Author Archives: Jindřich Svačina

Home staging má smysl tehdy, když pomůže nemovitost lépe ukázat, přitáhne více relevantních zájemců a podpoří lepší výsledek prodeje. Zbytečný je naopak ve chvíli, kdy se dělá bez strategie, u špatně nastavené ceny nebo tam, kde by stejné peníze pomohly víc na úklid, drobné opravy, kvalitní fotografie, půdorys nebo správné nacenění.

Jinak řečeno: home staging není dekorování pro radost. Je to obchodní nástroj při prodeji nemovitosti. A jako každý nástroj se musí použít ve správný čas, ve správném rozsahu a s jasným cílem.

Z praxe realitního makléře vidím, že největší chyba není v tom, že majitel home staging neudělá. Největší chyba je, když investuje do vzhledu, ale neřeší cenu, právní přípravu, technický stav, marketing a způsob vyjednávání. Samotné polštáře, květiny a přehoz špatně připravený prodej nezachrání.

Co je home staging při prodeji nemovitosti

Home staging je příprava bytu nebo domu na prodej tak, aby nemovitost na fotografiích, videu i osobní prohlídce působila čistě, prostorně, udržovaně a srozumitelně.

Nejde o to udělat z bytu showroom. Cílem je, aby si zájemce dokázal představit, jak se v nemovitosti bydlí a jak by ji mohl využít.

Do home stagingu může patřit například:

Rozsah se vždy liší podle typu nemovitosti. Jinak se připravuje menší byt v Jindřichově Hradci, jinak rodinný dům v okolí Tábora, jinak investiční byt v Praze a jinak rekreační nemovitost v jižních Čechách.

Kdy má home staging opravdu smysl

Home staging se nejčastěji vyplatí u nemovitostí, kde vzhled a první dojem mohou výrazně ovlivnit počet zájemců, rychlost prodeje nebo ochotu kupujících jednat o ceně.

1. Když je nemovitost prázdná

Prázdný byt nebo dům často na fotografiích působí menší, chladnější a méně srozumitelně. Kupující hůře odhadují velikost místností a využití prostoru.

Typický příklad: prázdný obývací pokoj s kuchyňským koutem. Bez vybavení může působit neosobně. Po jednoduchém stagingu je hned jasné, kam se vejde jídelní stůl, sedací souprava a pracovní kout.

U prázdných nemovitostí nemusí být nutné vybavit celý byt. Často stačí připravit hlavní obytný prostor, ložnici a případně vstupní část.

2. Když je byt nebo dům přeplněný

Mnoho majitelů má doma přirozeně hodně věcí. Pro běžné bydlení je to normální, pro prodej je to problém.

Přeplněný prostor na fotografiích působí menší, tmavší a méně udržovaně. Kupující se pak soustředí na cizí věci místo na samotnou nemovitost.

V takovém případě má home staging smysl hlavně jako odlehčení. Často pomůže odstranit přebytečný nábytek, osobní fotografie, dekorace, věci z pracovních ploch, kabely, krabice a sezónní vybavení.

3. Když má nemovitost dobrý potenciál, ale špatně se prezentuje

Některé byty a domy mají dobré dispozice, lokalitu i technický stav, ale na první pohled nepůsobí přesvědčivě.

Může jít o starší nábytek, horší osvětlení, nevhodné barvy, těžké závěsy, příliš osobitý styl nebo běžné opotřebení, které na fotografiích vypadá hůř než ve skutečnosti.

Tady může dobře zvolený staging výrazně pomoci. Ne proto, že by zakryl vady, ale protože ukáže silné stránky nemovitosti.

4. Když cílíte na náročnější kupující

U nemovitostí ve vyšší cenové hladině kupující často očekávají vyšší úroveň prezentace. Neznamená to luxus za každou cenu, ale čistotu, sladěnost, profesionální fotografie a celkově kultivovaný dojem.

Pokud prodáváte rodinný dům, větší byt, rekreační objekt nebo investiční nemovitost s vyšší hodnotou, bývá kvalitní příprava důležitější než u levnější nemovitosti určené k rekonstrukci.

5. Když je na trhu větší konkurence

Jestliže se ve stejné lokalitě prodává více podobných nemovitostí, rozhoduje detail. Kupující často porovnávají nabídky nejprve online. A tam vyhrává ta nemovitost, která na fotografiích působí jasně, čistě a důvěryhodně.

V takové situaci může home staging zvýšit počet prohlídek. A více kvalitních prohlídek znamená lepší pozici při vyjednávání.

Kdy je home staging zbytečný nebo má jen omezený efekt

Home staging se nevyplatí vždy. Někdy je lepší investovat peníze jinam.

To ale neznamená, že se nemovitost nemá připravit vůbec. I když profesionální staging nedává obchodní smysl, téměř vždy má smysl uklidit, vyklidit rušivé věci, upravit světlo, posekat zahradu, opravit drobnosti a připravit nemovitost tak, aby na fotografiích působila férově a důvěryhodně.

1. Když je nemovitost výrazně špatně naceněná

Pokud je cena nastavená příliš vysoko, home staging problém nevyřeší. Může přivést více kliknutí na inzerát, ale pokud kupující po porovnání s trhem uvidí nereálnou cenu, stejně nebudou jednat.

Správné nacenění je základ. Teprve potom má smysl řešit, jak nemovitost připravit a prezentovat.

2. Když se nemovitost prodává hlavně kvůli pozemku nebo rekonstrukci

U domu určeného k demolici, bytu před kompletní rekonstrukcí nebo objektu, kde kupující platí hlavně za pozemek a lokalitu, bývá rozsáhlý home staging zbytečný.

To ale neznamená, že nemovitost nemá být uklizená. I u staršího domu pomůže pořádek, vyklizení nepotřebných věcí, posekaná zahrada, čistý vstup a férové nafocení.

U prázdné starší místnosti, kde fyzický staging nedává smysl, může být vhodnější připravit doplňkovou vizualizaci možného budoucího stavu. Kupující tak lépe pochopí potenciál prostoru, ale zároveň musí být jasně oddělené, co je současný stav a co je pouze návrh možného využití.

3. Když by staging maskoval skutečný stav

Home staging nesmí zakrývat vady. Pokud má nemovitost vlhkost, technické problémy, poškozené podlahy nebo jiné podstatné nedostatky, je potřeba řešit je otevřeně.

Kupující ocení upravený prostor, ale ztrácí důvěru, pokud při prohlídce zjistí, že fotografie vytvářely nerealistický dojem.

4. Když je rozsah příprav nepřiměřený hodnotě nemovitosti

U levnějších nemovitostí může být profesionální zapůjčení nábytku, dekorací a kompletní styling finančně neefektivní. V takovém případě je lepší zvolit základní variantu: úklid, vyklizení, drobné opravy, světlo a kvalitní fotografie.

Smyslem není utratit co nejvíc. Smyslem je zvolit takovou přípravu, která má reálnou šanci vrátit se v prodejní ceně, rychlosti prodeje nebo lepší vyjednávací pozici.

Tři úrovně přípravy nemovitosti na prodej

Před prodejem doporučuji nepřemýšlet stylem „home staging ano, nebo ne“. Lepší je zvolit správnou úroveň přípravy.

Základní příprava: minimum, které by měla mít téměř každá nemovitost

Základní příprava dává smysl téměř vždy. Patří sem:

Toto není luxus. To je základ profesionálního prodeje.

Částečný home staging: nejčastěji nejlepší poměr cena/výkon

Částečný home staging se zaměřuje na klíčové místnosti. Obvykle jde o obývací pokoj, kuchyni, ložnici, koupelnu, vstupní prostor a u domů také terasu nebo zahradu.

Tato varianta často stačí k tomu, aby nemovitost na fotografiích působila výrazně lépe, ale zároveň se náklady držely pod kontrolou.

Kompletní home staging: vhodný jen u vybraných nemovitostí

Kompletní home staging se hodí hlavně pro prázdné, dražší nebo reprezentativní nemovitosti, kde profesionální vybavení prostoru může výrazně zlepšit dojem a odlišit nabídku od konkurence.

U běžného prodeje bytu nebo domu není vždy nutný. O jeho smyslu má rozhodnout očekávaný přínos, ne módní trend.

