Category Archives: Nezařazené

Prodej domu v Bukovici byl nezapomenutelnou zkušeností. Rozhodně patřil k jedním z těch těžších prodejů, ačkoliv pravda je taková, že těch lehkých zas tak moc není, byť by se mohlo na první pohled zdát, že každý prodej probíhá zcela stejně. Realita je samozřejmě úplně jiná. Ať už z důvodu typu nemovitosti, lokality a místních poměrů, tak i právnického a technického stavu nemovitostí.

Dům v Bukovici je staršího data, tj. bavíme se o době starší než první republiky. Přiznám se, že zrovna první republikou jsem se nechal trochu unést, když jsem ve videu dům nazval prvorepublikovou vilou, ale jak se říká, i mistr tesař se někdy utne. Nakonec na tom ale prodej nestál a jako bonus se zrovna tahle éra naší země stala tématem hovoru mezi mnou a jedním komentujícím na Facebooku, který narazil na mou reklamu týkající se prodávaného domu a který naštěstí patřil k těm, se kterými se na této sociální síti dala vést fajn pozitivní debata. Což byla příjemná změna, protože v případě promovaných nemovitostí právě v tomto prostředí tomu většinou bývá právě naopak.

I když ale dům v průběhu mnoha let prošel řadou renovací, bylo nutné přiznat si i jeho nevýhody. Mezi nimi např. jeho umístění u hlavní a poměrně frekventované silnice. Jedním z jeho dalších nedostatků však byl i fakt vlhkého sklepa vzhledem k tomu, že dům nebyl řádně odizolován. A abychom měli prodej ještě o něco těžší, tak jsme ho rozjeli v době konstantního zvyšování úrokových sazeb u hypoték a spolu s tím se stále větším úpadkem počtu potenciálních kupujících, kteří by dům financovali právě hypotékou. Svou roli ale sehrálo i to, že dům je poměrně veliký, tj. náročnější na vytápění, přičemž tento typ nemovitosti vedle bytů na sídlištích se staly nejpostiženější skupinou nabízených nemovitostí k prodeji v posledních měsících.

Přípravu jsme samozřejmě nepodcenili. S týmem jsme si tak udělali cca dvouhodinový výlet z Prahy, aby home stagerka Denisa Šťástková díky svým schopnostem zdůraznila co největší potenciál domu, zatímco kameraman a fotograf v jedné osobě Jordan Dimov celou její práci zdokumentoval. Spolu s nimi se ještě angažoval Tomáš Babiák, který se postaral o zpracování půdorysů a 3D virtuální prohlídky. Když bylo všechno nachystáno, prodej dostal zelenou. Kupujících se ale neobjevovalo mnoho, i když se vedle inzerování na realitních serverech maximálně snažil i marketingový specialista David Stašek, který mi promuje prodávané nemovitosti za účelem zvýšení povědomí o tom, že se prodává konkrétní nemovitost v dané lokalitě. Sociální sítě není radno podceňovat, protože i přes veliké počty tzv. „hejtrů“ mají obrovský dosah, a pokud se člověk oprostí od zbytečných komentářů lidí, kteří očividně nemají nic lepšího na práci, pravdou zůstává, že jedna reklamní kampaň může zasáhnout desítky tisíc potenciálních zájemců.

Co se prohlídek týče, tak jsme se dopracovali k závěru, že pokud přijedou lidi z Prahy, tak vůbec nebudou rozporovat cenu, ale problém bude vzdálenost od rodin a přátel. A naopak co se týče místních, tak ti nebudou ochotni cenu akceptovat. Některé prohlídky byly příjemné, některé byly naopak až příliš zvláštní. Jedna zájemkyně nás svým chováním donutila tak moc zapřemýšlet, až jsme nechali zpracovat technickou zprávu, kde byl kompletně rozepsán technický stav nemovitosti pro případ, že kdyby nakonec přeci jen vyslovila zájem o rezervaci, aby majitele nezkoušela v pozdějších letech tahat po soudech skrz možné tzv. „skryté vady“. Zpráva se nám nakonec ale vyplatila, protože do té doby jsem všechny zájemce na technický stav nemovitosti upozorňoval, kdežto od jejího obdržení jsem ji přeposílal všem před prohlídkou s tím, aby reálně věděli, do čeho by eventuálně šli.

Čas ale plynul a spolu s tím bylo ochlazení trhu čím dál citelnější. Nejhorší období nastalo na podzim (2022), kdy se prodeje snad úplně zastavily. Nebyl to jen můj případ. Velká většina kolegů (ať už ze sítě REMAX nebo z jiných kanceláří) zažívala to samé. A my jsme tak museli přistoupit k cenovému ústupku, protože v situaci, kdy nepomáhala konstantní placená reklama na soc. sítích, pravidelné topování na realitních serverech a ani reklamní poutač, jsme horko těžko mohli jít proti proudu a bojovat s trhem, který zažíval plynulou sestupnou tendenci (bavíme se o desítkách procent co do slev oproti tomu, kde se ceny nemovitostí nacházely na přelomu let 2021 a 2022, tj. na realitním vrcholu).

