Category Archives: Nezařazené

Kupující s hypotékou není pro prodávajícího automaticky riziko. Znamená ale, že do prodeje vstupuje banka, odhad nemovitosti, zástavní dokumentace a přesně nastavená úschova kupní ceny. Prodávající by měl hlavně vědět, kdy bude kupní cena zajištěná a za jakých podmínek mu bude vyplacena.

Kupující s hypotékou může být dobrý kupující, pokud má prověřené financování a obchod je smluvně navázaný na úschovu, banku a katastr. Riziko nevzniká samotnou hypotékou, ale hlavně špatně nastavenými termíny, nejasným čerpáním úvěru nebo předčasným převodem bez zajištěné kupní ceny.

Při prodeji bytů, domů, pozemků i rekreačních nemovitostí v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině, ve středních Čechách a vlastně kdekoliv v České republice je financování hypotékou běžné. Rozdíl bývá v připravenosti kupujícího, podkladech k nemovitosti a v tom, jak rychle banka zvládne odhad, schválení úvěru a čerpání peněz.

Je kupující s hypotékou pro prodávajícího nevýhoda?

Nemusí být. Kupující s hypotékou může být seriózní zájemce, který má část vlastních peněz a zbytek financuje bankou.

Rozdíl je mezi zájemcem, který teprve říká „hypotéku si budu vyřizovat“, a kupujícím, který už má prověřené příjmy, vlastní zdroje a ví, u které banky bude úvěr řešit. První varianta znamená vyšší nejistotu. Druhá může být pro prodávajícího zcela přijatelná.

Proto doporučuji řešit financování zájemce hned na začátku. Ne kvůli nedůvěře, ale kvůli ochraně prodávajícího i kupujícího.

Jak obvykle probíhá prodej, když kupující platí hypotékou

Každý obchod se může lišit podle banky, typu nemovitosti a smluvního nastavení. Zjednodušeně ale postup bývá tento:

  1. Kupující projeví zájem a dokládá způsob financování.
  2. Podepisuje se rezervační smlouva.
  3. Banka řeší schválení hypotéky a odhad hodnoty nemovitosti.
  4. Připravuje se kupní smlouva, smlouva o úschově a případně zástavní smlouva pro banku.
  5. Kupující skládá vlastní zdroje do úschovy.
  6. Banka posílá hypoteční část kupní ceny podle podmínek čerpání.
  7. Podává se návrh na vklad do katastru.
  8. Po splnění sjednaných podmínek se kupní cena vyplácí prodávajícímu.

U katastru je dobré počítat s tím, že převod vlastnického práva i zápis zástavního práva se řeší vkladovým řízením; základní postup k návrhu na vklad popisuje ČÚZK.

Pro prodávajícího je klíčové, aby bylo předem jasné, kdy a za jakých podmínek budou peníze uvolněny. Nestačí vědět, že kupující „má hypotéku“. Důležitý je konkrétní mechanismus platby.

Co znamená zástavní právo banky

U hypotečního financování banka obvykle požaduje zástavní právo k nemovitosti, která úvěr zajišťuje. V některých případech se proto zástavní dokumentace podepisuje ještě v době, kdy je prodávající stále vlastníkem.

To může prodávajícího znejistit: „Proč mám podepisovat zástavu na svůj byt nebo dům kvůli cizí hypotéce?“

V běžné praxi to může být součást hypotečního obchodu. Nesmí se to ale brát jako formalita. Prodávající by měl před podpisem rozumět tomu, jaký úvěr zástava zajišťuje, kdo je věřitelem, kdy banka uvolní peníze a co se stane, pokud se obchod nedokončí.

Zástavní smlouvu je vhodné zkontrolovat s advokátem a sladit ji s kupní smlouvou, úschovou a podmínkami čerpání úvěru. Prodávající by neměl přebírat závazky, které patří kupujícímu.

Kdy prodávající dostane peníze

Prodávající obvykle nedostává kupní cenu v den podpisu kupní smlouvy. Výplata se váže na podmínky sjednané v kupní smlouvě a smlouvě o úschově – například na složení vlastních zdrojů, čerpání hypotéky, podání návrhu na vklad nebo až na provedení změny vlastnického práva v katastru.

Úschova kupní ceny má zabránit tomu, aby prodávající převedl nemovitost bez zajištěných peněz a kupující přišel o peníze dříve, než převod proběhne podle smlouvy. U advokátní úschovy je vhodné vědět, že Česká advokátní komora popisuje evidenci úschov v Elektronické knize úschov, kam se hlásí převzetí i vyplacení prostředků.

Důležité je nepředávat nemovitost ani nepodepisovat nevýhodné podmínky jen proto, aby se obchod urychlil. Rychlost nesmí být na úkor kontroly peněz, smluv a katastru.

Jak hypotéka ovlivní délku prodeje

Hypotéka obvykle prodlouží prodej hlavně o odhad nemovitosti, schválení úvěru, přípravu zástavní dokumentace a kontrolu podmínek čerpání. Není to problém, pokud se s tím počítá už při rezervaci.

Zdržení může nastat hlavně tehdy, když:

Dobře připravený prodej ale může i s hypotékou běžet plynule. Zásadní je připravit dokumenty předem a nenechat klíčové otázky až na poslední chvíli.

Největší rizika pro prodávajícího

1. Kupující hypotéku nakonec nedostane

To je jedno z hlavních rizik. Kupující může mít vážný zájem, ale banka mu úvěr neschválí nebo schválí nižší částku. Důvodem mohou být příjmy, registry, jiné závazky, nedostatek vlastních zdrojů nebo nízký odhad nemovitosti.

Proto by rezervační smlouva měla jasně říkat, do kdy má kupující doložit financování a co se stane, pokud hypotéku nezíská.

2. Odhad banky je nižší než kupní cena

Banka neposuzuje jen kupní cenu, ale také hodnotu zástavy. Pokud bankovní odhad vyjde níže, kupující může potřebovat více vlastních peněz.

Řešením může být navýšení vlastních zdrojů, jiná banka, dodatečné zajištění nebo úprava podmínek obchodu. Prodávající by ale neměl automaticky snižovat cenu jen proto, že odhad jedné banky vyšel níže. Nejdřív je potřeba posoudit reálnou tržní cenu, sílu poptávky, stav nemovitosti a možnosti financování kupujícího.

3. Špatně nastavené termíny

Hypoteční obchod potřebuje realistické lhůty. Příliš krátké termíny vytvářejí tlak a zvyšují riziko chyb. Příliš dlouhé termíny zase mohou prodávajícího zbytečně blokovat.

V rezervační a kupní smlouvě má být jasně uvedeno, dokdy kupující zajistí úvěr, dokdy budou peníze složené, kdy se podá návrh na vklad a kdy se nemovitost předává.

4. Nejasná úschova kupní ceny

Úschovu musí chápat nejen prodávající a kupující, ale také financující banka. Podmínky úschovy musí odpovídat tomu, jak banka uvolňuje peníze z úvěru.

Prakticky to znamená sladit číslo účtu úschovy, lhůty, podmínky čerpání hypotéky, podmínky výplaty prodávajícímu a postup pro případ, že se obchod nedokončí.

5. Prodávající má na nemovitosti vlastní hypotéku

Pokud je prodávaná nemovitost zatížená hypotékou prodávajícího, řeší se splacení stávajícího úvěru a výmaz původního zástavního práva. Není to neobvyklé, ale musí se přesně sladit banky, úschova a smlouvy.

Prodávající by měl včas požádat svou banku o vyčíslení zůstatku úvěru, podmínky splacení a dokumenty potřebné k výmazu zástavního práva. Bez těchto podkladů se může zdržet čerpání hypotéky kupujícího i výplata kupní ceny.

Co by měla obsahovat rezervační smlouva

Rezervační smlouva je u kupujícího s hypotékou velmi důležitá. Má prodávajícího chránit před tím, že se nemovitost na dlouhé týdny stáhne z nabídky a kupující potom financování nezíská.

V rezervaci je vhodné řešit hlavně:

Dobrá rezervační smlouva nemá být trestem pro kupujícího. Má nastavit férová pravidla, aby obě strany věděly, co se bude dít.

Co si má prodávající pohlídat v kupní smlouvě

Kupní smlouva by měla přesně popsat, jak bude zaplacena kupní cena. Pokud část platí kupující z vlastních zdrojů a část banka, musí být jasné, kolik, kam a do kdy se platí.

Prodávající by si měl pohlídat hlavně:

U složitějších obchodů je vhodné zapojit advokáta, banku, realitního makléře a případně hypotečního specialistu tak, aby si dokumenty vzájemně neodporovaly. Obecný rámec spotřebitelských úvěrů a dohled nad poskytovateli úvěrů popisuje Česká národní banka, konkrétní podmínky hypotéky je ale vždy potřeba ověřit u financující banky.

Má prodávající přijmout kupujícího s hypotékou?

Ve většině případů ano, pokud je kupující finančně prověřený a obchod je dobře smluvně připravený. Odmítnout všechny kupující s hypotékou by mohlo zbytečně zmenšit počet zájemců, zejména u bytů a rodinných domů.

Rozumný postup není „hypotéku nechci“, ale „chci vědět, jak přesně bude hypotéka zajištěna a kdy dostanu peníze“.

Při prodeji proto neřeším jen cenu a prezentaci nemovitosti, ale i návaznost financování, rezervační smlouvy, úschovy, zástavní dokumentace a katastru. Právě v těchto detailech se často rozhoduje, jestli obchod proběhne klidně, nebo se zbytečně zasekne.

Praktický checklist pro prodávajícího

Než odsouhlasíte kupujícího s hypotékou, projděte si tři oblasti.

Kupující a financování

Banka a zástava

Prodávající a dokumenty

Pokud na některou otázku není jasná odpověď, není nutné obchod odmítat. Je ale potřeba ji vyřešit před podpisem zásadních dokumentů.

FAQ: kupující platí hypotékou

Je bezpečné prodat nemovitost kupujícímu s hypotékou?

Ano, pokud je obchod dobře nastavený. Důležité je prověřené financování, kvalitní smluvní dokumentace, úschova kupní ceny a správná návaznost na katastr.

Může prodávající odmítnout kupujícího, který platí hypotékou?

Prodávající si může vybírat kupujícího podle svých priorit. Prakticky ale není vždy výhodné zájemce s hypotékou odmítat. Důležitější je posoudit, zda je kupující připravený a financování reálné.

Musí prodávající podepsat zástavní smlouvu pro banku kupujícího?

U hypotečního financování to banka často požaduje, protože kupující ještě nemusí být vlastníkem nemovitosti. Prodávající by ale měl zástavní dokumentaci nechat zkontrolovat a podepisovat ji pouze v návaznosti na dobře nastavenou kupní smlouvu a úschovu.

Co když banka kupujícímu hypotéku neschválí?

Záleží na rezervační smlouvě. Ta by měla určit, zda se rezervace vrací, propadá, nebo se postupuje jinak. Proto je důležité nebrat rezervační smlouvu jako formalitu.

Co když bankovní odhad vyjde níže než kupní cena?