Jak poznat, kolik se vyplatí do home stagingu investovat

Jednoduché pravidlo zní: investice do přípravy má dávat smysl vzhledem k ceně, typu nemovitosti, konkurenci a cílovému kupujícímu.

Před rozhodnutím si položte čtyři otázky:

  1. Pomůže příprava zvýšit počet zájemců o prohlídku?
  2. Pomůže kupujícím lépe pochopit dispozici a využití prostoru?
  3. Může zlepšit vyjednávací pozici při ceně?
  4. Není lepší dát stejné peníze do opravy, úklidu, dokumentace nebo marketingu?

Pokud odpověď zní ano u prvních tří otázek, home staging může dávat smysl. Pokud je hlavní problém jinde, je lepší začít tam.

Co má často větší efekt než drahý home staging

Někdy majitelé řeší dekorace, ale přehlédnou věci, které mají na prodej větší dopad.

Před stagingem bych vždy zkontroloval hlavně:

Home staging je součást prezentace. Není to náhrada za profesionálně vedený prodej.

Home staging u bytu, domu a rekreační nemovitosti

Byt

U bytů nejčastěji rozhoduje první dojem z fotografií, dispozice, světlo a pocit čistoty. Velký vliv má kuchyně, obývací část, koupelna a úložné prostory.

U menších bytů je důležité ukázat, že prostor je prakticky využitelný. U větších bytů zase pomáhá jasně pojmenovat funkci jednotlivých místností.

Rodinný dům

U domu hraje vedle interiéru velkou roli také vstup, zahrada, terasa, garáž, technické zázemí a celkový pocit údržby.

Kupující si u domu často kladou otázku: „Kolik práce mě tady čeká?“ Dobrá příprava může snížit nejistotu, ale nesmí zakrývat skutečný technický stav.

Rekreační nemovitost

U chaty, chalupy nebo rekreačního objektu prodává atmosféra. Tady může citlivá příprava velmi pomoci, protože kupující často nekupuje jen stavbu, ale představu odpočinku.

Stačí někdy málo: uklizená zahrada, připravené venkovní posezení, světlo v interiéru, čistý krb, jednoduché textilie a fotografie ve správném počasí.

Virtuální home staging: ano, ale opatrně

Virtuální staging může být užitečný hlavně u prázdných nemovitostí. Pomůže ukázat, jak by mohl prostor fungovat, aniž by bylo nutné fyzicky stěhovat nábytek.

U starších prázdných místností může dávat větší smysl než skutečné vybavení prostoru. Například u pokoje před rekonstrukcí lze vedle současných fotografií ukázat vizualizaci možného nového stavu, rozmístění nábytku nebo budoucí atmosféru místnosti.

Je ale potřeba používat ho férově. Kupující musí jasně poznat, že jde o vizualizaci. Fotografie by neměly vytvářet dojem, že je byt vybavený nebo zrekonstruovaný, když ve skutečnosti není.

Za mě je bezpečnější používat virtuální staging jako doplněk, ne jako náhradu poctivé prezentace skutečného stavu.

Nejčastější chyby při home stagingu

Nejčastější chyba je přehnaná stylizace. Nemovitost pak působí nepřirozeně nebo příliš katalogově.

Další chybou je investice do dekorací místo oprav. Pokud jsou v bytě poškozené lišty, špinavé spáry, kapající baterie nebo nefunkční světlo, kupující si toho všimne víc než nového polštáře.

Pozor také na příliš osobní styl. Výrazné barvy, náboženské symboly, sbírky, rodinné fotografie nebo velmi specifický nábytek mohou odvádět pozornost.

A nakonec: home staging nemá smysl dělat až po několika měsících neúspěšného prodeje, kdy už nabídka na trhu působí okoukaně. Příprava má největší efekt před prvním zveřejněním.

Jak bych o home stagingu rozhodoval v praxi

Při přípravě prodeje bych nejdříve posoudil typ nemovitosti, cílového kupujícího, konkurenci v lokalitě a očekávanou prodejní cenu.

Potom bych určil, co je potřeba udělat v tomto pořadí:

  1. odstranit věci, které prodej zbytečně kazí,
  2. opravit drobnosti, které budí nedůvěru,
  3. zlepšit světlo, čistotu a prostor,
  4. připravit nemovitost na focení,
  5. zvážit vizualizaci možného stavu, pokud fyzický staging nedává smysl,
  6. až potom řešit dekorace a případné zapůjčení vybavení.

U některých nemovitostí stačí jeden den úklidu a dobré fotografie. U jiných se vyplatí profesionální styling. A u dalších bych majiteli doporučil home staging vůbec neřešit a soustředit se na cenu, dokumentaci, vizualizaci potenciálu nebo cílení nabídky.

FAQ: časté otázky k home stagingu

Vyplatí se home staging při prodeji bytu?

Ano, často se vyplatí, pokud byt působí prázdně, přeplněně, tmavě nebo se na fotografiích špatně čte jeho dispozice. Nemusí jít o kompletní staging. U mnoha bytů stačí úklid, odlehčení prostoru, drobné úpravy a profesionální focení.

Má smysl home staging u staršího domu?

Záleží na stavu domu. Pokud je dům obyvatelný a má potenciál, příprava může pomoci. Pokud je určený spíše k rozsáhlé rekonstrukci nebo demolici, bývá lepší investovat hlavně do vyklizení, úklidu pozemku, férové dokumentace a správné ceny. V některých případech může pomoci také vizualizace možného budoucího stavu.

Když home staging nemá smysl, mám nemovitost nechat tak, jak je?

Ne. To, že se nevyplatí profesionální home staging, neznamená, že se nemovitost nemá připravit. Úklid, vyklizení, drobné opravy, dobré světlo, čistý vstup a kvalitní fotografie mají smysl téměř vždy.

Může home staging zvýšit prodejní cenu?

Může zlepšit první dojem, počet prohlídek a vyjednávací pozici. Není ale zárukou vyšší ceny. Největší vliv má kombinace správného nacenění, kvalitní prezentace, poptávky v lokalitě, technického stavu a způsobu vedení prodeje.

Co je lepší: home staging, nebo snížení ceny?

Pokud je cena nadhodnocená, snížení ceny bývá účinnější než staging. Pokud je cena nastavena správně, ale nemovitost se špatně prezentuje, může být lepší nejdříve zlepšit přípravu a marketing.

Stačí uklidit, nebo je potřeba profesionální staging?

U mnoha nemovitostí stačí důkladný úklid, odosobnění, drobné opravy a kvalitní fotografie. Profesionální staging má smysl hlavně u prázdných, dražších, hůře čitelných nebo konkurenčně náročných nemovitostí.

Má smysl home staging u pronájmu?

Ano, ale obvykle v jednodušší podobě. U pronájmu má největší smysl čistota, funkčnost, dobré fotografie a neutrální vzhled. U prodeje se investice posuzuje přísněji podle dopadu na cenu a rychlost prodeje.

Zvažujete prodej nemovitosti? Nejdřív rozhodněte strategii

Home staging může být výborný pomocník, ale jen tehdy, když zapadá do celé prodejní strategie. Než začnete nakupovat dekorace nebo objednávat vybavení, doporučuji nejdříve posoudit cenu, stav nemovitosti, konkurenci a cílového kupujícího.

Jako realitní makléř vám mohu pomoci vyhodnotit, zda se u vašeho bytu, domu, pozemku nebo rekreační nemovitosti home staging vyplatí, nebo zda bude lepší investovat peníze jinam. Společně můžeme projít přípravu prodeje, odhad tržní ceny a zvolit takový postup, který bude dávat obchodní smysl.

Dobře připravená nemovitost se prodává lépe, protože kupující rychleji pochopí její hodnotu, snáze si v ní představí vlastní život a má méně důvodů smlouvat o ceně. Nejde jen o úklid před focením. Příprava bytu, domu nebo pozemku zahrnuje správné nacenění, opravy, dokumentaci, prezentaci, právní kontrolu i promyšlený marketing.

Při prodeji nemovitosti často rozhoduje rozdíl mezi běžně zveřejněným inzerátem a opravdu připravenou nabídkou. Stejný byt, dům nebo pozemek může na kupující působit průměrně, nebo jako jasná příležitost. Proto se vyplatí věnovat pozornost prvnímu dojmu, prezentaci, ceně i podkladům ještě před spuštěním inzerce.

