo o vadu, která existovala už při prodeji a nebyla při běžné prohlídce zjistitelná.

Typickým příkladem je zatékání do střechy, vlhkost za obkladem, porucha kanalizace, skrytá plíseň, nefunkční izolace, statická závada nebo problém s rozvody.

Prodávající by se neměl spoléhat jen na obecnou větu, že se nemovitost převádí „jak stojí a leží“. Bezpečnější je konkrétní popis stavu, předání známých podkladů, uvedení zjištěných vad a kvalitní předávací protokol.

U starších domů často doporučuji technickou prohlídku nebo alespoň odborné posouzení nejrizikovějších částí. Prodávající tím získá lepší přehled o tom, co prodává, a kupující dostane jasnější informace o stavu nemovitosti.

Revize a kontroly: kdy dávají smysl

Ne každá revizní zpráva je při každém prodeji povinná. Přesto mohou revize a kontroly výrazně snížit riziko sporů, zejména u rodinných domů, rekreačních objektů a starších nemovitostí.

Nejde o univerzální seznam povinných dokladů pro každý prodej. Spíš o přehled dokumentů, které mohou být podle typu nemovitosti užitečné nebo důležité pro vyjednávání s kupujícím.

Smysl často dává připravit nebo dohledat například:

• revizi nebo kontrolu elektroinstalace,
• doklady ke kotli, plynovému zařízení a topnému systému,
• zprávu o kontrole nebo revizi spalinové cesty,
• revizi hromosvodu, pokud je instalován,
• dokumenty ke studni, ČOV, jímce, septiku nebo tepelnému čerpadlu,
• návody a servisní protokoly k technologiím v domě.

U spalinových cest je rozdíl mezi pravidelnou kontrolou a revizí. Revize se provádí například před uvedením nové spalinové cesty do provozu, po stavební úpravě komínu, při změně paliva, po komínovém požáru nebo při podezření na trhliny.

U plynových zařízení je vhodné ověřit konkrétní stav u odborně způsobilé osoby nebo správce zařízení. Předpisy a požadavky se v této oblasti vyvíjejí a starší právní odkazy nemusí odpovídat aktuální praxi.

Co připravit před zahájením prodeje

Než se nemovitost začne veřejně nabízet, je vhodné připravit si základní balíček dokumentů. Konkrétní rozsah se liší podle toho, zda prodáváte byt, rodinný dům, rekreační objekt nebo pozemek. Dobře připravený prodej působí důvěryhodněji a kupující se snáze rozhodují.

U bytu se obvykle připravuje list vlastnictví, nabývací titul, PENB, evidenční list, předpis záloh, informace od SVJ, stanovy nebo prohlášení vlastníka, případně zápisy ze shromáždění a informace o plánovaných opravách.

U domu je dokumentů více. Kromě listu vlastnictví a nabývacího titulu se hodí stavební dokumentace nebo pasport, kolaudační souhlas či jiné povolení k užívání, PENB, revize a servisní zprávy, informace o zdroji vody, odpadních vodách, vytápění a přístupu k nemovitosti.

U pozemků je důležité prověřit územní plán, přístup, sítě, ochranná pásma, věcná břemena, pachtovní smlouvy, nájemní vztahy a případné omezení využití.

Dobrá příprava chrání cenu i klid prodávajícího

Povinnosti při prodeji nemovitosti nejsou jen administrativní formalita. Dobře připravený prodej pomáhá chránit cenu, zvyšuje důvěru kupujících a snižuje riziko sporů po předání.

Majitelé někdy odkládají přípravu dokumentů až na dobu, kdy už mají vážného zájemce. To je ale pozdě. Pokud se problém objeví až při jednání s kupujícím, může to znamenat tlak na slevu, prodloužení prodeje nebo ztrátu zájemce.

Proto při přípravě prodeje nekontroluji jen cenu a marketing. Dívám se také na dokumenty, technický stav, smluvní rizika a praktické otázky, které budou kupující řešit. Právě tahle příprava často rozhoduje o tom, zda bude prodej rychlý, bezpečný a výhodný.

FAQ: nejčastější otázky k povinnostem při prodeji nemovitosti

Musím při prodeji nemovitosti platit daň z příjmů?

Ne vždy. Záleží na době vlastnictví, způsobu nabytí, bydlení v nemovitosti, použití peněz na vlastní bytovou potřebu a dalších okolnostech. U nemovitostí nabytých od roku 2021 se obecně posuzuje desetiletý časový test, u starších nabytí se často uplatní pětiletý režim. U složitějších případů doporučuji konzultaci s daňovým poradcem.

Musím finančnímu úřadu hlásit prodej nemovitosti nad 5 milionů korun?

Někdy ano, ale nejde jen o samotnou prodejní cenu. Oznamovací povinnost se obecně týká osvobozených příjmů fyzických osob nad 5 milionů korun, pokud nejde o zákonnou výjimku. Typicky je vhodné prověřit družstevní byty, dědictví a další méně standardní situace.

Je PENB při prodeji povinný?

Ve většině případů ano. Při prodeji budovy nebo ucelené části budovy má prodávající povinnost průkaz opatřit, předložit zájemci a předat kupujícímu. U bytu se zpravidla vychází z průkazu celého domu.

Musím mít při prodeji domu stavební dokumentaci?

Vlastník stavby má mít dokumentaci odpovídající skutečnému provedení. Pokud se nedochovala nebo neodpovídá skutečnosti, může být nutné řešit pasport stavby. Pro prodej je důležité, aby kupující věděl, co přesně kupuje a jaký je právní a technický stav stavby.

Jak dlouho může kupující řešit skryté vady?

U nemovitostí se v praxi často řeší lhůta až pěti let od nabytí. Záleží ale na konkrétních okolnostech a povaze vady. Prodávající by proto měl pravdivě popsat známé vady, předat dostupné podklady a nespoléhat se jen na obecné formulace ve smlouvě.

Pomohou revize při prodeji nemovitosti?

Ano, zejména u starších domů, rekreačních objektů a nemovitostí s plynem, komínem, kotlem, starší elektroinstalací nebo složitějšími technologiemi. Revize a servisní zprávy mohou zvýšit důvěru kupujícího a snížit riziko pozdějších námitek.

Co mám udělat jako první, když chci prodat byt nebo dům?

Nejdříve si nechte realisticky odhadnout tržní cenu a současně zkontrolujte dokumenty, právní stav a technická rizika. Díky tomu víte, co prodáváte, jak nastavit cenu a co je potřeba vyřešit ještě před zveřejněním nabídky.

Chystáte se prodat nemovitost?

Pokud zvažujete prodej bytu, domu, pozemku, rekreační nebo investiční nemovitosti, rád vám pomohu připravit bezpečný postup. Společně projdeme tržní cenu, dostupné dokumenty, technický stav, možná rizika i vhodnou prodejní strategii.

Jako realitní makléř působím především v jižních Čechách, zejména v okolí Jindřichova Hradce, Tábora a Českých Budějovic. Podle typu nemovitosti řeším také prodeje v Praze, na Vysočině a ve středních Čechách. Díky zázemí RE/MAX Atrium mohu propojit osobní lokální zkušenost s právním, marketingovým a realitním servisem.

Ozvěte se mi, pokud chcete znát reálnou tržní cenu své nemovitosti nebo si chcete včas ověřit, co je potřeba připravit před zahájením prodeje.