Daň z nemovitých věcí po koupi nebo prodeji nemovitosti: kdy podat přiznání a jak se odhlásit

Pokud jste koupili, prodali, darovali nebo jinak převedli nemovitost, obvykle se vás týká daň z nemovitých věcí. Platí to stejně pro byt v Českých Budějovicích, dům v Jindřichově Hradci, pozemek u Tábora, investiční byt v Praze i rekreační nemovitost na Vysočině. Daňové přiznání se nepodává každý rok automaticky, ale hlavně tehdy, když se změnil vlastník nebo se změnily okolnosti důležité pro výpočet daně.

Typicky jde o koupi bytu, domu, pozemku, chaty nebo garáže, prodej nemovitosti, darování, dědictví, přístavbu, nástavbu, změnu výměry pozemku, změnu užívání nebo jinou změnu evidovanou v katastru.

U prodeje nemovitosti doporučuji řešit daňové povinnosti už při přípravě převodu. Předejdete tak situaci, kdy finanční úřad stále eviduje původního vlastníka, i když už je nemovitost převedená na kupujícího.

Kdy se podává přiznání k dani z nemovitých věcí

Přiznání k dani z nemovitých věcí se obvykle podává do 31. ledna roku, který následuje po roce, ve kterém došlo ke změně. Přiznání se podává na dané zdaňovací období dopředu a vychází ze stavu k 1. lednu.

Příklad: pokud jste v roce 2025 koupili pozemek, přiznání se podávalo na rok 2026. Protože 31. leden 2026 připadl na sobotu, poslední den lhůty byl pondělí 2. února 2026.

Pokud jste koupili nebo prodali nemovitost v roce 2026, budete daňové přiznání nebo oznámení změny řešit zpravidla na začátku roku 2027.

Kdo musí podat daňové přiznání

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podává zejména ten, kdo v předchozím roce:

koupil byt, dům, pozemek, garáž, rekreační objekt nebo jinou nemovitost,
získal nemovitost darem nebo děděním,
prodal nemovitost, ale v daném územním obvodu finančního úřadu mu zůstaly jiné nemovitosti,
provedl přístavbu, nástavbu nebo část stavby odstranil,
změnil druh, výměru nebo způsob využití pozemku,
začal užívat dokončenou stavbu,
začal nemovitost nebo její část používat k podnikání,
změnil nárok na osvobození od daně.

Jestliže se u vás nic takového nezměnilo, přiznání se obvykle znovu nepodává. Finanční úřad daň stanoví podle posledních známých údajů.

Koupili jste nemovitost? Hlídáte přiznání vy

Kupující se stává novým poplatníkem daně z nemovitých věcí. Pokud jste tedy koupili byt, rodinný dům, pozemek, garáž nebo chatu, zpravidla musíte podat přiznání k dani z nemovitých věcí.

Rozhodující je, zda se změna týká stavu k 1. lednu daného roku. Přiznání se podává finančnímu úřadu podle kraje, ve kterém se nemovitost nachází, nikoli podle vašeho bydliště.

V praxi doporučuji po koupi zkontrolovat hlavně:

katastrální území,
parcelní čísla,
druh a výměru pozemků,
údaje o stavbě nebo jednotce,
spoluvlastnický podíl,
místní koeficient obce,
zda byla nemovitost koupena jako celek, nebo jen podíl.

U bytů je potřeba dát pozor také na související spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku.

Co když byl návrh na vklad podán v jednom roce, ale katastr rozhodl až v dalším

Tato situace je při prodeji nemovitosti častá. Kupní smlouva se podepíše například v prosinci, návrh na vklad se podá také v prosinci, ale katastr vklad povolí až v lednu.

U daně z nemovitých věcí je potřeba posoudit právní účinky vkladu a konkrétní stav řízení. Pokud nebylo do 31. prosince rozhodnuto o povolení vkladu, může vzniknout zvláštní lhůta: daňové přiznání se pak podává nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl vklad vlastnického práva zapsán do katastru.

Proto je vhodné po převodu nemovitosti zkontrolovat nejen datum podpisu kupní smlouvy, ale i datum podání návrhu na vklad a datum zápisu vkladu.