Proč se příprava nemovitosti před prodejem vyplatí

Kupující dnes porovnávají mnoho nabídek najednou. Během několika vteřin se rozhodují, jestli inzerát otevřou, jestli si domluví prohlídku a jestli budou cenu vnímat jako přiměřenou.

Příprava nemovitosti pomáhá ve třech směrech:

Neznamená to, že má majitel před prodejem investovat statisíce do rekonstrukce. Často stačí odstranit rušivé detaily, doplnit chybějící podklady, správně nastavit cenu a ukázat nemovitost v jejím nejlepším světle.

1. Začněte správným odhadem tržní ceny

Než začnete uklízet, malovat nebo objednávat fotografa, je potřeba znát reálnou tržní cenu. Příliš vysoká cena může odradit kupující hned na začátku. Příliš nízká cena zase může prodávajícího připravit o peníze.

Správný odhad ceny nemovitosti by měl vycházet z několika faktorů:

U bytu v Jindřichově Hradci, domu na Táborsku nebo rekreační nemovitosti v jižních Čechách se může chování kupujících výrazně lišit. Proto nestačí jen porovnat několik podobných inzerátů. Důležité je vědět, za co se nemovitosti skutečně prodávají a jaký typ kupujícího bude o konkrétní nabídku stát.

2. Ukliďte, odosobněte a uvolněte prostor

První praktický krok je důkladný úklid. Nemovitost nemusí být luxusní, ale měla by působit čistě, udržovaně a přehledně.

Před focením a prohlídkami doporučuji:

Kupující by neměl mít pocit, že vstupuje do cizího soukromí. Měl by vidět prostor, dispozici a potenciál.

U rodinných domů je důležitý také vstup, chodba, zahrada, terasa, garáž a technické zázemí. Právě tyto části často rozhodují o celkovém dojmu, i když je majitelé při přípravě podceňují.

3. Opravte drobnosti, které zbytečně snižují důvěru

Kupující si všímají detailů. Kapající kohoutek, poškozená zásuvka, uvolněná klika, flek na stěně nebo vrzající dveře mohou vyvolat otázku: „Co dalšího je tady zanedbané?“

Před prodejem se většinou vyplatí opravit drobné vady, které jsou levné, rychlé a viditelné:

Naopak větší rekonstrukce je vhodné promyslet individuálně. Někdy zvýší prodejní cenu, jindy se nemusí vrátit. U staršího domu může být lepší otevřeně ukázat technický stav a pracovat s odpovídající cenou než provádět povrchové úpravy, které kupující stejně předělá.

4. Připravte dokumentaci k nemovitosti

Dobře připravené podklady zvyšují důvěru a urychlují prodej. Kupující, hypoteční banka, právník i katastr budou potřebovat přesné informace.

Podle typu nemovitosti se mohou hodit zejména:

U prodeje domu nebo bytu je potřeba věnovat pozornost také průkazu energetické náročnosti budovy. Povinnosti související s PENB upravují právní předpisy k energetické náročnosti budov a v některých situacích se vztahují i na prodej nebo pronájem. Vždy je vhodné ověřit konkrétní případ podle typu nemovitosti a aktuální právní úpravy.

5. Buďte připraveni na otázky ke skrytým vadám

Prodávající by neměl před kupujícím zamlčovat známé vady. U nemovitostí mohou mít skryté technické problémy vážné následky a po prodeji mohou vést ke sporům.

Typicky jde například o:

Odpovědnost za vady je právní otázka a každý případ může být jiný. Obecně ale platí, že poctivá a dobře zdokumentovaná komunikace chrání prodávajícího i kupujícího. Pokud je u domu technické riziko, dává smysl konzultovat stav se stavebním odborníkem a právní část s advokátem.

6. Zvažte home staging, ale nepřehánějte ho

Home staging neznamená, že se z běžného bytu má stát katalogový interiér. Cílem je ukázat prostor přehledně, světle a příjemně.

Pomoci může:

U prázdné nemovitosti může pomoci alespoň základní vybavení nebo vizualizace. Prázdný byt někdy působí menší a studenější, zatímco vhodně naaranžovaný prostor pomáhá kupujícím pochopit dispozici.

U pozemků je „staging“ jiný. Důležitý je posekaný porost, čitelný přístup, vyznačení hranic, informace o sítích, územním plánu a možnostech využití.

7. Profesionální fotografie jsou základ

Fotografie rozhodují o tom, jestli si zájemce inzerát vůbec otevře. Mobilní snímky za špatného světla mohou výrazně poškodit i kvalitní nemovitost.

Dobrá prezentace by měla ukázat:

U dražších, větších nebo specifických nemovitostí má smysl zvážit také video, 3D prohlídku, dronové záběry nebo samostatnou prodejní stránku. Cílem není jen „hezčí inzerát“, ale lepší představení hodnoty nemovitosti.

8. Připravte promyšlený popis nabídky

Text inzerátu by neměl být jen seznam místností. Měl by kupujícímu odpovědět na otázky, které řeší před prohlídkou.

Kvalitní popis by měl obsahovat:

Důležité je nelakovat realitu na růžovo. Přesný, věcný a důvěryhodný popis přivádí relevantnější zájemce a snižuje množství zbytečných prohlídek.

9. Nepodceňte okolí nemovitosti

Kupující nekupuje jen byt nebo dům. Kupuje také lokalitu, sousedství, dostupnost, služby a pocit z místa.

U bytu může rozhodovat:

U domu nebo rekreační nemovitosti hraje roli:

V jižních Čechách bývá u některých nemovitostí silným argumentem klid, příroda, rekreační využití nebo dostupnost větších měst. U Prahy a okolí zase často rozhoduje doprava, čas dojezdu a občanská vybavenost.

10. Připravte strategii prohlídek a vyjednávání

Prohlídka není jen otevření dveří. Je to klíčový moment prodeje.

Nemovitost by měla být na prohlídku připravená stejně pečlivě jako na focení. Důležité je mít odpovědi na otázky ohledně nákladů, technického stavu, právního stavu, termínu předání a případného vybavení.

Prodávající by měl předem vědět:

Pokud je nemovitost dobře připravená a správně naceněná, může vzniknout konkurenční prostředí mezi kupujícími. V některých případech je vhodná i aukce nebo řízené podávání nabídek. Musí však být nastavené férově, transparentně a s ohledem na konkrétní situaci.

Nejčastější chyby při přípravě nemovitosti na prodej

Majitelé často zbytečně ztrácejí zájem kupujících kvůli detailům, které šly vyřešit předem.

Mezi nejčastější chyby patří:

Největší problém obvykle není jedna chyba, ale jejich kombinace. Nemovitost pak zůstává v nabídce dlouho, kupující se ptají na slevu a prodávající ztrácí jistotu, jak dál postupovat.

Kontrolní seznam před spuštěním prodeje

Před zveřejněním nabídky si ověřte:

Pokud na některou otázku neznáte odpověď, je lepší ji vyřešit před zveřejněním nabídky než až ve chvíli, kdy se objeví vážný zájemce.

Jak s přípravou pomáhám jako realitní makléř

Úkolem realitního makléře není jen vložit inzerát na realitní portál. Dobrá práce začíná dříve.

Při přípravě prodeje pomáhám majitelům zejména s:

Díky zázemí RE/MAX Atrium a zkušenostem z prodeje bytů, domů, pozemků i rekreačních nemovitostí mohu nastavit postup podle konkrétní situace, ne podle univerzální šablony.

FAQ: časté otázky k přípravě nemovitosti na prodej

Vyplatí se před prodejem rekonstruovat?

Ne vždy. Menší opravy a úklid se vyplatí téměř vždy, ale větší rekonstrukce je potřeba propočítat. Někdy zvýší prodejní cenu, jindy kupující stejně plánuje vlastní úpravy a investice by se prodávajícímu nevrátila.

Co má největší vliv na první dojem kupujících?

Nejčastěji čistota, světlo, prostor, fotografie a celkový pocit udržovanosti. Kupující si často během prvních minut vytvoří názor, který se později těžko mění.

Je lepší prodávat nemovitost zařízenou, nebo prázdnou?