Kupující může doplatit rozdíl z vlastních zdrojů, zkusit jiné řešení financování nebo jednat o změně podmínek. Prodávající by měl nejdříve zjistit, zda jde o problém konkrétní banky, nebo o signál, že cena neodpovídá trhu.

Kdy mám předat nemovitost kupujícímu?

Obvykle až ve chvíli, kdy jsou splněné podmínky sjednané ve smlouvě, zejména převod vlastnického práva a zajištění výplaty kupní ceny. Přesné nastavení záleží na konkrétní transakci.

Dá se prodat nemovitost, na které mám vlastní hypotéku?

Ano, je to běžné. Musí se ale vyřešit splacení zůstatku úvěru, souhlas banky a výmaz původního zástavního práva. Tento postup je potřeba připravit předem.

Chystáte se prodat nemovitost a kupující chce platit hypotékou?

Kupující s hypotékou nemusí být problém. Problém je nepřipravený prodej, nejasné smlouvy a špatně nastavené termíny.

Pokud prodáváte byt, dům, pozemek, rekreační nebo investiční nemovitost v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině nebo ve středních Čechách, můžeme projít, jak má být nastavené financování kupujícího, úschova a návaznost na katastr.

U prodejů, ať už v okolí Jindřichova Hradce, Tábora, Českých Budějovic nebo Pelhřimova, často rozhodují právě praktické detaily: zda jsou připravené podklady pro banku, jestli je jasný postup se zřízením zástavního práva a kdy budou peníze vyplaceny prodávajícímu.

Ozvěte se mi, pokud chcete prodej připravit s jasným plánem od první prohlídky až po vyplacení kupní ceny.

Ano, byt, dům nebo investiční nemovitost s nájemníkem prodat můžete. Nájem tím ale zpravidla nekončí. Při změně vlastníka obvykle přecházejí práva a povinnosti z nájmu na kupujícího, jak vyplývá z občanského zákoníku. Nový vlastník se tak stává pronajímatelem a nájem pokračuje dál.

Právě proto se prodej obsazené nemovitosti připravuje jinak než prodej prázdného bytu nebo domu. Nestačí dobře nafotit nemovitost a nastavit cenu. Je potřeba zkontrolovat nájemní smlouvu, dodatky, výši nájemného, dobu trvání nájmu, jistotu, platby i to, jak bude možné nemovitost ukazovat zájemcům.

Při prodeji bytů, domů a investičních nemovitostí v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině a ve středních Čechách se u obsazených nemovitostí nejčastěji řeší jedna otázka: kupuje zájemce výnos, nebo omezení?

Stručně řečeno

Nemovitost s nájemníkem prodat můžete, ale kupující musí vědět, že nájemní vztah zpravidla pokračuje i po převodu vlastnického práva. U menších bytů může být stabilní nájemník výhodou, protože kupující často hledá investici. U větších bytů nebo domů může nájemník naopak zúžit okruh zájemců, protože část kupujících chce nemovitost využívat pro vlastní bydlení.

Co se stane s nájemní smlouvou při prodeji

Při změně vlastníka pronajaté nemovitosti vstupuje kupující obvykle do postavení pronajímatele. Není nutné uzavírat novou nájemní smlouvu jen proto, že se změnil vlastník.

Kupující by měl ještě před podpisem kupní smlouvy vědět:

Ujednání nad rámec běžného nájemního vztahu je vhodné posoudit zvlášť. Týká se to například slev, zvláštních dohod, nestandardních povinností pronajímatele nebo příslibů budoucího ukončení nájmu. V právně citlivých situacích doporučuji zapojit advokáta.

Může nový majitel dát nájemníkovi výpověď jen proto, že nemovitost koupil?

U nájmu bytu nebo domu, ve kterém nájemce bydlí, změna vlastníka sama o sobě zpravidla nestačí jako důvod k výpovědi. Nový majitel musí respektovat platnou nájemní smlouvu a případné ukončení nájmu řešit dohodou, uplynutím sjednané doby nebo jiným zákonným způsobem.

V praxi proto nestačí říct: „Prodávám byt, nájemník odejde.“ Pokud má nájemník platnou smlouvu, kupující přebírá nemovitost i s nájemním vztahem.

Jiná situace může nastat u nebytových prostor, investičních jednotek nebo specifických smluvních ujednání. Tam je vždy vhodné nechat nájemní smlouvu posoudit právníkem.

Jak nájemník ovlivňuje cenu nemovitosti

Nájemník cenu nemovitosti automaticky nesnižuje. Záleží hlavně na typu nemovitosti a na tom, kdo je typický kupující.

U malometrážních bytů bývá pro část kupujících výhodou, že už je v bytě nájemce. Nemusejí ho sami hledat a od začátku vidí výnos. Typicky jde o koupi investiční nemovitosti, například u menších bytů v Praze, Českých Budějovicích, Táboře nebo Jindřichově Hradci.

U větších bytů a rodinných domů je situace jiná. Častěji je kupují lidé pro vlastní bydlení, takže se pak obvykle řeší ukončení nájmu nebo dohoda s nájemcem. Neplatí to vždy, ale bývá to častý rozdíl mezi malým investičním bytem a větší nemovitostí pro rodinu.

Při stanovení ceny proto porovnávám dva scénáře: prodej s nájemníkem a prodej po uvolnění. Rozdíl nemusí být velký, ale může ovlivnit počet zájemců, argumenty při jednání a délku prodeje.

Kdy je výhodné prodávat nemovitost i s nájemníkem

Prodej s nájemníkem dává smysl hlavně tehdy, když je nemovitost vhodná jako investice a nájemní vztah je přehledný. Kupující pak neřeší jen dispozici, stav a lokalitu, ale také pravidelný příjem.

Výhodou může být, pokud:

Nestačí ale jen říct, že „byt je pronajatý“. Kupující chce vědět, kolik nájem skutečně vynáší, jaké jsou náklady, jak dlouho smlouva trvá a zda současný nájem odpovídá trhu.

Kdy je lepší řešit ukončení nájmu před prodejem

Ukončení nájmu před prodejem může dávat smysl, pokud je nemovitost atraktivnější pro vlastní bydlení než jako investice. Typicky se to týká větších bytů, rodinných domů, rekreačních objektů nebo nemovitostí v lokalitách, kde kupující hledají hlavně osobní užívání.

Volná nemovitost se lépe fotí, připravuje a zpřístupňuje na prohlídky. Kupující si ji snáze představí podle sebe.

Ukončení nájmu ale musí být férové a právně správné. Ideální je dohoda s nájemníkem. Pokud má jít o výpověď, doporučuji ji předem konzultovat s advokátem. Bez jasného právního základu není vhodné kupujícímu slibovat konkrétní termín vyklizení.

Co kontroluji před prodejem obsazené nemovitosti

U obsazeného bytu kontroluji jako první výši nájemného, dobu trvání smlouvy a všechny dodatky. Právě dodatky se někdy přehlédnou, přitom mohou zásadně změnit situaci.

U jednoho bytu v Táboře v Berlínské ulici jsme například až při kontrole zjistili, že nájem byl dodatkem prodloužen na dobu neurčitou. Pro nového vlastníka to nebylo vhodné, proto jsme situaci řešili dohodou a nájemce nakonec souhlasil s návratem na dobu určitou. Podstatné je právě slovo dohoda — takové věci není dobré řešit nátlakem ani jednostranným slibem kupujícímu.

Před prodejem doporučuji připravit zejména:

U prodeje i pronájmu je potřeba řešit také průkaz energetické náročnosti budovy. Ministerstvo průmyslu a obchodu k PENB při prodeji nebo pronájmu uvádí mimo jiné povinnost pracovat s energetickou třídou v informačních a reklamních materiálech, pokud je nemovitost inzerována. U bytové jednotky se podklady obvykle řeší přes SVJ.

Jak komunikovat s nájemníkem

Nájemník by se o prodeji neměl dozvědět až od cizího zájemce na prohlídce. Vhodnější je otevřená a klidná komunikace.

Majitel by měl nájemníkovi vysvětlit, že se prodává nemovitost, jak budou probíhat prohlídky a co se pro něj po prodeji změní. Ve většině případů se mění hlavně osoba pronajímatele a platební údaje.

Dobrá komunikace pomáhá udržet pořádek v nemovitosti, umožní rozumně plánovat prohlídky a snižuje riziko zbytečného napětí mezi prodávajícím, nájemníkem a kupujícím.

Jak organizovat prohlídky nemovitosti s nájemníkem

Prohlídky obsazené nemovitosti jsou citlivé. Nájemník v bytě nebo domě bydlí a má právo na soukromí. Zároveň je v zájmu majitele, aby vážní kupující nemovitost viděli.

Osvědčuje se domluvit prohlídky s předstihem a soustředit více vážných zájemců do jednoho dne. Nájemník pak nemusí pouštět do bytu každého zvlášť a prodej se zbytečně nebrzdí.

Většinou se dá dohodnout rozumně. Ne vždy to ale vyjde. U bytu v Jindřichově Hradci v ulici Miřiovského nám nájemci nechtěli s prohlídkami vyjít vstříc, a proto bylo nejlepší počkat tři měsíce, než se odstěhovali. Pro prodávajícího to nebylo nejrychlejší řešení, ale v dané situaci bylo nejčistší.

U obsazeného bytu proto nevodím velké množství nezávazných zájemců. Nejdříve ověřuji, zda kupující chápe nájemní vztah, má reálný zájem a ví, zda kupuje investici, nebo nemovitost pro vlastní bydlení.

Co musí vědět kupující

Kupující by měl předem vědět, že nemovitost je pronajatá. Tuto informaci není vhodné skrývat ani zlehčovat.

Transparentně je dobré uvést:

Čím lépe jsou tyto informace připravené, tím méně prostoru zůstává pro nejistotu, slevové argumenty nebo pozdější spor.

Kupní smlouva a předání nemovitosti

U prodeje nemovitosti s nájemníkem je potřeba v kupní smlouvě jasně popsat, že nemovitost je pronajatá a jaké nájemní dokumenty kupující přebírá. Součástí příloh by měla být nájemní smlouva a dodatky.

Důležité je také vypořádání nájemného, záloh, jistoty a služeb ke dni převodu. Kupující musí vědět, od kdy mu náleží nájemné a jak bude nájemník informován o změně vlastníka a platebních údajů.

Smluvní část je vhodné připravit s advokátem nebo notářem. Pokud se používá advokátní úschova kupní ceny, je dobré vědět, že Česká advokátní komora provozuje evidenci advokátních úschov, do které advokáti hlásí prováděné úschovy peněžních prostředků.

Převod vlastnického práva se zapisuje do katastru nemovitostí. ČÚZK nabízí aplikaci pro vytvoření návrhu na vklad, která pomáhá připravit návrh pro listinné nebo elektronické podání.

Daňové souvislosti pro prodávajícího

Prodej pronajaté nemovitosti může mít daňové dopady stejně jako jiný prodej nemovitosti. U fyzických osob záleží například na době vlastnictví, způsobu nabytí, bydlení v nemovitosti nebo použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Pokud příjem z prodeje není osvobozený, zpravidla se řeší v rámci daně z příjmů. Pokud naopak osvobozený je a přesáhne zákonný limit, může vzniknout oznamovací povinnost vůči správci daně; Finanční správa k tomu uvádí pravidla u oznámení o osvobozených příjmech. Konkrétní situaci doporučuji ověřit s daňovým poradcem.

Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti s nájemníkem

Největší chybou je začít prodávat bez kontroly nájemní smlouvy. Majitel někdy až při jednání s kupujícím zjistí, že nájem trvá déle, než si myslel, nájemné je pod trhem nebo existuje dodatek, který mění původní dohodu.

Druhou chybou je slibovat kupujícímu, že nájemník určitě odejde. Pokud není dohoda písemná, srozumitelná a právně správná, je takový slib rizikový.

Třetí chybou je špatná komunikace s nájemníkem. Nespokojený nájemník může komplikovat prohlídky, prezentaci i předání.

Čtvrtou chybou je nastavit cenu stejně jako u volné nemovitosti bez ohledu na typ kupujícího, výši nájemného a dobu trvání nájmu.

Jak postupuji v praxi

Nejdříve je potřeba zjistit reálnou tržní cenu ve dvou scénářích: prodej s nájemníkem a prodej po uvolnění nemovitosti. Rozdíl může být malý, ale také zásadní pro okruh kupujících.

Potom kontroluji nájemní smlouvu, dodatky, výši nájemného, dobu trvání, jistotu, platby a základní stav nemovitosti. U bytu se přidávají podklady od SVJ, u domu nebo rekreační nemovitosti také technický stav, dokumentace a přístup k nemovitosti.

Následně se rozhoduje, komu bude nabídka určena. Jinak se prezentuje malý investiční byt s nájemníkem a jinak větší byt nebo dům, kde kupující pravděpodobně řeší vlastní bydlení.

Teprve potom dává smysl spustit inzerci, domluvit pravidla prohlídek s nájemníkem a připravit kupní proces tak, aby kupující věděl, co přesně přebírá.

FAQ: Prodej nemovitosti s nájemníkem

Můžu prodat byt, ve kterém bydlí nájemník?

Ano. Prodej je možný, ale nájemní smlouva zpravidla pokračuje dál a nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele. Kupující proto musí být s nájemním vztahem seznámen.

Musí nájemník podepsat novou smlouvu s kupujícím?

Obvykle ne. Změnou vlastníka nájemní smlouva nekončí. Nová smlouva nebo dodatek dávají smysl jen tehdy, pokud se strany chtějí dohodnout na změně.

Sníží nájemník cenu nemovitosti?

Někdy ano, někdy ne. U menší investiční nemovitosti může být spolehlivý nájemník výhodou. U většího bytu nebo domu pro vlastní bydlení může nájemník snížit počet zájemců.

Je lepší prodat byt s nájemníkem, nebo počkat na konec nájmu?

Záleží na typu nemovitosti, výši nájemného, délce nájmu a cílovém kupujícím. U investičního bytu může být prodej s nájemníkem výhodný. U nemovitosti pro vlastní bydlení může být lepší prodávat až po jejím uvolnění.

Musím nájemníkovi oznámit, že nemovitost prodávám?

Je to velmi vhodné. Nájemník by měl vědět, jak budou probíhat prohlídky, a po změně vlastníka také komu má nově platit nájemné a od kdy.

Co když kupující chce, aby byl byt prázdný?

Pak je potřeba ověřit, zda lze nájem ukončit dohodou, uplynutím sjednané doby nebo jiným zákonným způsobem. Bez jasného právního základu není bezpečné slibovat vyklizení.

Zvažujete prodej nemovitosti s nájemníkem?

Pokud řešíte prodej bytu, domu nebo investiční nemovitosti s nájemníkem v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině nebo ve středních Čechách, doporučuji nejdříve ověřit, jak nájemní smlouva ovlivňuje cenu, okruh kupujících a průběh prohlídek.

Pomohu vám projít podklady z pohledu prodejnosti, nastavit cenu ve dvou scénářích a připravit komunikaci s nájemníkem i kupujícím. Často se tím předejde zbytečným slevám, nedorozuměním a komplikacím při předání.

Ozvěte se mi ještě před spuštěním inzerce. Projdeme vaši situaci nezávazně a vybereme postup, který dává smysl pro konkrétní nemovitost.

Nemovitost ve spoluvlastnictví prodat lze, ale nejdřív je potřeba vědět, co přesně se prodává: celý byt, dům nebo pozemek se souhlasem všech spoluvlastníků, anebo jen ideální spoluvlastnický podíl. V praxi bývá nejvýhodnější společný prodej celé nemovitosti. Pokud dohoda není možná, řeší se prodej podílu, vyplacení spoluvlastníka nebo zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Stručně řečeno

Celou nemovitost může spoluvlastník zpravidla prodat jen se souhlasem ostatních spoluvlastníků. Svůj spoluvlastnický podíl může za určitých okolností převést samostatně, ale takový prodej bývá obchodně složitější a často méně výhodný. Než se začne inzerovat, je vhodné ověřit list vlastnictví, předkupní právo, zástavy, věcná břemena, daňové souvislosti a hlavně shodu mezi spoluvlastníky.

V praxi se s tím setkávám hlavně u dědictví a u rozchodů nebo rozvodů. Nemusí jít jen o manžele. Podíl na bytě, domě nebo pozemku mohou mít i nesezdaní partneři. U nemovitostí v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině nebo ve středních Čechách se často ukazuje, že největší překážkou nebývá samotný prodej, ale dohoda na ceně, postupu, podpisu smluv a komunikaci mezi spoluvlastníky.

Co znamená spoluvlastnictví nemovitosti

Spoluvlastnictví znamená, že jednu nemovitost vlastní více osob. Každý spoluvlastník má podíl, například jednu polovinu, jednu třetinu nebo jiný zlomek. Tento podíl ale neznamená automaticky konkrétní pokoj, patro nebo část zahrady. Jde o právní podíl na celé věci.

Občanský zákoník pracuje s tím, že spoluvlastníci mají právo k celé věci, ale zároveň jsou omezeni stejným právem ostatních spoluvlastníků. Proto bývá prodej spoluvlastněné nemovitosti citlivější než prodej bytu, domu nebo pozemku s jediným vlastníkem.

Nejlepší varianta: dohoda všech spoluvlastníků a prodej celé nemovitosti

Z obchodního i praktického hlediska bývá nejlepší, když se všichni spoluvlastníci dohodnou na společném prodeji celé nemovitosti. Kupující pak získává celý byt, dům, pozemek nebo rekreační objekt, ne jen podíl. Taková nabídka je pro trh srozumitelnější a obvykle má výrazně lepší prodejní potenciál.

Před společným prodejem je vhodné si dopředu vyjasnit hlavně to, kdo bude za spoluvlastníky jednat, jaká je reálná tržní cena, jak se rozdělí výtěžek z prodeje a kdo zajistí dokumenty, smlouvy, úschovu a komunikaci s kupujícím. Stejně důležité je ověřit, zda na nemovitosti neváznou zástavy, věcná břemena, exekuce, plomby nebo jiné zápisy, které mohou prodej zkomplikovat.

U spoluvlastněných nemovitostí doporučuji začít odhadem tržní ceny. Teprve potom má smysl řešit, zda je výhodnější společný prodej, vyplacení jednoho spoluvlastníka, pronájem, nebo jiné vypořádání.

Lze prodat jen spoluvlastnický podíl?

Ano, spoluvlastnický podíl lze za určitých okolností převést samostatně. Neprodává se tím celý byt, dům nebo pozemek, ale pouze podíl na celé nemovitosti.

V praxi je prodej samotného podílu často složitější. Kupující nezískává plnou kontrolu nad nemovitostí. Vstupuje do vztahu s ostatními spoluvlastníky a musí počítat s pravidly správy společné věci. Proto bývá poptávka po samotných podílech užší a cena podílu může být nižší, než by odpovídalo prostému matematickému přepočtu hodnoty celé nemovitosti.

Modelově: pokud má celý dům tržní hodnotu 6 000 000 Kč, poloviční podíl nemusí být na trhu automaticky prodejný za 3 000 000 Kč. Záleží na využitelnosti domu, vztazích mezi spoluvlastníky, právním stavu, možnosti budoucího vypořádání a ochotě kupujících nést riziko spoluvlastnictví.

Kupující u podílu obvykle řeší hlavně to, co s ním reálně získá. Bude moci nemovitost užívat? Domluví se s ostatními? Je reálné budoucí vypořádání? Právě tyto otázky často rozhodují o ceně.

Platí při prodeji podílu předkupní právo?

Předkupní právo u spoluvlastnického podílu dnes neplatí automaticky při každém prodeji. Občanský zákoník ale počítá s výjimkami, například u některých situací, kdy spoluvlastnictví vzniklo způsobem, který spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit.

Typicky může jít o některé případy dědění nebo jiné právní skutečnosti. Proto je potřeba ověřit konkrétní případ, zejména pokud jde o čerstvě nabytý podíl, dědictví, převod mimo rodinu nebo napjaté vztahy mezi spoluvlastníky.

U prodeje podílu doporučuji předem zapojit advokáta nebo právní servis. Chyba v předkupním právu může celý prodej zkomplikovat.

Co když jeden spoluvlastník prodat chce a druhý ne?

To je častá situace. Jeden spoluvlastník chce peníze, druhý chce nemovitost držet, pronajímat nebo užívat. U rozchodů, rozvodů a dědictví do toho navíc často vstupují emoce a starší spory. Proto je dobré oddělit vztahovou rovinu od čísel: nejdřív znát cenu, právní stav a možnosti, potom volit konkrétní postup.

1. Jeden spoluvlastník vyplatí druhého

Nejčistší řešení nastává, když jeden spoluvlastník podíl druhého odkoupí. Nemovitost zůstane tomu, kdo o ni stojí, a druhý získá peníze.

Základem je férový odhad tržní ceny. Bez něj se spoluvlastníci často přou, zda je nabídka na vyplacení nízká, nebo přiměřená.

2. Spoluvlastníci prodají celou nemovitost třetí osobě

Pokud žádný spoluvlastník nechce nebo nemůže ostatní vyplatit, dává smysl společný prodej celé nemovitosti. Z výtěžku se pak vyplatí jednotlivé podíly podle vlastnických podílů nebo podle dohody.

Tato varianta bývá z hlediska dosažené ceny často nejvýhodnější, protože kupující pořizuje celou nemovitost, ne jen právně a prakticky omezený podíl.

3. Spoluvlastník prodá jen svůj podíl

Pokud dohoda na společném prodeji není možná, může být řešením prodej samotného podílu. Je ale potřeba počítat s omezenější poptávkou, složitějším vyjednáváním a možným tlakem kupujících na cenu.

Tato cesta může dávat smysl, ale je vhodné ji dobře promyslet. U některých nemovitostí se podíl prodává velmi obtížně.

4. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Občanský zákoník vychází z principu, že nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Zároveň ale řeší, kdy a jak lze žádat o oddělení, zrušení nebo vypořádání spoluvlastnictví.