Prodali jste nemovitost? Nezapomeňte se odhlásit nebo podat dílčí přiznání

Prodávající by měl po prodeji řešit, zda se má od daně z nemovitých věcí odhlásit, nebo podat nové či dílčí daňové přiznání.

Záleží na tom, zda v územním obvodu stejného finančního úřadu vlastní ještě jinou nemovitost.

Prodali jste jedinou nemovitost v daném kraji

Pokud jste prodali jedinou nemovitost, kterou jste v daném územním obvodu finančního úřadu měli, obvykle stačí finančnímu úřadu oznámit, že jste přestali být poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Zákon pro takové oznámení nemá speciální formulář. V praxi se používá jednoduché písemné oznámení, ze kterého je jasné:

kdo oznámení podává,
jaké nemovitosti se týká,
že jste nemovitost prodali nebo jinak pozbyli,
ke kterému datu došlo ke změně,
kdo je novým vlastníkem, pokud je to vhodné uvést,
podpis a kontaktní údaje.

Prodali jste jednu nemovitost, ale jiná vám zůstala

Pokud jste prodali například byt, ale ve stejném kraji stále vlastníte pozemek, garáž nebo rodinný dům, obvykle nejde jen o jednoduché odhlášení. V takové situaci se mění okolnosti rozhodné pro stanovení daně a zpravidla se podává daňové přiznání, ve kterém prodanou nemovitost už neuvedete a zbývající nemovitosti zůstanou v evidenci.

Právě tady vzniká hodně chyb. Prodávající si myslí, že vše vyřeší kupující, ale finanční úřad potřebuje správně evidovat i původního vlastníka a jeho zbývající nemovitosti.

Kdy se přiznání nepodává

Přiznání se obvykle nepodává jen proto, že obec změnila koeficient, změnila se sazba daně nebo došlo k některým změnám, které správce daně promítne automaticky.

To ale neplatí pro každou situaci. Pokud jste nemovitost koupili, prodali, darovali, zdědili, změnili její užívání nebo provedli stavební úpravy s dopadem na daň, raději si povinnost ověřte.

Jak podat přiznání k dani z nemovitých věcí

Přiznání lze podat několika způsoby:

elektronicky přes portál MOJE daně,
datovou schránkou,
osobně na finančním úřadě,
poštou.

Finanční správa umožňuje využít také předvyplnění údajů, což může usnadnit vyplnění formuláře. Přesto doporučuji údaje kontrolovat podle aktuálního listu vlastnictví, kupní smlouvy a katastru nemovitostí.

U složitějších případů, například u více pozemků, stavebních pozemků, spoluvlastnictví, podnikatelského užívání nebo změn po revizi katastru, je vhodné poradit se s účetním, daňovým poradcem nebo přímo s finančním úřadem.

Daň z nemovitých věcí při prodeji: na co myslet už před podpisem smlouvy

Daň z nemovitých věcí není obvykle největší položkou při prodeji, ale je součástí čistého a bezpečného převodu.

Při přípravě prodeje nemovitosti proto kontroluji nejen cenu a marketing, ale i praktické dokumenty a návaznosti:

list vlastnictví,
způsob nabytí nemovitosti,
údaje v katastru,
věcná břemena a zástavy,
PENB,
návaznost na daň z příjmů při prodeji,
předání nemovitosti,
oznamovací a daňové povinnosti po převodu.

Majitel tak dopředu ví, co bude muset řešit po prodeji, a nepřichází na důležité povinnosti až ve chvíli, kdy mu dorazí výzva nebo složenka.

Praktické příklady

Příklad 1: Koupili jste byt

V roce 2026 koupíte byt v Českých Budějovicích. Pokud jste k 1. lednu následujícího roku vlastníkem, budete zpravidla podávat přiznání k dani z nemovitých věcí na další zdaňovací období.

Příklad 2: Prodali jste rodinný dům a nic dalšího v kraji nemáte

Prodáte rodinný dům v okrese Jindřichův Hradec a v daném kraji už nevlastníte žádnou jinou nemovitost. Finančnímu úřadu obvykle oznámíte, že jste přestali být poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Příklad 3: Prodali jste byt, ale zůstala vám garáž

Prodáte byt v Táboře, ale ve stejném kraji vám zůstane samostatná garáž. V takovém případě se zpravidla podává přiznání nebo dílčí přiznání, protože finanční úřad musí nově stanovit daň už jen ke zbývající nemovitosti.