Záleží na typu nemovitosti. Zařízený prostor pomáhá představivosti, pokud je uklizený a nepřeplněný. Prázdná nemovitost může působit větší, ale také chladně. U některých bytů pomůže home staging nebo vizualizace.

Jaké dokumenty si připravit před prodejem bytu?

U bytu se obvykle hodí list vlastnictví, nabývací titul, informace od SVJ, vyúčtování služeb, výše fondu oprav, případné stanovy, půdorys, PENB podle konkrétní situace a informace o právních omezeních.

Jaké dokumenty jsou důležité při prodeji domu?

U domu bývá důležitý list vlastnictví, katastrální mapa, nabývací titul, stavební dokumentace, informace o kolaudaci, revize, způsob vytápění, dokumentace k rekonstrukcím, PENB a informace o příjezdu, sítích a případných věcných břemenech.

Mám kupujícím říct o vadách nemovitosti?

Ano. Známé vady je vhodné sdělit pravdivě a ideálně je zachytit i v dokumentaci. Zamlčování problémů může vést ke sporům po prodeji.

Kdy je nejlepší oslovit makléře?

Ideálně ještě před zveřejněním nabídky. Makléř může pomoci s cenou, přípravou, dokumentací a prezentací tak, aby nemovitost vstoupila na trh správně hned od začátku.

Chcete připravit nemovitost na prodej správně?

Pokud zvažujete prodej bytu, domu, pozemku, rekreační nebo investiční nemovitosti, rád vám pomohu posoudit, co se před prodejem vyplatí upravit a co už by byly zbytečné náklady.

Můžeme společně projít cenu, stav nemovitosti, dokumentaci i vhodnou strategii prodeje. Cílem není jen nemovitost nabídnout, ale připravit ji tak, aby zaujala správné kupující a prodávala se bezpečně, důvěryhodně a za co nejlepších dosažitelných podmínek.

Podívat se na Sreality je dobrý začátek, ale špatný konec. Cena v inzerátu totiž ještě není skutečná tržní cena nemovitosti. Je to pouze část informace – často přání prodávajícího, test trhu nebo cena nastavená s rezervou pro vyjednávání.

Správná prodejní cena bytu, domu nebo pozemku musí vycházet z více zdrojů: z aktuální nabídky, z reálně prodaných nemovitostí, z lokální poptávky, technického stavu, právních omezení, financovatelnosti a zvolené prodejní strategie.

Právě rozdíl mezi „podobá se to mému domu“ a „opravdu se to za tuto cenu prodá“ rozhoduje o tom, zda majitel prodá dobře, rychle a bezpečně.

Nabídková cena není prodejní cena

Na realitních serverech vidíte hlavně nabídkové ceny. Tedy částky, za které majitelé nebo realitní kanceláře nemovitosti nabízejí. Jenže finální kupní cena může být jiná.

Někdy se prodá za méně, protože kupující vyjedná slevu. Někdy se prodá za více, pokud je nemovitost správně připravená, dobře odprezentovaná a vznikne o ni silný zájem. A někdy se neprodá vůbec, protože cena neodpovídá realitě trhu.

Proto nestačí říct: „Vedle prodávají podobný byt za 5 milionů, tak ten můj má také hodnotu 5 milionů.“

Otázka zní jinak: prodal se podobný byt opravdu za tuto cenu? Za jak dlouho? V jakém byl stavu? A kolik zájemců bylo ochotných tuto cenu zaplatit?

Proč nestačí opsat cenu ze Sreality

Sreality a další portály dobře ukazují konkurenci. Vidíte, s čím bude vaše nemovitost soupeřit o pozornost kupujících. To je důležité, ale nestačí to.

V nabídce často zůstávají nemovitosti, které jsou drahé, špatně nafocené, dlouho neprodejné nebo mají nějaký problém. Naopak dobře naceněné nemovitosti mohou z trhu zmizet velmi rychle, takže je při běžném porovnávání vůbec nezachytíte.

Když tedy opisujete ceny jen z aktuální inzerce, můžete nevědomky porovnávat hlavně s tím, co se zatím neprodalo.

Podobná nemovitost nemusí mít podobnou hodnotu

Dva byty o stejné dispozici a výměře mohou mít úplně jinou hodnotu. Rozdíl může dělat patro, výtah, orientace, balkon, sklep, parkování, hluk, stav domu, fond oprav, energetická náročnost, sousedé, právní stav, osobní nebo družstevní vlastnictví, kvalita rekonstrukce i výše budoucích nákladů.

U rodinných domů je rozdíl ještě výraznější. Nestačí porovnat počet místností a velikost pozemku. Důležitý je technický stav, stáří střechy, způsob vytápění, izolace, voda, odpady, přístupová cesta, územní plán, možnost financování hypotékou i případné vady.

Zvenku mohou dva domy působit podobně. Pro kupujícího, banku i znalce ale mohou představovat zcela odlišnou hodnotu.

Lokalita není jen název obce

Mnoho majitelů porovnává cenu podle města nebo okresu. Jenže i v jedné lokalitě mohou být rozdíly velmi výrazné.

Jinou hodnotu má byt v klidné části Jindřichova Hradce s parkováním a jinou byt u rušné silnice bez výtahu. Jinak se oceňuje rodinný dům v dojezdové vzdálenosti do Českých Budějovic, jinak dům v obci s horší dopravní dostupností. A úplně jinak se chová trh v Praze, jižních Čechách, na Vysočině nebo ve středních Čechách.

Kupující neposuzují jen adresu. Posuzují každodenní život: dopravu, školy, služby, hluk, bezpečnost, sousedy, možnost parkování a budoucí náklady.

Cena v inzerátu může být záměrná strategie

Některé nemovitosti jsou záměrně naceněné výše, protože prodávající počítá se slevou. Jiné jsou nastavené atraktivněji, aby přivedly více zájemců a vytvořily konkurenční prostředí. Obě strategie mohou fungovat, pokud jsou použité správně.

Problém vzniká ve chvíli, kdy majitel pouze opíše cenu bez znalosti důvodu. Neví, jestli jde o reálnou cenu, přestřelenou cenu, cenu před slevou, nebo strategickou cenu pro rychlé získání poptávky. Dobrá cena není jen číslo. Je to součást celé prodejní strategie.

Přestřelená cena může prodej poškodit

Mnoho prodávajících si řekne: „Dáme cenu výš a uvidíme.“

Na první pohled to působí bezpečně. Ve skutečnosti to může být drahé rozhodnutí.

Největší zájem o novou nemovitost bývá často na začátku inzerce. Pokud je cena příliš vysoká, seriózní kupující ji přeskočí. Nemovitost pak zůstává na trhu, postupně ztrácí atraktivitu a kupující začnou mít pocit, že je s ní něco špatně.

Následné zlevňování může působit jako slabá vyjednávací pozice. Místo lepší ceny prodávající často získá horší nabídky.

Příliš nízká cena může připravit majitele o peníze

Opačný problém je podcenění nemovitosti. To se stává hlavně u majitelů, kteří vycházejí z neaktuálních cen, starších zkušeností, rychlého online odhadu nebo z jednoho podobného inzerátu. U dědictví, rozvodu nebo vypořádání majetku může být tlak na rychlé rozhodnutí ještě větší.

Nízká cena sice přivede zájemce, ale nemusí znamenat dobrý obchod. Pokud není prodej řízený profesionálně, může majitel prodat rychle, ale pod skutečnou tržní hodnotou.

Cílem není stanovit nejvyšší vysněnou cenu. Cílem je najít cenu, při které trh zareaguje co nejsilněji a prodávající získá nejlepší dosažitelný výsledek.

Co by měl správný odhad ceny obsahovat

Kvalitní stanovení prodejní ceny by mělo spojovat několik pohledů.

Prvním je porovnání aktuální nabídky. To ukáže konkurenci a očekávání prodávajících.

Druhým jsou realizované ceny, tedy ceny, za které se nemovitosti skutečně prodaly. Ty jsou pro odhad tržní hodnoty mnohem důležitější než samotné inzeráty.

Třetím je odborné posouzení konkrétní nemovitosti. Tady se hodnotí technický stav, dispozice, právní stav, lokalita, možnosti financování, cílová skupina kupujících a prodejní potenciál.

Čtvrtým je strategie. Jinak se nastavuje cena u bytu, o který může být vysoký zájem, jinak u specifického domu, stavebního pozemku, rekreační nemovitosti nebo investičního objektu.