Spoluvlastnictví se může zrušit dohodou všech spoluvlastníků. U nemovité věci musí mít dohoda písemnou formu a měla by přesně řešit způsob vypořádání. Pokud dohoda není možná, může rozhodovat soud.

Z realitního pohledu je i v této fázi důležité znát reálnou cenu a prodejnost nemovitosti. Samotný právní postup by měl posoudit advokát.

Jak se stanoví cena spoluvlastnického podílu

Cena podílu se neodvozuje jen mechanicky podle zlomku v katastru. Důležité je, zda se prodává celá nemovitost, nebo jen podíl.

U společného prodeje se oceňuje nemovitost jako celek. Výtěžek se pak obvykle rozdělí podle velikosti spoluvlastnických podílů, případně podle jiné dohody.

U samostatného prodeje podílu se kromě lokality, technického stavu a právních omezení řeší i horší prodejnost. Jinak bude trh vnímat byt v Praze, jinak rodinný dům u Tábora nebo rekreační objekt na Jindřichohradecku, kde může být zásadní přístup, stav sítí, možnost užívání nebo vztahy mezi spoluvlastníky.

Při ocenění proto nestačí podívat se na podobné inzeráty. Je potřeba posoudit právní stav, lokalitu, technický stav, využitelnost nemovitosti, vztahy mezi spoluvlastníky a reálnou poptávku.

Jaké dokumenty připravit před prodejem

Před prodejem spoluvlastněné nemovitosti bych začal aktuálním listem vlastnictví. Orientační kontrolu lze udělat přes Nahlížení do katastru nemovitostí, ale u složitějších případů je vhodné pracovat i s úplným výpisem a právní kontrolou.

Dále je dobré připravit nabývací titul, například kupní smlouvu, darovací smlouvu nebo usnesení o dědictví. Důležité jsou také informace o zástavách, věcných břemenech, exekucích, plombách, omezeních vlastnického práva a dohodě mezi spoluvlastníky.

U domu, bytu nebo rekreační nemovitosti může být potřeba také průkaz energetické náročnosti budovy, technické podklady, revize, informace o rekonstrukcích a podklady k případným vadám.

Před podpisem smluv je potřeba nastavit i bezpečný způsob úhrady kupní ceny. U advokátní úschovy je dobré vědět, že Česká advokátní komora provozuje Elektronickou knihu úschov, do které advokáti hlásí prováděné úschovy peněžních prostředků.

U složitějších případů doporučuji nejdříve právní kontrolu a teprve potom zahájit veřejnou nabídku. Ušetří to čas, spory i zbytečné komplikace při podpisu smluv.

Katastr nemovitostí a převod vlastnického práva

Převod vlastnického práva k nemovitosti se do katastru zapisuje vkladem. ČÚZK pro návrh na vklad uvádí povinný formulář a nabízí také aplikaci pro vytvoření návrhu na vklad, která uživatele provede jeho vyplněním.

U spoluvlastnictví musí smluvní dokumentace přesně odpovídat tomu, co se převádí. Jinak se popisuje prodej celé nemovitosti, jinak převod ideálního spoluvlastnického podílu a jinak dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Pokud je v dokumentech nepřesnost, může se převod zdržet nebo zkomplikovat. Proto je vhodné, aby smlouvy připravoval nebo kontroloval advokát.

Daňové souvislosti při prodeji spoluvlastněné nemovitosti

Daňové posouzení záleží na tom, kdy a jak prodávající nemovitost nebo podíl nabyl, zda v nemovitosti bydlel, zda jde o vypořádání spoluvlastnictví a zda jsou splněny podmínky osvobození.

Finanční správa u daně z příjmů fyzických osob rozlišuje mimo jiné časový test, způsob nabytí a u některých osvobození také použití peněz na vlastní bytovou potřebu; základní informace k těmto situacím uvádí v části věnované dani z příjmů fyzických osob. U nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 se pro časový test obecně řeší desetiletá lhůta, u starších nabytí se mohou uplatnit jiná pravidla.

U dědictví, rozvodu, podnikání, vypořádání více nemovitostí nebo použití peněz na vlastní bydlení mohou rozhodovat detaily. Daňové dopady proto doporučuji ověřit s daňovým poradcem ještě před podpisem smluv.

Nejčastější rizika při prodeji nemovitosti ve spoluvlastnictví

Největší riziko vidím v tom, že se začne prodávat dřív, než je mezi spoluvlastníky jasná dohoda. Navenek běží inzerce, ale uvnitř není shoda na ceně, postupu, vyklizení, rozdělení peněz nebo podpisu smluv. Kupující pak ztrácí jistotu a často začne hledat jednodušší nemovitost.

Nejčastější brzda přitom nebývá samotný dokument nebo chybějící podklad. Ty se obvykle dají dohledat. Problém častěji vzniká ve chvíli, kdy se spoluvlastníci neshodnou mezi sebou nebo dlouhodobě nefunguje komunikace.

Dalším rizikem je špatně nastavená cena. U společného prodeje může příliš vysoká cena nemovitost na trhu poškodit. U prodeje samotného podílu může zase prodávající očekávat částku, kterou trh za podíl reálně nenabídne.

Pozor také na neověřené právní vztahy. Zástavní právo, exekuce, věcné břemeno, neukončené dědictví, nejasné užívání nebo sporné investice do nemovitosti mohou výrazně ovlivnit prodejnost.

Jak postupuji před inzercí

U spoluvlastněné nemovitosti se vždy nejdřív dívám na list vlastnictví. Potřebuji vědět, kdo je skutečně vlastníkem, jaké jsou podíly a jestli na nemovitosti nejsou zástavy, věcná břemena, exekuce, plomby nebo jiné zápisy, které mohou prodej ovlivnit.

Zároveň se snažím mluvit se všemi spoluvlastníky. Pokud komunikuje jen jeden z nich, musí být jasné, jak se budou informace předávat ostatním. U spoluvlastnictví je špatná komunikace často větší problém než samotné dohledání podkladů.

Potom má smysl řešit reálnou tržní cenu, prodejní strategii, prezentaci nemovitosti, právní servis a úschovu kupní ceny. Teprve když je základní shoda, je vhodné spustit inzerci.

Do prodeje spoluvlastněné nemovitosti nejdu za každou cenu. Pokud už na začátku vidím, že mezi spoluvlastníky není základní shoda nebo se zásadní informace ztrácejí v komunikaci, je fér nejdřív zastavit a vyjasnit další postup. Špatně připravený prodej může poškodit prodávající i odradit kupující.

Doporučený postup krok za krokem

Nejdříve si ověřte vlastnické podíly v katastru a zjistěte, kdo je skutečně spoluvlastníkem. Poté si nechte připravit odhad tržní ceny celé nemovitosti i realistický pohled na hodnotu jednotlivých podílů.

Následně je vhodné probrat se spoluvlastníky všechny varianty: společný prodej, vyplacení jednoho spoluvlastníka, pronájem, prodej podílu nebo zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. U rodinných nemovitostí je důležité jednat věcně, klidně a s konkrétními čísly.

Jakmile je dohoda jasná, připraví se právní dokumentace, prodejní strategie, prezentace nemovitosti a bezpečný způsob úhrady kupní ceny. Teprve potom má smysl zveřejnit nabídku.

Kdy dává smysl oslovit realitního makléře

Realitní makléř je u spoluvlastněné nemovitosti užitečný hlavně tehdy, když je potřeba spojit tržní cenu, přípravu podkladů, komunikaci mezi spoluvlastníky a vyjednávání s kupujícími.

Moje role není nahrazovat advokáta nebo daňového poradce. Pomáhám ale pojmenovat reálné možnosti, připravit prodejní strategii a včas odhalit místa, která mohou obchod zdržet nebo zkomplikovat.

U bytů, domů, pozemků, chalup i investičních nemovitostí v jižních Čechách, například na Jindřichohradecku, Táborsku nebo Českobudějovicku, ale také v Praze, na Vysočině včetně Pelhřimova a ve středních Čechách, mohu připravit odhad tržní ceny, doporučit postup a pomoci s organizací prodeje ve spolupráci s právními odborníky.

FAQ: časté otázky k prodeji nemovitosti ve spoluvlastnictví

Můžu prodat nemovitost bez souhlasu druhého spoluvlastníka?

Celou nemovitost bez souhlasu ostatních spoluvlastníků zpravidla prodat nemůžete. Můžete ale řešit prodej svého spoluvlastnického podílu, případně zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Můžu prodat jen svůj podíl na domě nebo bytě?

Ano, samotný spoluvlastnický podíl lze převést. Je však potřeba ověřit, zda se neuplatní předkupní právo nebo jiné omezení. Zároveň je třeba počítat s tím, že prodej podílu bývá obchodně složitější než prodej celé nemovitosti.

Má druhý spoluvlastník předkupní právo?

Ne vždy. Předkupní právo se dnes neposuzuje automaticky u každého prodeje podílu, ale výjimky existují. U dědictví, čerstvě vzniklého spoluvlastnictví nebo sporných vztahů je vhodné ověřit konkrétní případ s advokátem.

Co když se spoluvlastníci nedohodnou na ceně?

Pomáhá nezávislý odhad tržní ceny. Pokud dohoda stále není možná, přichází v úvahu prodej podílu nebo právní řešení zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Je lepší prodat celou nemovitost, nebo jen podíl?

Ve většině případů je výhodnější prodat celou nemovitost společně. Nabídka je pro kupující srozumitelnější a má širší poptávku. Prodej samotného podílu může být řešením tam, kde dohoda není možná.

Jak se rozdělí peníze z prodeje?

Obvykle podle velikosti spoluvlastnických podílů. Spoluvlastníci se ale mohou dohodnout i na jiném vypořádání, například pokud někdo do nemovitosti prokazatelně investoval. Takovou dohodu je vhodné řešit písemně a s právní kontrolou.

Platí se daň z příjmu při prodeji spoluvlastnického podílu?

Záleží na splnění podmínek osvobození. Rozhoduje zejména doba vlastnictví, způsob nabytí, bydliště v nemovitosti a případné použití prostředků na vlastní bytovou potřebu. Daňové posouzení doporučuji konzultovat s daňovým poradcem.

Potřebujete prodat nemovitost ve spoluvlastnictví?

Řešíte prodej bytu, domu, pozemku, chaty nebo investiční nemovitosti ve spoluvlastnictví? Nejdřív společně projdeme list vlastnictví, podíly, reálnou cenu a možné scénáře.

Díky tomu bude jasnější, zda dává větší smysl společný prodej, vyplacení spoluvlastníka, prodej podílu nebo příprava na právní vypořádání. Ozvěte se mi, pokud chcete nezávazně probrat, jaký postup je pro vaši situaci nejvhodnější.

Nemovitost v exekuci nebo insolvenci lze v některých případech prodat. Nemělo by se to ale řešit běžnou kupní smlouvou bez předchozí kontroly právního stavu, součinnosti dotčených osob a jasného nastavení úhrady dluhů.

U exekuce se obvykle řeší součinnost s exekutorem a věřiteli. U insolvence zpravidla vstupuje do hry insolvenční správce, insolvenční soud a pravidla insolvenčního řízení. Jakmile se na listu vlastnictví objeví exekuce, zástava, plomba nebo insolvenční souvislost, je vhodné další postup ověřit s advokátem, exekutorem, insolvenčním správcem nebo bankou.