Příklad 4: Přistavěli jste část domu

Pokud jste u rodinného domu provedli přístavbu nebo nástavbu, která mění údaje rozhodné pro výpočet daně, může vám vzniknout povinnost podat přiznání i bez toho, že by se změnil vlastník.

Příklad 5: Koupili jste investiční byt v Praze nebo rekreační nemovitost na Vysočině

Pokud koupíte investiční byt v Praze, chatu v okolí Pelhřimova nebo jinou nemovitost mimo místo svého bydliště, přiznání se podává finančnímu úřadu podle kraje, ve kterém se nemovitost nachází. Nerozhoduje tedy vaše adresa trvalého pobytu, ale poloha nemovitosti.

Nejčastější chyby po prodeji nebo koupi nemovitosti

Nejčastější chybou je domněnka, že daň z nemovitých věcí se po převodu vyřeší automaticky. Částečně sice finanční úřad pracuje s údaji z katastru, ale povinnost podat přiznání nebo oznámit změnu tím pro vlastníka nemusí zaniknout.

Druhou častou chybou je záměna daně z nemovitých věcí s daní z příjmů při prodeji nemovitosti. Jde o dvě různé daně. Daň z nemovitých věcí se váže k vlastnictví nemovitosti. Daň z příjmů se řeší při prodeji a záleží mimo jiné na době vlastnictví, způsobu nabytí a splnění podmínek pro osvobození.

Třetí chybou je neohlídat si více nemovitostí v jednom kraji. Pokud jednu prodáte a jiná vám zůstane, finanční úřad potřebuje správně promítnout změnu.

FAQ: daň z nemovitých věcí po koupi nebo prodeji

Musím podávat přiznání k dani z nemovitých věcí každý rok?

Ne. Přiznání se zpravidla podává jen tehdy, když se změnil vlastník nebo okolnosti důležité pro stanovení daně. Pokud se nic nezměnilo, finanční úřad obvykle vychází z posledních známých údajů.

Koupil jsem nemovitost. Do kdy mám podat přiznání?

Obvykle do 31. ledna následujícího roku. Pokud 31. leden připadne na víkend nebo svátek, lhůta se posouvá na nejbližší pracovní den.

Prodal jsem nemovitost. Musím se odhlásit?

Ano, pokud jste přestal být poplatníkem daně z nemovitých věcí v daném územním obvodu finančního úřadu, je vhodné podat oznámení o této skutečnosti. Pokud vám v daném obvodu zůstaly jiné nemovitosti, obvykle se podává přiznání nebo dílčí přiznání.

Co když jsem prodal nemovitost na konci roku a katastr zapsal vklad až další rok?

V takové situaci je potřeba posoudit konkrétní datum právních účinků vkladu a datum zápisu. Pokud do konce roku nebylo rozhodnuto o povolení vkladu, může platit zvláštní lhůta pro podání přiznání do konce třetího kalendářního měsíce po měsíci zápisu vkladu.

Podává přiznání prodávající, nebo kupující?

Kupující zpravidla řeší přiznání k nově nabyté nemovitosti. Prodávající řeší odhlášení nebo změnu u svých zbývajících nemovitostí. V praxi tedy mohou mít povinnost oba, každý z jiného důvodu.

Kde zjistím koeficient pro výpočet daně?

Koeficient lze ověřit přes nástroje Finanční správy, zejména v portálu MOJE daně. Výše daně se může lišit podle obce, typu nemovitosti a dalších údajů.

Chystáte se prodat nemovitost?

Pokud připravujete prodej bytu, domu, pozemku nebo rekreační nemovitosti v jižních Čechách, Praze nebo na Vysočině, rád vám pomohu projít nejen tržní cenu a strategii prodeje, ale i praktické kroky, které s převodem souvisejí.

Správně nastavený prodej není jen o inzerátu. Důležitá je příprava dokumentů, kontrola údajů v katastru, bezpečný převod, návaznost na daně a jasné předání nemovitosti.

Ozvěte se mi, pokud chcete konzultovat prodej nemovitosti, odhad tržní ceny nebo postup, jak nemovitost připravit tak, aby byl prodej bezpečný, přehledný a bez zbytečných komplikací.