Praktický příklad: dva podobné byty, jiná cena

Představte si dva byty 3+1 ve stejném městě.

První byt je po rekonstrukci, má balkon, výtah, dobré parkování, nízké provozní náklady a dům je ve slušném stavu.

Druhý byt má stejnou dispozici, ale je v původním stavu, bez výtahu, s horší orientací, vyššími náklady a nutností dalších investic.

Na papíře vypadají podobně. Pro kupujícího ale představují úplně jinou hodnotu. Jeden může být připravený k nastěhování, druhý vyžaduje čas, peníze a riziko rekonstrukce.

Opsat cenu podle výměry by v takovém případě bylo zavádějící.

Kdy se vyplatí konzultovat cenu s makléřem

Konzultace dává smysl vždy, když nechcete cenu jen odhadnout od oka.

Zvlášť důležitá je u prodeje domu, zděděné nemovitosti, pozemku, rekreačního objektu, investiční nemovitosti nebo bytu ve specifické lokalitě. Tedy všude tam, kde se cena nedá spolehlivě určit jedním kliknutím.

Jako realitní makléř při stanovení ceny neřeším jen to, za kolik se podobné nemovitosti nabízejí. Dívám se také na to, jaká je reálná poptávka, jak se nemovitost odlišuje od konkurence, jak ji připravit na prodej a jak nastavit strategii, aby majitel z trhu získal maximum.

Zázemí RE/MAX Atrium mi zároveň umožňuje pracovat s širší zkušeností z realitního trhu, ale rozhodující je vždy konkrétní nemovitost, lokalita a aktuální chování kupujících.

Jak poznáte, že cena je nastavená správně

Správná cena obvykle vyvolá zájem relevantních kupujících. Nejen prohlížení inzerátu, ale skutečné dotazy, prohlídky a konkrétní nabídky.

Pokud je zájem vysoký, ale kupující se nechtějí rozhodnout, může být problém ve stavu, prezentaci nebo podmínkách prodeje.

Pokud nejsou prohlídky vůbec, bývá problém často v ceně, fotografiích, popisu, lokalitě nebo v kombinaci těchto faktorů.

Cena se proto nemá stanovovat izolovaně. Musí odpovídat prezentaci, marketingu, cílové skupině a vyjednávací strategii.

FAQ: časté otázky ke stanovení ceny nemovitosti

Můžu si cenu nemovitosti určit sám podle Sreality?

Můžete, ale berte to jen jako orientační začátek. Inzeráty ukazují hlavně nabídkové ceny, ne vždy skutečné prodejní ceny. Pro rozhodnutí o prodeji je lepší pracovat s více zdroji a odborným posouzením konkrétní nemovitosti.

Proč se liší nabídková a prodejní cena?

Nabídková cena je částka zveřejněná v inzerátu. Prodejní cena je částka, na které se prodávající a kupující skutečně dohodnou. Rozdíl může vzniknout vyjednáváním, stavem nemovitosti, délkou prodeje, zájmem kupujících nebo zvolenou strategií.

Je online odhad ceny nemovitosti spolehlivý?

Online odhad může dát rychlou orientaci, ale obvykle nezná všechny důležité detaily. Nevidí technický stav, atmosféru lokality, právní omezení, kvalitu rekonstrukce ani skutečnou prodejní strategii. Pro vážné rozhodnutí o prodeji je vhodné doplnit ho odborným odhadem.

Co je největší chyba při stanovení ceny?

Největší chybou je vycházet pouze z jednoho nebo dvou podobných inzerátů. Takový postup přehlíží rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou, konkrétní stav nemovitosti i aktuální poptávku.

Je lepší dát cenu výš a pak zlevnit?

Někdy může mít vyšší cena strategický důvod, ale nesmí být odtržená od trhu. Příliš vysoká cena může odradit kupující hned na začátku a pozdější zlevňování může zhoršit vyjednávací pozici prodávajícího.

Jak zjistím reálnou cenu svého bytu nebo domu?

Nejlepší je spojit porovnání aktuální nabídky, dostupných údajů o realizovaných cenách, lokální znalost trhu a osobní posouzení nemovitosti. U prodeje nejde jen o odhad hodnoty, ale také o správnou strategii nabídky.

Zvažujete prodej a nechcete cenu nastavit naslepo?

Pokud řešíte prodej bytu, domu, pozemku, rekreační nebo investiční nemovitosti, rád vám pomohu stanovit reálnou tržní cenu a doporučit vhodnou strategii prodeje.

Podíváme se nejen na podobné nabídky, ale hlavně na skutečný prodejní potenciál vaší nemovitosti, její silné stránky, možná rizika a způsob, jak ji připravit pro kupující.

Ozvěte se mi a domluvíme si nezávaznou konzultaci k prodeji nebo odhadu ceny nemovitosti.

PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy, je při prodeji většiny nemovitostí povinný. Prodávající ho obvykle potřebuje už při přípravě inzerce, protože energetická třída se má uvádět v informačních a reklamních materiálech. Nejpozději musí být průkaz nebo jeho kopie předán kupujícímu při podpisu kupní smlouvy.

V praxi doporučuji řešit PENB hned na začátku prodeje. Nejen kvůli zákonné povinnosti, ale i proto, že energetická náročnost dnes ovlivňuje vnímání nemovitosti kupujícími. U starších domů, bytů ve starších domech nebo rekreačních objektů může chybějící PENB zbytečně vyvolávat nejistotu.

Co je PENB

PENB je dokument, který popisuje energetickou náročnost budovy nebo její ucelené části. Zjednodušeně řečeno ukazuje, jak energeticky náročný je běžný provoz nemovitosti.

Lidé mu často říkají „energetický štítek“, ale přesnější název je průkaz energetické náročnosti budovy. Obsahuje grafickou část s třídou energetické náročnosti a podrobnější protokol. Energetické třídy se uvádějí podobně jako u spotřebičů, tedy od úspornějších po méně úsporné.

PENB neříká, kolik přesně bude konkrétní majitel platit za energie. Skutečná spotřeba závisí na způsobu užívání, počtu osob, teplotě vytápění, větrání a cenách energií. Přesto je pro kupující důležitý, protože dává srovnatelný obrázek o technickém a energetickém stavu nemovitosti.

Kdy je PENB povinný při prodeji

PENB je potřeba zejména při prodeji budovy nebo ucelené části budovy. Typicky jde o prodej rodinného domu, bytového domu, bytu, komerčního prostoru nebo jiné samostatně posuzované části budovy.

Při prodeji má prodávající povinnost:

To je důležité hlavně u veřejné inzerce. Pokud majitel prodává nemovitost přes realitního makléře a PENB nedodá, zprostředkovatel musí v inzerci postupovat podle zákonných pravidel. Výsledkem může být uvedení nejhorší energetické třídy, což může nemovitost zbytečně poškodit v očích kupujících.

Kdy je PENB povinný při pronájmu

PENB se netýká jen prodeje. Povinnost se vztahuje také na pronájem budovy a od roku 2016 i na pronájem ucelené části budovy, tedy například bytu.

Proto se s PENB setkáte i u pronájmu bytu, domu nebo komerční jednotky. Pronájem je ale z pohledu majitele často jiná situace než prodej. U prodeje má průkaz větší význam, protože kupující posuzuje dlouhodobou hodnotu nemovitosti, budoucí provozní náklady a případné investice do rekonstrukce.

Pokud se rozhodujete mezi prodejem a pronájmem, PENB může být jeden z podkladů k úvaze. Energeticky slabší nemovitost může být u prodeje argumentem pro úpravu očekávání, zatímco u pronájmu se může projevit v náročnosti hledání nájemce a ve výši záloh na energie.

Kdy PENB potřeba není

Existují situace, kdy se povinnost PENB neuplatní. Typicky se může jednat například o některé velmi malé budovy, vybrané rekreační stavby užívané jen část roku, některé památkově chráněné budovy nebo specifické průmyslové, výrobní a zemědělské provozy.

Zvláštní pravidlo platí u starších budov. Při prodeji nebo pronájmu se PENB neopatřuje, pokud se na tom obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947.