Doporučuji nečekat až do dražby. U zadlužené nemovitosti je důležité co nejdříve zjistit právní stav, přibližnou tržní cenu a to, kdo musí s případným prodejem souhlasit. U bytů, domů, pozemků i rekreačních nemovitostí v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině a ve středních Čechách může právní omezení výrazně ovlivnit okruh kupujících, financování i dosažitelnou cenu.

Prodej nemovitosti v exekuci nebo insolvenci každopádně možný být může, ale vždy záleží na konkrétní fázi řízení a zápisech v katastru. Nejdříve je potřeba ověřit list vlastnictví, insolvenční rejstřík, výši závazků a reálnou tržní cenu. Bez právního posouzení a součinnosti dotčených osob není vhodné podepisovat rezervaci ani kupní smlouvu.

Proč je prodej v exekuci nebo insolvenci citlivý

U běžného prodeje řeší prodávající hlavně cenu, prezentaci, kupujícího, smlouvy, úschovu a katastr. U zadlužené nemovitosti se k tomu přidává další vrstva rizik: exekuční příkazy, zástavní práva, poznámky v katastru, insolvenční řízení, pořadí věřitelů a omezení vlastníka při nakládání s majetkem.

Kupující se těchto nemovitostí často obávají. Neodradí je vždy samotná informace o exekuci, ale nejistota. Chtějí vědět, zda budou vymazány exekuce, zástavy nebo poznámky, komu půjde kupní cena a zda nehrozí, že se převod později zkomplikuje.

Problém nemusí být jen v podpisu smlouvy. Riziko vzniká i při výplatě kupní ceny, výmazu zápisů, podání návrhu na vklad a financování kupujícího. Proto musí být předem jasné, kdo dostane peníze, za jakých podmínek se vymažou zápisy z katastru a kdy může kupující nabýt vlastnické právo.

Jaký je rozdíl mezi exekucí a insolvencí

Exekuce řeší vymáhání konkrétní pohledávky nebo více pohledávek. Pokud soudní exekutor vydal exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, může dalším krokem být dražba. Informace o dražbě nemovitých věcí v exekuci popisuje také portál Justice.cz k prodeji nemovitých věcí.

Insolvence je širší řízení, ve kterém se řeší úpadek nebo hrozící úpadek dlužníka. Pokud nemovitost patří do majetkové podstaty, její zpeněžení se obvykle neřídí volným rozhodnutím vlastníka, ale pravidly insolvenčního řízení. Základní ověření, zda je osoba v insolvenci, lze provést přes oficiální insolvenční rejstřík.

Zjednodušeně: u exekuce se řeší konkrétní vymáhání. U insolvence se řeší celková situace dlužníka a uspokojení věřitelů podle pravidel insolvenčního řízení.

Lze prodat nemovitost v exekuci mimo dražbu?

Někdy ano. Záleží ale na fázi řízení, výši dluhů, počtu věřitelů, zápisech v katastru a postoji exekutora.

V praxi se může hledat řešení, kdy se nemovitost prodá za tržní cenu a z kupní ceny se uhradí dluhy tak, aby bylo možné odstranit exekuční zápisy z katastru. Takový postup ale musí být připraven velmi přesně. Nestačí najít kupujícího a podepsat kupní smlouvu.

Nejdříve je potřeba ověřit, zda exekuční zápis převod fakticky blokuje, jaká je aktuální výše dluhu včetně příslušenství a nákladů exekuce, zda existují další exekuce nebo zástavy a zda exekutor s navrženým postupem souhlasí. Bez písemně připraveného postupu, součinnosti dotčených osob a správně nastavené úschovy může být prodej rizikový pro prodávajícího i kupujícího.

Kdy hrozí prodej nemovitosti v dražbě

Exekuce prodejem nemovitých věcí může vést ke zpeněžení nemovitosti v dražbě. Dražba má jasný formální postup, ale vlastník má menší vliv na prezentaci, načasování a vyjednávání.

U některých nemovitostí může dobře připravený prodej na běžném trhu přinést lepší výsledek než rychlé nebo vynucené řešení. Neplatí to ale automaticky. Záleží na fázi řízení, výši závazků, hodnotě nemovitosti a tom, zda je dohoda s dotčenými osobami ještě možná.

Proto má smysl situaci řešit dříve, než je dražba nařízena nebo než se prostor pro dohodu výrazně zúží.

Lze prodat nemovitost v insolvenci?

Prodej nemovitosti v insolvenci je možný jen podle konkrétní situace. Pokud nemovitost spadá do majetkové podstaty, její zpeněžení se zpravidla řeší přes insolvenčního správce a podle pravidel insolvenčního řízení.

Vlastník by proto neměl podepisovat rezervační ani kupní smlouvu bez předchozí konzultace s insolvenčním správcem a advokátem. U nemovitostí zatížených hypotékou nebo zástavním právem je navíc potřeba řešit i zajištěného věřitele, typicky banku.

V některých případech může být prodej součástí oddlužení. Jindy může být cílem zachovat obydlí, pokud to právní úprava a konkrétní situace umožňují. To je vždy nutné posuzovat individuálně.

Co ověřit jako první

Jako první je potřeba projít list vlastnictví. V katastru se kontroluje vlastník a případné spoluvlastnictví, exekuce, zástavní práva, plomby, věcná břemena, poznámky, omezení převodu a další zápisy, které mohou prodej ovlivnit. Základní náhled je možné provést přes Nahlížení do katastru nemovitostí.

Samotný výpis ale nestačí vykládat izolovaně. U citlivých zápisů je potřeba ověřit jejich význam s advokátem nebo příslušnou institucí.

Druhým krokem je kontrola insolvenčního rejstříku. Pokud je vlastník v insolvenci, nelze situaci posuzovat stejně jako běžný prodej zadlužené nemovitosti.

Třetím krokem je zjištění přesné výše závazků. Nestačí znát původní dluh. U exekucí a insolvencí mohou hrát roli úroky, náklady řízení, náklady exekutora, odměna správce a další položky.

Čtvrtým krokem je odhad reálné tržní ceny. Ten je důležitý proto, aby bylo možné porovnat, zda prodej na běžném trhu může pokrýt dluhy lépe než dražba nebo jiný způsob zpeněžení.

Jak může vypadat opatrný postup prodeje

U zadlužené nemovitosti nedává smysl oddělovat cenu od právního stavu. Orientační tržní cenu, kontrolu listu vlastnictví, insolvenčního rejstříku a základních omezení je vhodné řešit souběžně.

Pokud se ukáže exekuce, insolvence, zástava nebo plomba, další postup by měl připravit advokát ve spolupráci s exekutorem, insolvenčním správcem, bankou nebo jinou dotčenou osobou. Teprve potom má smysl řešit nabídku pro kupující, smluvní dokumentaci a způsob úhrady kupní ceny.

Kupní cena by měla být obvykle složena do bezpečné úschovy. U advokátní úschovy je vhodné ověřit, jak bude nastavena smlouva o úschově, výplatní podmínky a evidence úschovy; základní informace k tomuto tématu uvádí Česká advokátní komora.

Kupující musí vědět, že peníze nepůjdou neřízeně prodávajícímu, ale budou použity podle dohodnutého postupu na úhradu závazků, výmaz zápisů a dokončení převodu.

Proč je důležitá tržní cena

U nemovitosti v exekuci nebo insolvenci bývá největší problém časový tlak. Ten často přivádí rychlé nabídky výrazně pod cenou. Výkup může být v některých situacích řešením, ale vlastník by měl znát i variantu běžného prodeje a rozdíl v očekávaném výtěžku.

Tržní cena není částka, kterou si prodávající přeje. Je to realistický odhad toho, za kolik lze nemovitost prodat v dané lokalitě, stavu a čase. U bytů, domů, pozemků, rekreačních objektů i investičních nemovitostí je potřeba pracovat s aktuální poptávkou, srovnatelnými prodeji, technickým stavem, právními omezeními a možnostmi financování kupujícího.

Jinak se bude posuzovat byt v Praze, jinak dům na Jindřichohradecku, rekreační nemovitost v okolí Tábora nebo chalupa na Vysočině. Právní omezení může snížit počet zájemců, prodloužit jednání s bankou a zvýšit tlak na slevu.

Jak prodej vnímají kupující

Kupující se u zadlužených nemovitostí obávají hlavně toho, zda koupí nemovitost bez právních vad. Potřebují vědět, že exekuce, zástavy nebo poznámky budou vymazány, peníze nepůjdou mimo dohodnutý režim a převod nebude ohrožen chybou v postupu.

Čím dříve jsou tyto body doložené, tím menší prostor zůstává pro paniku, slevy nebo odstoupení od obchodu. Dobře připravený prodej může kupujícího uklidnit. Nepřipravený prodej naopak často skončí ztrátou důvěry.

U financování hypotékou bude banka kupujícího pečlivě posuzovat právní stav nemovitosti a podmínky výmazu závad. Proto je potřeba mít postup připravený dříve, než se obchod dostane do fáze podpisu.

Na co si dát pozor

Největší chyba je podepsat rezervaci nebo kupní smlouvu dříve, než je jasné, kdo musí s prodejem souhlasit, jaká je skutečná výše dluhů a za jakých podmínek lze vymazat zápisy v katastru.

Druhé riziko jsou ústní dohody. U exekuce, insolvence a zástav musí být postup písemný, doložitelný a provázaný s úschovou peněz a návrhem na vklad.

Pozor také na nápadně rychlé nabídky výkupu. Výkup může být někdy praktickým řešením, ale vlastník by měl znát i druhou variantu: co by mohl přinést běžný prodej na trhu, pokud je na něj ještě prostor.

Kdy zapojit makléře, advokáta a další odborníky

U nemovitosti v exekuci nebo insolvenci nemá makléř nahrazovat advokáta, exekutora ani insolvenčního správce. Moje role je hlavně v tom, abych pomohl ověřit prodejnost nemovitosti, připravit realistický odhad tržní ceny, projít dostupné podklady a upozornit na body, které musí před inzercí posoudit odborník.

Pokud se ukáže exekuce, insolvence, zástavní právo nebo plomba, není vhodné spouštět prodej dříve, než je jasné, zda je převod proveditelný a za jakých podmínek.

Advokát je důležitý pro smlouvy, úschovu a právní nastavení výplat. U složitějších případů může být nutná komunikace s insolvenčním správcem, exekutorem, bankou, daňovým poradcem nebo technickým odborníkem.

Neslibuji jednoduché řešení pro každou situaci. Smyslem je zjistit, zda má prodej ekonomicky smysl a co musí být právně ověřeno před dalším krokem.

Modelová situace

Byt je zatížený zástavním právem banky a současně exekučním zápisem. Nejdříve je potřeba zjistit zůstatek hypotéky, aktuální výši exekuce, náklady řízení a reálnou tržní cenu bytu.

Pokud čísla dávají smysl a dotčené osoby s postupem souhlasí, může se připravit varianta prodeje, při které se z kupní ceny vypořádá banka, exekuce a související náklady. Teprve případný zbytek může připadnout prodávajícímu.