Tuto výjimku ale nedoporučuji používat automaticky. U prodeje je potřeba ověřit, zda jsou splněny všechny podmínky. Nestačí, že je dům „starý“. Důležitý je i údaj o poslední větší změně dokončené budovy a písemná dohoda obou stran.

Co když prodáváte byt a PENB má SVJ

U bytů bývá častá situace, že PENB nemá přímo vlastník bytu, ale společenství vlastníků jednotek nebo správce domu. Vlastník jednotky si ho má prokazatelně vyžádat.

Pokud prodáváte byt, je rozumné požádat SVJ nebo správce o PENB hned při rozhodnutí o prodeji. Nečekal bych až na chvíli, kdy se najde kupující. Získání dokumentu může chvíli trvat, zvlášť pokud průkaz ještě nebyl zpracován nebo pokud se v domě měnilo vytápění, zateplení, okna či příprava teplé vody.

Pokud vlastník jednotky PENB od SVJ nebo správce po písemné žádosti nezíská, zákon připouští náhradní postup pomocí vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro jednotku za uplynulé tři roky. V praxi je ale lepší pokusit se získat skutečný PENB, protože je pro kupující srozumitelnější a profesionálnější.

Jak dlouho PENB platí

PENB platí 10 let od data vyhotovení. Platnost ale může skončit dříve, pokud dojde k větší změně dokončené budovy, pro kterou byl průkaz zpracován, nebo ke změně způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody.

To je častý problém u domů po rekonstrukci. Majitel má sice starší PENB, ale mezitím proběhlo zateplení, výměna oken, změna zdroje vytápění nebo jiný zásah, který může mít na energetickou náročnost vliv. V takové situaci je potřeba ověřit, zda je původní průkaz ještě použitelný.

Při přípravě prodeje proto kontroluji nejen to, zda PENB existuje, ale i jeho datum, účel, stav budovy a případné změny po jeho vyhotovení.

Kdo může PENB zpracovat

PENB nemůže zpracovat kdokoli. Zpracovává ho energetický specialista s příslušným oprávněním. Seznam energetických specialistů vede Ministerstvo průmyslu a obchodu.

Majitel by měl dodat podklady k nemovitosti. Typicky se hodí projektová dokumentace, půdorysy, informace o konstrukcích, vytápění, ohřevu vody, větrání, případném chlazení, zateplení, oknech a dalších technických systémech. U starších domů nemusí být dokumentace úplná, ale dobrý energetický specialista si umí říct, co je potřeba doplnit.

Proč PENB řešit před spuštěním inzerce

Největší chyba je řešit PENB až ve chvíli, kdy se našel vážný zájemce. U dobře připraveného prodeje mají být základní podklady hotové předem. Kupující dnes běžně řeší nejen cenu, lokalitu a dispozici, ale také provozní náklady a budoucí investice.

U rodinného domu může PENB otevřít otázky typu:

U bytů hraje roli stav celého domu. Kupující se často ptají na zateplení, okna, střechu, vytápění, fond oprav a plánované rekonstrukce. PENB není jediný podklad, ale může pomoci zasadit tyto informace do souvislostí.

Může špatná energetická třída snížit cenu nemovitosti?

Ano, může. Neplatí to mechanicky, ale energetická náročnost je jeden z faktorů, které kupující zvažují. U staršího nezatepleného domu s náročným vytápěním může horší třída podpořit tlak na slevu. Naopak úsporná nemovitost může být výhodou v marketingu i při vyjednávání.

Při stanovení tržní ceny ale nikdy neposuzuji PENB izolovaně. Důležitá je lokalita, technický stav, dispozice, pozemek, právní stav, poptávka v daném místě, konkurence podobných nabídek a celková připravenost nemovitosti k prodeji.

V jižních Čechách, například v okolí Jindřichova Hradce, Tábora nebo Českých Budějovic, může být rozdíl mezi starším domem před rekonstrukcí a úspornějším domem po úpravách pro kupující velmi citelný. V Praze nebo ve středních Čechách zase často více rozhoduje kombinace lokality, dostupnosti a provozních nákladů.

Jaké sankce hrozí za nesplnění povinností

Nesplnění povinností kolem PENB může být přestupkem. Přestupky podle zákona o hospodaření energií projednává Státní energetická inspekce. U vybraných porušení mohou pokuty dosahovat až stovek tisíc korun, u některých závažných případů i vyšších částek.

Pro běžného prodávajícího je ale prakticky důležitější jiná věc: chybějící nebo špatně řešený PENB může zkomplikovat inzerci, oslabit důvěru kupujícího, zdržet smluvní proces nebo vytvořit zbytečný prostor pro vyjednávání o slevě.

Proto je lepší PENB nebrat jako administrativní detail, ale jako součást bezpečné přípravy prodeje.

Praktický postup pro majitele před prodejem

Pokud plánujete prodej bytu, domu nebo rekreační nemovitosti, doporučuji tento postup:

  1. Ověřte, zda se na nemovitost vztahuje povinnost PENB.
  2. Zjistěte, zda už průkaz existuje a zda je stále platný.
  3. U bytu požádejte SVJ nebo správce domu o kopii PENB.
  4. U domu prověřte, zda od vyhotovení PENB neproběhla větší změna nebo změna vytápění.
  5. Pokud PENB chybí, objednejte ho u oprávněného energetického specialisty.
  6. Energetickou třídu doplňte do inzerce správně a včas.
  7. Připravte PENB jako součást dokumentace pro kupujícího a smluvní proces.

Tento postup pomáhá předejít zbytečným komplikacím. U prodeje nemovitosti je často rozhodující první dojem a důvěra. Když má prodávající dokumenty připravené, působí nabídka profesionálněji.

PENB jako součást kvalitní přípravy prodeje

Při prodeji nemovitosti řeším s majiteli nejen cenu a inzerci, ale také dokumenty, které mohou ovlivnit rychlost a bezpečnost celé transakce. PENB patří mezi ně.

Dobře připravený prodej není jen o pěkných fotografiích. Je to kombinace správného odhadu tržní ceny, technické a právní přípravy, promyšleného marketingu, bezpečné smluvní dokumentace a vyjednávání s kupujícími.

PENB je jedním z podkladů, který pomáhá kupujícímu lépe pochopit, co kupuje. A prodávajícímu pomáhá snížit riziko nepříjemných dotazů, zdržení nebo zpochybňování nabídky.

FAQ: časté otázky k PENB při prodeji nemovitosti

Musím mít PENB při prodeji bytu?

Ve většině případů ano. U bytu se obvykle vychází z PENB pro celý bytový dům. Vlastník bytu by si ho měl vyžádat od SVJ nebo správce. Pokud ho nezíská, zákon umožňuje za určitých podmínek náhradní postup pomocí vyúčtování energií za poslední tři roky.

Musím uvádět energetickou třídu v inzerátu?

Ano, pokud se na nemovitost vztahuje povinnost PENB. Energetická třída se uvádí v informačních a reklamních materiálech. Při prodeji přes realitního makléře je potřeba předat zprostředkovateli grafickou část průkazu nebo její kopii.

Co se stane, když PENB nedodám makléři?

Pokud zprostředkovatel neobdrží grafickou část PENB, musí v reklamních a informačních materiálech postupovat podle zákona. To může vést k uvedení nejhorší klasifikační třídy, což nemusí odpovídat skutečnému stavu nemovitosti a může to zhoršit její prezentaci.

Jak dlouho PENB platí?

Obecně platí 10 let od vyhotovení. Platnost ale končí dříve, pokud dojde k větší změně dokončené budovy nebo ke změně způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody.

Potřebuji PENB u starého domu?

Často ano. Výjimka může platit u budovy vystavěné před 1. lednem 1947, pokud na ní od té doby neproběhla poslední větší změna dokončené budovy a obě strany se písemně dohodnou, že se PENB neopatřuje. Doporučuji tuto situaci vždy ověřit individuálně.

Potřebuji PENB u chaty nebo chalupy?

Záleží na konkrétním užívání a parametrech stavby. U některých staveb pro rodinnou rekreaci užívaných jen část roku může existovat výjimka. Není ale bezpečné spoléhat na obecné označení „chata“ nebo „chalupa“. Rozhoduje skutečný právní a technický stav nemovitosti.

Kdo PENB zpracovává?

PENB zpracovává energetický specialista s příslušným oprávněním. Seznam energetických specialistů vede Ministerstvo průmyslu a obchodu.

Ovlivní PENB prodejní cenu?

Může ji ovlivnit, hlavně u domů a starších nemovitostí s vyššími provozními náklady. Není to ale jediný faktor. Cenu určuje kombinace lokality, stavu, dispozice, pozemku, právního stavu, poptávky a konkurence na trhu.

Chystáte se prodat nemovitost?

Pokud plánujete prodej bytu, domu, pozemku se stavbou, rekreační nebo investiční nemovitosti, rád vám pomohu ověřit, zda potřebujete PENB, jaké další dokumenty připravit a jak nemovitost nastavit pro bezpečný a dobře zvládnutý prodej.

Jako realitní makléř Jindřich Svačina řeším prodej nemovitostí v jižních Čechách, zejména na Jindřichohradecku, Táborsku a Českobudějovicku, ale také v Praze, na Vysočině a ve středních Čechách. Ozvěte se mi pro konzultaci k prodeji nebo odhad tržní ceny nemovitosti.

Prodej domu v Bukovici byl nezapomenutelnou zkušeností. Rozhodně patřil k jedním z těch těžších prodejů, ačkoliv pravda je taková, že těch lehkých zas tak moc není, byť by se mohlo na první pohled zdát, že každý prodej probíhá zcela stejně. Realita je samozřejmě úplně jiná. Ať už z důvodu typu nemovitosti, lokality a místních poměrů, tak i právnického a technického stavu nemovitostí.

Dům v Bukovici je staršího data, tj. bavíme se o době starší než první republiky. Přiznám se, že zrovna první republikou jsem se nechal trochu unést, když jsem ve videu dům nazval prvorepublikovou vilou, ale jak se říká, i mistr tesař se někdy utne. Nakonec na tom ale prodej nestál a jako bonus se zrovna tahle éra naší země stala tématem hovoru mezi mnou a jedním komentujícím na Facebooku, který narazil na mou reklamu týkající se prodávaného domu a který naštěstí patřil k těm, se kterými se na této sociální síti dala vést fajn pozitivní debata. Což byla příjemná změna, protože v případě promovaných nemovitostí právě v tomto prostředí tomu většinou bývá právě naopak.

I když ale dům v průběhu mnoha let prošel řadou renovací, bylo nutné přiznat si i jeho nevýhody. Mezi nimi např. jeho umístění u hlavní a poměrně frekventované silnice. Jedním z jeho dalších nedostatků však byl i fakt vlhkého sklepa vzhledem k tomu, že dům nebyl řádně odizolován. A abychom měli prodej ještě o něco těžší, tak jsme ho rozjeli v době konstantního zvyšování úrokových sazeb u hypoték a spolu s tím se stále větším úpadkem počtu potenciálních kupujících, kteří by dům financovali právě hypotékou. Svou roli ale sehrálo i to, že dům je poměrně veliký, tj. náročnější na vytápění, přičemž tento typ nemovitosti vedle bytů na sídlištích se staly nejpostiženější skupinou nabízených nemovitostí k prodeji v posledních měsících.

Přípravu jsme samozřejmě nepodcenili. S týmem jsme si tak udělali cca dvouhodinový výlet z Prahy, aby home stagerka Denisa Šťástková díky svým schopnostem zdůraznila co největší potenciál domu, zatímco kameraman a fotograf v jedné osobě Jordan Dimov celou její práci zdokumentoval. Spolu s nimi se ještě angažoval Tomáš Babiák, který se postaral o zpracování půdorysů a 3D virtuální prohlídky. Když bylo všechno nachystáno, prodej dostal zelenou. Kupujících se ale neobjevovalo mnoho, i když se vedle inzerování na realitních serverech maximálně snažil i marketingový specialista David Stašek, který mi promuje prodávané nemovitosti za účelem zvýšení povědomí o tom, že se prodává konkrétní nemovitost v dané lokalitě. Sociální sítě není radno podceňovat, protože i přes veliké počty tzv. „hejtrů“ mají obrovský dosah, a pokud se člověk oprostí od zbytečných komentářů lidí, kteří očividně nemají nic lepšího na práci, pravdou zůstává, že jedna reklamní kampaň může zasáhnout desítky tisíc potenciálních zájemců.

Co se prohlídek týče, tak jsme se dopracovali k závěru, že pokud přijedou lidi z Prahy, tak vůbec nebudou rozporovat cenu, ale problém bude vzdálenost od rodin a přátel. A naopak co se týče místních, tak ti nebudou ochotni cenu akceptovat. Některé prohlídky byly příjemné, některé byly naopak až příliš zvláštní. Jedna zájemkyně nás svým chováním donutila tak moc zapřemýšlet, až jsme nechali zpracovat technickou zprávu, kde byl kompletně rozepsán technický stav nemovitosti pro případ, že kdyby nakonec přeci jen vyslovila zájem o rezervaci, aby majitele nezkoušela v pozdějších letech tahat po soudech skrz možné tzv. „skryté vady“. Zpráva se nám nakonec ale vyplatila, protože do té doby jsem všechny zájemce na technický stav nemovitosti upozorňoval, kdežto od jejího obdržení jsem ji přeposílal všem před prohlídkou s tím, aby reálně věděli, do čeho by eventuálně šli.

Čas ale plynul a spolu s tím bylo ochlazení trhu čím dál citelnější. Nejhorší období nastalo na podzim (2022), kdy se prodeje snad úplně zastavily. Nebyl to jen můj případ. Velká většina kolegů (ať už ze sítě REMAX nebo z jiných kanceláří) zažívala to samé. A my jsme tak museli přistoupit k cenovému ústupku, protože v situaci, kdy nepomáhala konstantní placená reklama na soc. sítích, pravidelné topování na realitních serverech a ani reklamní poutač, jsme horko těžko mohli jít proti proudu a bojovat s trhem, který zažíval plynulou sestupnou tendenci (bavíme se o desítkách procent co do slev oproti tomu, kde se ceny nemovitostí nacházely na přelomu let 2021 a 2022, tj. na realitním vrcholu).

Nevzdali jsme to. A nakonec jsme dobře udělali. Po několikaměsíčním prodeji se totiž ozval zájemce, který se s partnerkou přijel na dům podívat až z Plzeňska, odkud se zamýšleli přestěhovat. Prohlídku jsme si domluvili na neděli. Jestli to je náhoda nebo ne, to netuším, ale ještě jsem s ním během telefonického hovoru vtipkoval, že jsem v drtivé většině případů prodeje zrealizoval díky nedělní prohlídce. Po jejím uskutečnění mi kupující do pár dní volal, potvrdil svůj zájem a ještě se neopomněl připomenout, že jsem dostál toho, že v neděli prodám.

Pak už to šlo poměrně hladce. Po podepsání rezervace následoval podpis kupní smlouvy a jedno z nejrychlejších předání, jaké jsem zažil, protože kupující vše naplánovali tak, aby se z Plzně rovnou přestěhovali do Bukovice. Po předání jsme si s prodávajícími dali opravdu skvělý pozdní oběd, na závěr jsme si začali tykat, a aby toho nebylo málo, tak jsme rozjeli další realitní dobrodružství, protože po prodeji domu následoval nákup nového domova, se kterým prodávající také potřeboval pomoct.

Jak se říká, konec dobrý, všechno dobré. Jak ale tento příběh ukazuje, jakoukoliv realitní transakci opravdu nesmíte podcenit. A i když se všechno zdá být dobře uchopeno, i tak se mohou poměry tak dramaticky změnit, že s nimi nelze bojovat, ale je třeba se jim přizpůsobit, i když to není vždycky to, co bychom si přáli. Proto pokud se chystáte prodávat i svou nemovitost, rozhodně se do ničeho nepouštějte bezhlavě. Zavolejme si, potkejme se, všechno důkladně zkonzultujme, a pokud si plácneme, tak se postarám o to, abyste se Vy sami museli starat co nejméně!

Prodej domu v Lidmani skončil vytouženým úspěchem, ale když se za celým obchodem ohlédnu, mohu s jistotou říct, že šlo o jednu z nejtěžších transakcí, se kterou jsem měl možnost potýkat se. A jak že to vůbec všechno začalo?