Pokud se situace neřeší, může následovat dražba. V ní už má vlastník menší vliv na prezentaci, vyjednávání a načasování.

Každý případ je jiný. Rozdíl může být v počtu exekucí, typu dluhů, spoluvlastnictví, existenci manžela nebo manželky, předkupních právech, nájmu, zástavách i fázi insolvenčního řízení.

FAQ: časté otázky k prodeji nemovitosti v exekuci nebo insolvenci

Můžu prodat dům, když mám exekuci?

Někdy ano, ale záleží na konkrétním zápisu v katastru, fázi exekuce a postoji exekutora. Prodej je potřeba řešit tak, aby z kupní ceny mohly být uhrazeny příslušné závazky a bylo možné odstranit omezení z katastru.

Můžu prodat byt, když jsem v insolvenci?

Bez posouzení insolvenčního správce a advokáta byste to dělat neměli. Pokud byt spadá do majetkové podstaty, jeho zpeněžení se řeší podle pravidel insolvenčního řízení.

Je lepší prodat nemovitost před dražbou?

Často může dávat smysl řešit situaci dříve, než se dostane do dražby. Dobře připravená nabídka na běžném trhu může přivést více zájemců a lepší kontrolu nad procesem. Neplatí to ale vždy. Rozhoduje fáze řízení, výše dluhů a souhlas dotčených osob.

Kdo dostane peníze z prodeje?

U zadlužené nemovitosti obvykle nejde celá kupní cena přímo prodávajícímu. Z výtěžku se podle připraveného postupu hradí zajištěné pohledávky, exekuce, náklady nebo jiné závazky. Teprve případný zbytek může připadnout vlastníkovi.

Může kupující získat hypotéku na nemovitost v exekuci?

Někdy ano, ale banka bude pečlivě posuzovat právní stav a podmínky výmazu závad. Čím lépe je připravený postup, smlouvy a úschova, tím větší je šance, že se financování podaří vyřešit.

Co když je dluh vyšší než hodnota nemovitosti?

Pak je potřeba postupovat velmi opatrně. Prodej nemusí pokrýt všechny závazky a může být nutné jednat s věřiteli, insolvenčním správcem nebo exekutorem. V takové situaci je zásadní znát reálnou cenu nemovitosti a celkovou výši dluhů.

Potřebujete zjistit, zda lze vaši nemovitost prodat?

Pokud řešíte prodej bytu, domu, pozemku nebo rekreační nemovitosti v exekuci či insolvenci, nezačínejte podpisem smlouvy ani inzercí. Nejdříve je potřeba ověřit list vlastnictví, reálnou cenu, výši závazků a osoby, které musí s dalším postupem souhlasit.

Můžeme společně projít základní prodejnost nemovitosti, dostupné podklady a orientační cenu. Pokud se ukáže, že je nutné právní posouzení, doporučím řešit další kroky s advokátem, exekutorem, insolvenčním správcem nebo bankou.

Kupní smlouva na nemovitost není jen závěrečný podpis. Prodávající by si měl předem ověřit hlavně čtyři věci: zda smlouva přesně popisuje prodávanou nemovitost, kdy a za jakých podmínek dostane kupní cenu, kdo řeší návrh na vklad do katastru a kdy má nemovitost předat.

Právě v těchto bodech nejčastěji vzniká zdržení, tlak na rychlé řešení nebo pozdější spor. U prodeje bytu, domu, pozemku, rekreační nebo investiční nemovitosti může i drobná nepřesnost znamenat komplikaci na katastru, problém s bankou kupujícího nebo nejistotu při výplatě peněz.

Stručně řečeno

Kupní smlouvu by prodávající neměl kontrolovat až těsně před podpisem. Je potřeba projít údaje o stranách, přesný popis nemovitosti, kupní cenu, úschovu, hypotéku kupujícího, předání, známé vady a daňové souvislosti.

V praxi se vyplatí zkontrolovat nejen právní nastavení smlouvy, ale i obyčejné překlepy. Chyba v čísle parcely, jednotky, podílu, účtu nebo datu může zbytečně zdržet podpis, financování nebo řízení na katastru.

Proč kupní smlouvu nekontrolovat až na poslední chvíli

Kupní smlouva obvykle navazuje na rezervační smlouvu a sjednané podmínky prodeje. Proto je důležité, aby se do ní správně promítlo vše, na čem jste se s kupujícím dohodli: kupní cena, termíny, financování, vybavení, předání, vady i případné sankce.

V praxi se problém často neobjeví až v kupní smlouvě, ale už v rezervaci. Když se v ní neurčí financování, úschova, termíny nebo způsob vypořádání zástavy, dohání se to ve chvíli, kdy už na podpis tlačí kupující, banka nebo termín stěhování.

1. Zkontrolujte, kdo přesně prodává a kdo kupuje

Ve smlouvě musí být správně uvedeny smluvní strany. U fyzických osob se kontroluje zejména jméno, datum narození, adresa a případně rodinný stav. U právnických osob název, IČO, sídlo a osoba oprávněná jednat.

Prodávající by měl ověřit, zda smlouvu podepisují všichni, kdo mají k nemovitosti vlastnické právo nebo jejichž souhlas je pro převod potřeba. Typicky se to řeší u společného jmění manželů, spoluvlastnictví, dědictví, plných mocí nebo zástav.

Pozor také na plné moci. Pokud někdo podepisuje za jinou osobu, měla by být plná moc správně formulovaná a v potřebné formě. U nejasností je vhodné zapojit advokáta.

2. Ověřte přesný popis nemovitosti podle katastru

Popis nemovitosti ve smlouvě musí odpovídat údajům v katastru. Prodávající by měl před podpisem porovnat smlouvu s aktuálním listem vlastnictví a případně i s údaji v Nahlížení do katastru nemovitostí.

U bytu se kontroluje jednotka, podíl na společných částech domu a případně podíl na pozemku. U domu se kontroluje stavba, pozemky, způsob využití a související parcely. U pozemku je důležité parcelní číslo, katastrální území, druh pozemku a výměra.

Častou chybou je, že se zapomene na příslušenství nebo související práva. Může jít o sklep, garážové stání, podíl na příjezdové cestě, zahradu, studnu, věcné břemeno nebo spoluvlastnický podíl na společném pozemku.

Pokud se údaje ve smlouvě a na listu vlastnictví liší, je potřeba nesrovnalost vyřešit před podpisem, ne až po podání na katastr.

3. Pohlídejte kupní cenu a způsob její úhrady

Nestačí uvést kupní cenu. Prodávající potřebuje vědět, kdy kupující peníze složí, kdo je bude držet, za jakých podmínek se vyplatí a co se stane při prodlení.

Ve smlouvě by mělo být jasné:

Bezpečnější variantou bývá advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Přímá platba z kupujícího na prodávajícího může být riziková, pokud není dobře sladěná s převodem vlastnického práva v katastru.

4. Trvejte na jasných pravidlech úschovy

Úschova chrání obě strany. Kupující nechce zaplatit celou kupní cenu dříve, než bude mít jistotu převodu. Prodávající nechce převést nemovitost, aniž by měl jistotu, že kupní cena je připravena k výplatě.

U advokátní úschovy je vhodné znát i základní pravidla a možnosti kontroly, které popisuje Česká advokátní komora. Ve smlouvě o úschově a v kupní smlouvě by mělo být přesně uvedeno, kdy kupující skládá peníze do úschovy a kdy se peníze vyplácejí prodávajícímu.

Nejčastěji se výplata váže na provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího a doložení aktuálního listu vlastnictví. Prodávající by měl kontrolovat také to, zda se z úschovy nejdříve vyplácí případná hypotéka, zástavní právo nebo jiný závazek, který je potřeba při prodeji vypořádat.

5. Zkontrolujte, kdo podává návrh na vklad do katastru

Podpis kupní smlouvy sám o sobě vlastnictví nepřepíše. K převodu je potřeba podat návrh na vklad do katastru; ČÚZK k tomu nabízí aplikaci a formuláře pro návrh na vklad.

Ve smlouvě má být jasné:

V praxi je vhodné, aby podání na katastr navazovalo na složení kupní ceny do úschovy. Prodávající by neměl souhlasit s podáním na katastr dříve, než je platba kupní ceny dostatečně ošetřena.

6. Dejte pozor na hypotéku kupujícího

Pokud kupující financuje nákup hypotékou, vstupuje do obchodu také banka. Ta obvykle vyžaduje zástavní smlouvu, odhad nemovitosti a přesné znění platebních podmínek.

Prodávající by měl vědět, kdy banka uvolní peníze, kam je pošle a jaké dokumenty k tomu potřebuje. Někdy banka vyplácí část kupní ceny až po podání návrhu na vklad zástavního práva, jindy až po splnění dalších podmínek.

To neznamená, že prodej kupujícímu s hypotékou je špatně. Je ale potřeba sladit kupní smlouvu, úschovu, zástavní smlouvu a termíny tak, aby prodávající nepředal nemovitost dříve, než má platbu pod kontrolou.

7. Ošetřete předání nemovitosti

Kupní smlouva by měla jasně určit, kdy se nemovitost předává. Předání se často váže na připsání kupní ceny prodávajícímu nebo na provedení vkladu vlastnického práva.

Prodávající by měl trvat na předávacím protokolu. V něm se uvede stav měřidel, počet předaných klíčů, vybavení, dokumentace, případné vady a datum předání.

U bytů je vhodné řešit také oznámení změny vlastníka SVJ nebo správci domu. U domů se kontrolují energie, voda, plyn, odpady, revize a dokumentace k technickému vybavení.

8. Přesně popište vybavení a příslušenství

Jedním z častých zdrojů sporů je otázka, co v nemovitosti zůstává. Kupující někdy očekává kuchyňskou linku, vestavěné skříně, světla, zahradní domek nebo vybavení terasy. Prodávající to ale může vnímat jinak.

Proto je vhodné do smlouvy nebo přílohy uvést, co je součástí prodeje a co si prodávající odveze. U dražšího vybavení se vyplatí být konkrétní.

Jasný seznam vybavení pomáhá předejít nepříjemnostem při předání i pozdějším reklamacím.

9. Nepodceňujte vady nemovitosti

Známé vady je vhodné popsat písemně a věcně. U vlhkosti, zatékání, nefunkčních rozvodů, sporu o hranici pozemku, nezkolaudované části domu nebo problému s přístupovou cestou se nevyplatí spoléhat jen na ústní vysvětlení při prohlídce.

Se skrytými vadami se prodávající někdy setká až po prodeji, kdy kupující začne řešit stav domu nebo chalupy podrobněji. U starších nemovitostí je proto lepší pojmenovat stav otevřeně už v inzerci. Pokud je nemovitost vhodná spíše k rekonstrukci, uvádím to záměrně předem. Přitáhne to vhodnější zájemce a snižuje riziko, že se po prodeji začne řešit, co kupující očekával a co skutečně koupil.

U závažnějších vad je vhodné zapojit advokáta, technika nebo projektanta. Dobře připravený prodej začíná ještě před inzerováním: kontrolou dokumentů, technického stavu a právních omezení.