Každý realitní příběh je unikátní. Mnoho lidí, kteří nemají větší povědomí o tomto businesse, žije v přesvědčení, že náplní naší práce je nafocení nemovitosti (mnohdy telefonem), vyinzerování a čekání na nějakého toho kupujícího. Pravdou je, že tohle představuje pouhých pár procent všeho. A to vůbec nemluvím o způsobu zpracování kvalitní propagace. Pokud se realitám makléř věnuje naplno, v podstatě funguje nejen jako obchodník spolupracující se silným právním oddělením, ale i jako marketér, někdy finanční poradce a když to nadnesu, tak i terapeut/psycholog, který se musí řádně vcítit do potřeb klientů a na základě toho pro ně najít to nejideálnější řešení v dané situaci. A nutným základem všeho je komunikace. Nemusí být hned každý extrovert, ale rozhodně je třeba být se všemi zúčastněnými pravidelně v kontaktu a reagovat na neočekávané změny. Tento příběh všechno jenom podtrhuje.

S klientem (prodávajícím) a jeho partnerkou jsme se potkali na prohlídce jiného domu, který jsem měl v nabídce. I přes to, že nesplnil jejich očekávání, jsme se rozpovídali o jejich situaci a došli k tomu, že by také potřebovali prodat svůj dům. Dohodli jsme se, že se na něj přijedu podívat, zhodnotíme situaci a třeba se nějak domluvíme. Když jsme se později spojili, abychom probrali možnou prodejní cenu a další náležitosti, klient se rozhodl využít mých služeb s tím, že počkáme, až zmizí zbytky sněhu, abychom se s týmem mohli pustit do práce. A protože jde o unikátní dům, na videu jsme si dali opravdu záležet. Součástí natáčení bylo tehdy i grilování, lezení na věž, střelba z luku… zkrátka jsme se rozhodně nenudili. 😊

Následně přišla na řadu inzerce, propagace na sociálních sítích a práce se zájemci. Ta nebyla nejjednodušší, protože si vyžádala o něco delší časovou investici, než je běžně nutné. S každým jsem telefonicky hovořil mnohdy i několik desítek minut, abych dotyčného na vše předem připravil. Důvodem byly historie domu a jeho technický stav. Abych to zkrátil, tak bylo potřeba všem objasnit, že příbuzní původního majitele domu mají chatu, která se nachází na pozemku mezi třemi sousedy včetně mého klienta. Avšak ti k pozemku ztratili přístup, jelikož se jim tato záležitost jednoduše nechtěla řešit s obcí a to ani v průběhu mnoha let, kdy na to měli prostor. Následně si jej zkoušeli vyjednat s každým ze sousedů (opět včetně klienta), ale nikde nepochodili. A tak to začali řešit právně s tím sousedem, přes jehož pozemek je nejsnazší dostat se k jejich chatce. Naštěstí pro nás to nebyl náš případ, a navíc jsem nechal ověřit u advokátky, jestli jsme tzv. v suchu. Jelikož téměř nikdy nic není 100%, dala mi alespoň 99% posvěcení. Kromě toho byl pak elektroměr pro tento dům umístěný na cizím pozemku, ale s jeho majitelem byla co do přístupu vždy naprosto skvělá domluva. Jenomže ne každý na to reagoval pozitivně, a tak jsme se s některými již před prohlídkou shodli, že nemovitost nebude ta pravá pro ně.

V té době byl březen. Prodej nám tím pádem ztěžoval jak konflikt na Ukrajině, tak pomalu ale jistě se zvyšující úrokové sazby. Bylo znát, že se trh začínal ochlazovat, ale stále bylo s kým pracovat. Dům šel do inzerce za 6.000.000,- Kč, ale zájemců bylo oproti minulému roku znatelně méně. Někteří by financovali hotově a někteří hypotékou, ale tací měli v plánu využít zafixovaný úrok. Nakonec jsme se dohodli právě s takovou zájemkyní. A do dvou týdnů od vyinzerování jsme se dopracovali k rezervaci. Klient byl nadšený, já také a kupující se těšila na to, jak v příštích měsících převezme s manželem dům. Jenomže tato transakce byla specifická ještě tím, že kromě hypotéky měly tvořit část financování i peníze nabyté z prodávaného domu kupujících. A proto, i když vše vypadalo na počátku nadějně, se prodej začal postupně protahovat.

Rezervační smlouva byla podepsána na tři a půl měsíce. Během té doby se kupující stačili rozloučit se svou neúspěšnou spolupracující realitní kanceláří a pustili se do prodeje na vlastní pěst. Nešlo o to, že bychom se spolu nedokázali domluvit, ale neznalost lokality, málo času a k tomu ještě extrémní vzdálenost bohužel hrály proti tomu, aby to bylo smysluplné. Naštěstí je začali pomalu kontaktovat noví zájemci, ale nám zato docházel drahocenný čas. Na mého klienta pak započaly doléhat jiné osobní záležitosti a prodej tak bylo nutné co nejdřív jakkoliv posunout. A tak jsme rovněž dospěli i do bodu, kdy jsme řešili, jestli s prodejem pokračovat, když se za poslední měsíce situace vůbec nepohnula. Jenomže v té době už bylo patrné, že najít nové kupující, kteří by se do domu zamilovali jako ti, se kterými jsme jednali, by bylo těžší než hledat jehlu v kupce sena. Úrokové sazby totiž dramaticky vzrostly a trh jak kdyby opravdu zamrznul. Když už se nějaký zájemce objevil, tak většinou v případě nemovitostí do cca 3.000.000,- Kč.

Právě z toho důvodu bylo jasné, že tenhle případ musíme jakýmkoliv způsobem dotáhnout do konce, jinak bychom prodej mohli buď ještě znatelněji protáhnout, kdybychom jej rozjeli nanovo, nebo by se klient pravděpodobně musel smířit se znatelně nižší kupní cenou. A i když by to rozhodně neudělal každý, byl to právě prodávající, kdo navrhnul, že pokud kupující zvládnou za určitých podmínek dům ufinancovat do konce roku, umožní jim to v případě, že všichni zúčastnění podepíšou takové právní náležitosti, které by prodávajícího maximálně zabezpečily a výše zmíněné mu garantovaly. Nakonec jsme s naší skvělou advokátkou vymysleli, jak celou věc uchopit. Stálo nás to několik dodatků, setkání s notářkou, dlouhá jednání s bankami, financování na etapy, sjednání extra úvěru, a hlavně opravdu pevné nervy a nějaký ten bílý vlas navíc, abychom to všechno dotáhli. Ale nakonec se to povedlo. Dokonce se v mezičase kupujícím podařilo nalézt zájemce na jejich dům, ačkoliv ani u nich nebylo financování vůbec snadné. Všichni totiž nyní bojují s tím samým. Buď s příliš vysokými úroky u hypoték, nebo s prodejem vlastní nemovitosti za účelem koupě jiné.

Ve výsledku jsme se tak dopracovali k vytouženému úspěchu. Původní plán dovést vše do konce během několika týdnů se nám protáhl o několik měsíců. Dohromady tak prodej trval přes půl roku. Nikdy jsme to ale nehodlali vzdát. Bylo to náročné, ale kdyby to bylo snadné, byla by to nuda a dělal by to každý. Já tímto musím poděkovat ještě jednou všem, kteří to se mnou prožívali, protože bez společného úsilí, zachování pozitivního postoje, a i když to ne vždy byly lehké, tak i chladné hlavy, bychom to nejspíš do úspěšného finále nedotáhli. To pak bylo o to krásnější, když mi prodávající klient nabídl tykání, přičemž od té doby jsme nepřestali být v kontaktu a já jsem si jistý tím, že z tohohle divokého obchodního vztahu vzejde opravdu dlouholeté přátelství. A právě proto mám tuhle práci tak strašně rád, protože i když to není vždycky snadné, tak výsledky, které vám přinese, jsou zkrátka k nezaplacení…

Pokud byste i vy uvažovali o prodeji své nemovitosti, nebo si jen s něčím nevíte rady, tak se na mě neváhejte obrátit. Můžeme zajít na dobrou kávu, probereme vaší situaci a společně najdeme to nejideálnější řešení. A pokud do toho půjdeme společně, tak se jako vždy postarám o to, abyste se vy sami museli starat co nejméně.