10. Zkontrolujte PENB a další dokumenty

U většiny prodejů budov nebo ucelených částí budov se řeší průkaz energetické náročnosti budovy. Prodávající by si měl včas ověřit, zda PENB potřebuje, zda je platný a zda odpovídá prodávané nemovitosti; základní vysvětlení k průkazu uvádí Ministerstvo průmyslu a obchodu.

Vedle PENB se podle typu nemovitosti mohou řešit například nabývací titul, list vlastnictví, snímek katastrální mapy, projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí, revize, potvrzení správce domu, vyúčtování služeb nebo dokumentace ke studni a septiku.

U pozemků je důležité řešit také územní plán, přístup, inženýrské sítě, ochranná pásma a případná věcná břemena.

11. Pohlídejte sankce a odstoupení od smlouvy

Kupní smlouva by měla řešit i situace, kdy se něco nepovede. Například kupující nesloží peníze do úschovy, banka neuvolní hypotéku, katastr řízení přeruší, jedna ze stran neposkytne součinnost nebo se předání opozdí.

Sankce by měly být přiměřené a vyvážené. Prodávající by měl kontrolovat hlavně to, zda má možnost od smlouvy odstoupit, pokud kupující nezaplatí včas nebo nesplní podstatné povinnosti.

Stejně tak je vhodné myslet na to, co se stane, pokud katastr vyzve k opravě smlouvy. Dobrá smlouva počítá i s praktickými komplikacemi.

12. Myslete na daňové dopady prodeje

Kupní smlouva sama o sobě neřeší vše. Prodávající by měl před podpisem vědět, zda se ho může týkat daň z příjmů z prodeje nemovitosti, nebo zda splňuje podmínky osvobození.

Záleží například na tom, jak dlouho nemovitost vlastnil, zda v ní bydlel, kdy ji nabyl, zda byla v obchodním majetku a zda prostředky použije na vlastní bytovou potřebu. U složitějších případů, dědictví, darování, rozvodu nebo investiční nemovitosti je vhodné řešit daňové dopady s daňovým poradcem a pracovat s aktuálními informacemi Finanční správy k dani z příjmů.

V praxi je lepší znát daňové souvislosti předem. Mohou ovlivnit čistý výnos z prodeje i načasování celé transakce.

Nejčastější chyby prodávajících u kupní smlouvy

Největší chybou bývá soustředit se jen na kupní cenu a přehlédnout podmínky výplaty. Prodávající tím může získat dobrou cenu na papíře, ale zbytečně riskovat zdržení, komplikace s katastrem nebo předání dřív, než má platbu pod kontrolou.

Rizikové je zejména:

Chyba se nemusí objevit jen u složitého prodeje se zástavou, dědictvím nebo hypotékou. I u zdánlivě jednoduché nemovitosti bez omezení může být ve smlouvě překlep, nepřesný údaj nebo chybějící příloha.

Praktický kontrolní seznam pro prodávajícího

Před podpisem kupní smlouvy si projděte alespoň tyto otázky.

Sedí údaje o prodávajícím a kupujícím?
Zkontrolujte jména, adresy, data narození, rodinný stav, spoluvlastníky, plné moci a oprávnění k podpisu.

Sedí popis nemovitosti podle katastru?
Porovnejte smlouvu s aktuálním listem vlastnictví a ověřte, že jsou zahrnuty všechny jednotky, pozemky, podíly a související práva.

Je jasně vyřešena kupní cena?
Ověřte, kdy kupující platí, kam peníze skládá, kdy se uvolní a co se stane při prodlení.

Je správně nastavená úschova?
Zkontrolujte podmínky výplaty, identifikaci účtů, vypořádání hypotéky a návaznost na katastr.

Je jasné, kdo řeší katastr?
Ve smlouvě má být uvedeno, kdo a kdy podá návrh na vklad, kdo platí poplatek a jak se postupuje při přerušení řízení.

Je jasně řešené předání?
Dohodněte termín předání, předávací protokol, stav měřidel, klíče, vybavení a převod energií.

Jsou popsány vady a stav nemovitosti?
Známé vady je lepší uvést písemně. Chrání to prodávajícího před tvrzením, že kupující o problému nevěděl.

Kdy si nechat smlouvu zkontrolovat odborníkem

Kontrola kupní smlouvy je vhodná vždy, zvlášť u složitějších prodejů. Například když prodává více spoluvlastníků, nemovitost je po dědictví, je zatížena hypotékou, prodává se pozemek s nejasným přístupem, kupující financuje hypotékou nebo se řeší vady stavby.

Jako realitní makléř se při prodeji dívám nejen na cenu a marketing, ale i na průběh transakce. Právní dokumentaci připravují nebo kontrolují odborníci, ale už během prodeje je potřeba vědět, jaké podmínky budou pro prodávajícího rozumné a prakticky proveditelné.

V praxi se vyplatí smlouvu projít víckrát a nenechat kontrolu jen na jedné osobě. U smluv jsem se setkal i s obyčejnými překlepy v údajích, které by mohly zbytečně zdržet podpis, banku nebo řízení na katastru. Proto finální verzi procházím s klienty ještě před podpisem a kontrolujeme nejen právní nastavení, ale i jména, adresy, čísla jednotek, parcely, podíly, účty a termíny.

FAQ: Kupní smlouva na nemovitost z pohledu prodávajícího

Může prodávající podepsat kupní smlouvu bez advokáta?

Teoreticky ano, ale u prodeje nemovitosti to nedoporučuji. Hodnota transakce je vysoká a chyba ve smlouvě může způsobit finanční ztrátu, zdržení převodu nebo spor s kupujícím. Vhodnější je nechat smlouvu připravit nebo zkontrolovat odborníkem.

Kdy má prodávající dostat kupní cenu?

Záleží na dohodě ve smlouvě. Obvyklý model počítá s tím, že kupující složí kupní cenu do úschovy a prodávající ji dostane po splnění sjednaných podmínek, typicky po provedení vkladu vlastnického práva v katastru.

Má prodávající předat nemovitost před zaplacením?

Obvykle ne. Předání by mělo být navázáno na úhradu podle smlouvy nebo na jasně sjednané podmínky. Pokud prodávající předá nemovitost příliš brzy, může si zbytečně zkomplikovat situaci.

Co když katastr kupní smlouvu odmítne?

Smlouva by měla obsahovat postup pro případ, že katastr řízení přeruší nebo návrh zamítne. Strany by si měly poskytnout součinnost k opravě. Zároveň je důležité, aby peníze zůstaly v úschově, dokud není jasné, jak řízení dopadne.

Musí být v kupní smlouvě uvedeny vady nemovitosti?

Známé vady je vhodné uvést písemně. Prodávající tím snižuje riziko budoucího sporu. U starších domů, chalup nebo nemovitostí vhodných k rekonstrukci je dobré stav popsat otevřeně už v inzerci.

Co má prodávající řešit před podpisem smlouvy?

Nejdůležitější je ověřit stav v katastru, kupní cenu, úschovu, hypotéku kupujícího, termín předání, vady, vybavení a daňové souvislosti. Pokud něco není jasné, nepodepisujte smlouvu pod tlakem.

Chystáte se prodat nemovitost?

Pokud zvažujete prodej bytu, domu, pozemku, rekreační nebo investiční nemovitosti, vyplatí se řešit smluvní podmínky dříve, než dojde na podpis.

Můžeme společně projít list vlastnictví, financování kupujícího, úschovu, předání i dokumenty, které budou při prodeji potřeba. Často právě příprava smluvních podmínek před inzercí rozhodne o tom, zda prodej proběhne klidně, nebo se začne řešit pod tlakem.

Makléř by neměl nemovitost zveřejnit jen proto, že má fotografie a dohodnutou cenu. Ještě před inzercí má ověřit vlastnictví, právní omezení, technický stav, soulad skutečnosti s katastrem, potřebné dokumenty, reálnou prodejní cenu, financovatelnost a rizika, která by mohla obchod později zkomplikovat.

Právě příprava před zveřejněním často rozhoduje o tom, jestli se nemovitost prodá klidně, bez zbytečných průtahů a za cenu, která odpovídá trhu. U bytů, domů, pozemků i rekreačních nemovitostí platí, že chyba zjištěná až po podpisu rezervace může znamenat zdržení, ztrátu kupujícího nebo tlak na slevu.

Proč nestačí jen nafotit nemovitost a dát ji na internet

Nabídka nemovitosti není obyčejný inzerát. Ve chvíli, kdy se objeví veřejně, začíná se kolem ní tvořit očekávání kupujících, bank, právníků i dalších účastníků obchodu.

Když se později ukáže, že v katastru je zástavní právo, chybí dokumentace, existuje věcné břemeno, nesedí výměra nebo není jasný přístup k pozemku, kupující začne počítat s rizikem. A často také s nižší cenou.

Proto si u prodeje vždy dávám pozor na to, aby byla nabídka připravená ještě před tím, než se začne veřejně komunikovat cena.

1. Kdo je skutečný vlastník nemovitosti

První kontrola vede do katastru nemovitostí. Makléř musí ověřit, kdo je vlastníkem, zda je vlastníků více a jestli může majitel nemovitost skutečně prodat.

U spoluvlastnictví je důležité zjistit, zda s prodejem souhlasí všichni spoluvlastníci. U dědictví je potřeba ověřit, zda už bylo vlastnické právo zapsáno v katastru. U společného jmění manželů se obvykle řeší souhlas obou manželů.

Veřejné nahlížení do katastru je dobrý začátek, ale pro přípravu prodeje je vhodné pracovat hlavně s aktuálním listem vlastnictví. ČÚZK u výstupů z katastru uvádí, že výstupy obsahují aktuální údaje z katastru; u listu vlastnictví je pro prodej důležitá zejména identifikace vlastníka, nemovitostí a zapsaných omezení.

2. Jestli na nemovitosti neváznou právní omezení

Před zveřejněním nabídky je potřeba prověřit hlavně zástavní práva, věcná břemena a služebnosti, exekuce nebo insolvenční souvislosti, předkupní práva, plomby na katastru, omezení převodu, nájemní smlouvy a práva třetích osob.

Ne každé omezení znamená, že nemovitost nejde prodat. Ale každé omezení je potřeba znát předem, správně ho vysvětlit a připravit řešení.

Jiná je situace u běžné hypotéky, která se při prodeji vyplatí z kupní ceny. Jiná je situace u exekuce, sporného vlastnictví nebo nevyřešeného přístupu k pozemku. Kupující potřebuje vědět, co kupuje, a prodávající potřebuje vědět, co může ovlivnit cenu nebo délku prodeje.

3. Jestli souhlasí katastr se skutečným stavem

Jedna z věcí, kterou v praxi řeším často, je nesoulad mezi katastrem a skutečností. U starších domů, chat, garáží nebo pozemků se stává, že stavba není správně zaměřená, nesedí hranice stavby nebo pozemku, případně se až při kontrole ukáže problém s přístupem.

To je přesně situace, kterou je lepší otevřít před zveřejněním nabídky. Někdy stačí zaměření nebo doplnění dokumentace. Jindy se musí řešit pasport, komunikace se stavebním úřadem, odkup části pozemku nebo zřízení věcného břemene.

Pokud se podobná věc objeví až po rezervaci, prodávající se dostává pod tlak. Kupující znejistí, právník chce doplnit podklady a banka může čerpání hypotéky pozdržet nebo podmínit dalším vysvětlením.

4. Jaký je skutečný technický stav

Před zveřejněním nabídky by měl makléř zjistit, v jakém stavu nemovitost opravdu je. Nestačí napsat „starší dům“ nebo „byt po rekonstrukci“.

U bytu se řeší stav jednotky i domu. U domu konstrukce, vlhkost, střecha, rozvody, vytápění, odpady, voda, komín, izolace a případné přístavby. U pozemku přístup, sítě, územní plán, sklon, ochranná pásma, záplavové území a reálná možnost výstavby.

Pokud se technický problém objeví až při prohlídce, může působit jako zatajování. Pokud je známý předem a správně vysvětlený, dá se s ním pracovat v ceně, v komunikaci i ve smluvních podmínkách.

Příklad z praxe: garáž, která neseděla se skutečností

Čerstvou zkušenost mám u prodeje rodinného domu v pražských Modřanech, v Lešetínské ulici. Na první pohled bylo vše v pořádku, ale díky technickému posudku se předem zjistilo, že garáž nebyla řádně zapsaná a skutečný stav neseděl přibližně o osm metrů.

Technik následně řešil pasport a kolaudaci se stavebním úřadem. Takové zjištění je mnohem lepší otevřít předem než až ve chvíli, kdy už je podepsaná rezervace nebo připravená kupní smlouva.

5. Jaké dokumenty budou k prodeji potřeba

Makléř by měl včas zjistit, jaké dokumenty existují a co bude nutné doplnit. Nejčastěji jde o katastrální a vlastnické podklady, technickou a stavební dokumentaci, podklady k bytu nebo SVJ, informace k hypotéce či zástavě a případně nájemní smlouvu.

Typicky se kontroluje aktuální list vlastnictví, nabývací titul, snímek katastrální mapy, stavební dokumentace, kolaudační rozhodnutí nebo související doklady, evidenční list bytu, předpis plateb, vyúčtování služeb a energií, stanovy SVJ nebo družstva, dokumenty k hypotéce a revize, pokud jsou pro danou nemovitost důležité.

PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy, je vhodné řešit včas. Ministerstvo průmyslu a obchodu popisuje PENB jako dokument, který rozděluje budovy do energetických tříd A až G podle potřeby energie pro typické využití a hodnotí například vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení nebo větrání.

6. Zda cena odpovídá trhu

Jednou z největších chyb je zveřejnit nabídku s cenou, která nevychází z trhu. Příliš vysoká cena může způsobit, že nabídka zestárne a začne působit problematicky. Příliš nízká cena zase připraví prodávajícího o peníze.

Cenu nestačí odvodit z přání prodávajícího ani z nejvyšších cen v inzerci. Před zveřejněním porovnávám skutečně prodané nemovitosti, aktuální konkurenci, lokalitu, dispozici, technický a právní stav, energetickou náročnost, financovatelnost hypotékou a poptávku po podobném typu nemovitosti.

Po spuštění nabídky pak sleduji reakci trhu: počet dotazů, kvalitu zájemců, prohlídky, zpětnou vazbu a srovnání s konkurenčními nabídkami. Právě tam se poměrně rychle ukáže, jestli cena odpovídá realitě.

V jižních Čechách, například v Jindřichově Hradci, Táboře nebo Českých Budějovicích, se rozdíl mezi dvěma zdánlivě podobnými nemovitostmi může projevit v detailech: přístup, sítě, technický stav, dojezdová vzdálenost, energetická náročnost nebo zájem kupujících z Prahy o rekreační využití.

7. Kdo je ideální kupující

Makléř by měl vědět, komu bude nabídka určena. Jinak se prodává menší byt pro investora, jinak rodinný dům pro rodinu s dětmi a jinak chalupa pro kupujícího z Prahy, který hledá rekreační nemovitost v jižních Čechách.

Správně určený kupující ovlivní text nabídky, fotografie, video, půdorys, cílení reklamy i argumentaci na prohlídce.

U investiční nemovitosti bude kupující řešit nájemní výnos, stav nájemní smlouvy a provozní náklady. U rodinného domu ho bude zajímat technický stav, dispozice, zahrada, škola, doprava a budoucí náklady. U pozemku bude rozhodující územní plán, sítě a přístup.

8. Co může prodej zdržet

Největší problém obvykle nevzniká tím, že nemovitost má zástavu, věcné břemeno, chybějící dokument nebo technickou vadu. Problém vzniká ve chvíli, kdy se na to přijde až po rezervaci.

Typické komplikace jsou chybějící dokumentace, nesoulad skutečného stavu s katastrem, nezkolaudované úpravy, nevyřešené dědictví, nesouhlas spoluvlastníka, nájemník v nemovitosti, zástavní právo, věcné břemeno nebo nejasný přístup k pozemku.

Když se tato rizika řeší před zveřejněním, dá se nastavit správný postup, cena i komunikace. Když se řeší až po rezervaci, prodávající je pod tlakem a kupující má důvod vyjednávat.

9. Jak bude vypadat postup prodeje

Makléř by měl předem promyslet celý obchodní proces. Nestačí najít kupujícího. Důležité je vědět, jak se bude řešit rezervace, financování, úschova kupní ceny, kupní smlouva, návrh na vklad do katastru a předání nemovitosti.

U převodů vlastnického práva se do katastru podává návrh na vklad. ČÚZK uvádí, že vkladem se na základě návrhu zapisuje mimo jiné vznik, změna nebo zánik vlastnického práva, práva stavby nebo věcného břemene.

U úschovy kupní ceny je vhodné pracovat s advokátem, bankou nebo notářem a mít přesně nastavené podmínky výplaty. U složitějších obchodů doporučuji znění úschovní smlouvy a kupní smlouvy konzultovat s advokátem.

U nemovitostí zatížených hypotékou je vhodné předem zjistit zůstatek úvěru, podmínky doplacení, souhlas banky a postup výmazu zástavního práva. U nemovitostí po dědictví nebo rozvodu je zase potřeba počítat s citlivější komunikací mezi účastníky.

10. Jaké informace musí být v nabídce pravdivé a doložitelné

Nabídka má být atraktivní, ale ověřitelná. Pokud je v inzerátu napsáno „stavební pozemek“, měl by makléř vědět, z čeho toto tvrzení vychází. Pokud se uvádí „po kompletní rekonstrukci“, měl by znát rozsah rekonstrukce.

Stejně opatrně je potřeba pracovat s výměrami, stavem sítí, parkováním, sklepy, půdami, lodžiemi, zahradami a možností další výstavby.

Důvěryhodná nabídka není ta, která všechno přikrášlí. Důvěryhodná nabídka umí ukázat silné stránky nemovitosti a zároveň nezamlčí podstatné informace.

11. Jaké daňové nebo finanční otázky má prodávající řešit

Makléř není daňový poradce, ale měl by prodávajícího upozornit, že prodej může mít daňové souvislosti. U některých prodejů může jít o osvobozený příjem, u jiných může vzniknout povinnost řešit daň z příjmů.

Finanční správa uvádí, že oznamovací povinnost se týká osvobozeného příjmu fyzické osoby vyššího než 5 000 000 Kč, přičemž příjem se posuzuje jednotlivě. U dražších nemovitostí, investičních nemovitostí, dědictví nebo nemovitostí v obchodním majetku je proto vhodné situaci včas konzultovat s daňovým poradcem nebo účetním.

Kontrolní body podle typu nemovitosti

U bytu je kromě vlastnictví důležitý stav domu a SVJ. Kupující se často ptají na fond oprav, plánované rekonstrukce, úvěr SVJ, výši měsíčních plateb, stav střechy, výtahu, fasády, stoupaček a společných prostor. Makléř by měl také ověřit, zda k bytu patří sklep, komora, garážové stání, balkon nebo lodžie a zda je vše správně uvedeno v dokumentech.

U domu je potřeba jít více do technických detailů. Důležitý je zdroj vody, kanalizace nebo septik, vytápění, elektroinstalace, střecha, vlhkost, přístupová cesta, stavební dokumentace, kolaudace a případné přístavby. Kupující domu obvykle řeší nejen cenu, ale i budoucí náklady.

U pozemku je klíčové ověřit, zda je skutečně vhodný k zamýšlenému využití. Makléř by měl prověřit územní plán, přístup z veřejné komunikace, možnost napojení na sítě, ochranná pásma, záplavové území, tvar a sklon pozemku. U stavebních pozemků je velký rozdíl mezi tím, co se v inzerci nazývá „stavební“, a tím, co je opravdu připravené pro výstavbu.

Dobrý makléř chrání prodávajícího i kupujícího

Příprava před zveřejněním nabídky není zbytečná administrativa. Chrání cenu, čas i důvěru mezi prodávajícím a kupujícím.

Prodávající získá jistotu, že ví, co prodává. Kupující dostane jasnější informace. A celý obchod má menší riziko, že se zastaví na problému, který šel zjistit předem.

Z mé praxe platí jednoduché pravidlo: čím víc rizik se vyřeší před inzercí, tím menší je pravděpodobnost, že se obchod zastaví po rezervaci, u banky nebo na katastru.

FAQ: časté otázky před zveřejněním nabídky nemovitosti

Musí makléř kontrolovat list vlastnictví?

Ano. Kontrola listu vlastnictví je jeden ze základních kroků. Makléř z něj zjistí vlastníka, případná omezení, zástavy, věcná břemena a další důležité informace.

Může se nemovitost inzerovat bez PENB?

U řady prodejů je potřeba PENB řešit předem. Povinnost záleží na typu nemovitosti a konkrétní situaci, proto je vhodné ji ověřit s makléřem nebo energetickým specialistou ještě před zveřejněním nabídky.

Co když je na nemovitosti hypotéka?

Hypotéka obvykle prodeji nebrání, ale je nutné předem zjistit zůstatek úvěru, podmínky splacení, souhlas banky a postup výmazu zástavního práva. Kupující i jeho banka budou tyto informace potřebovat.

Má makléř řešit technický stav nemovitosti?

Ano. Makléř by měl technický stav minimálně základně prověřit, upozornit na rizika a u složitějších případů doporučit technickou inspekci, technický posudek nebo odborníka.

Proč nezveřejnit nabídku co nejrychleji?

Rychlost je užitečná jen tehdy, když je nabídka připravená. Unáhlené zveřejnění s chybami v ceně, dokumentech nebo právním stavu může prodej prodražit a prodloužit.

Chystáte se prodat nemovitost?

Pokud zvažujete prodej bytu, domu, pozemku, chaty nebo investiční nemovitosti, začněme nejdřív přípravou. Projdu základní podklady, upozorním na možná rizika, doporučím vhodný postup a pomohu nastavit cenu tak, aby nabídka dávala smysl pro trh i pro další průběh prodeje.

Ozvěte se mi a domluvíme si nezávaznou konzultaci k prodeji nebo odhadu tržní ceny nemovitosti.