Nevzdali jsme to. A nakonec jsme dobře udělali. Po několikaměsíčním prodeji se totiž ozval zájemce, který se s partnerkou přijel na dům podívat až z Plzeňska, odkud se zamýšleli přestěhovat. Prohlídku jsme si domluvili na neděli. Jestli to je náhoda nebo ne, to netuším, ale ještě jsem s ním během telefonického hovoru vtipkoval, že jsem v drtivé většině případů prodeje zrealizoval díky nedělní prohlídce. Po jejím uskutečnění mi kupující do pár dní volal, potvrdil svůj zájem a ještě se neopomněl připomenout, že jsem dostál toho, že v neděli prodám.

Pak už to šlo poměrně hladce. Po podepsání rezervace následoval podpis kupní smlouvy a jedno z nejrychlejších předání, jaké jsem zažil, protože kupující vše naplánovali tak, aby se z Plzně rovnou přestěhovali do Bukovice. Po předání jsme si s prodávajícími dali opravdu skvělý pozdní oběd, na závěr jsme si začali tykat, a aby toho nebylo málo, tak jsme rozjeli další realitní dobrodružství, protože po prodeji domu následoval nákup nového domova, se kterým prodávající také potřeboval pomoct.

Jak se říká, konec dobrý, všechno dobré. Jak ale tento příběh ukazuje, jakoukoliv realitní transakci opravdu nesmíte podcenit. A i když se všechno zdá být dobře uchopeno, i tak se mohou poměry tak dramaticky změnit, že s nimi nelze bojovat, ale je třeba se jim přizpůsobit, i když to není vždycky to, co bychom si přáli. Proto pokud se chystáte prodávat i svou nemovitost, rozhodně se do ničeho nepouštějte bezhlavě. Zavolejme si, potkejme se, všechno důkladně zkonzultujme, a pokud si plácneme, tak se postarám o to, abyste se Vy sami museli starat co nejméně!

Pokud jste se kdykoliv během roku 2022 stali vlastníky nemovitosti, tak jste povinni do 31. ledna 2023 podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí.

Daňové přiznání se podává pouze jednou po nabytí / prodeji / změně nemovitosti. Následně každoročně automaticky obdržíte informaci o výši daně k zaplacení.

Daňové přiznání k dani z nemovitostí (nemovitých věcí) se podává,

Pokud už nemovitost nevlastníte (darovali jste ji, prodali nebo nějak jinak pozbyli), musíte to oznámit finančnímu úřadu (viz níže). 

Daňové přiznání se nepodává,

Kam se přiznání z nemovitosti podává

Přiznání se podává na finanční úřad v kraji, ve kterém se nachází přiznávaná nemovitost. Pokud máte více nemovitostí v různých krajích, podáváte za každý kraj jedno samostatné přiznání (nemovitosti v rámci jednoho kraje jsou na jednom přiznání).

Splatnost daně z nemovitých věcí na rok 2023

Daň z nemovitých věcí do 5.000 Kč je splatná do 31. května 2023.
Daň z nemovitých věcí nad 5.000 Kč je splatná:

Z čeho se platí daň z nemovitých věcí

Předmětem daně z nemovitých věcí jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí, zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky na území České republiky.

Daň z nemovitých věcí tvoří:

Pro stanovení daně z nemovitých věcí za rok 2023 je rozhodující stav k 1. lednu 2023. Změny, které nastanou v průběhu roku 2023, se projeví v daňovém přiznání za rok 2024.

Doporučení: Pokud vám výpočet daně nebo vyplnění daňového přiznání připadá moc složité, poraďte se na finančním úřadu, pod který spadá vaše nemovitost. Snadno a rychle tak získáte potřebné informace.

Jak podat přiznání k dani

1.      Elektronicky přes portál finanční správy

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí doporučujeme vyplnit elektronicky prostřednictvím aplikace Elektronického podání pro Finanční správu (EPO) na internetových stránkách www.mojedane.cz v sekci Elektronická podání pro Finanční správu – Elektronické formuláře – Daň z nemovitých věcí.

Nezkušení uživatelé mohou využít aplikaci průvodce daňovým přiznáním k dani z nemovitých věcí, tj. kliknout na tlačítko VYPLNIT Z PRŮVODCE. Průvodce Vás provede vyplněním daňového přiznání krok za krokem za použití návodných otázek.

Zkušení uživatelé pak mohou využít elektronický formulář daňového přiznání k dani z nemovitých věcí, tj. kliknout na tlačítko Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí.

Při vyplňování daňového přiznání k dani z nemovitých věcí doporučujeme přihlášení do tzv. Online finančního úřadu na adrese www.mojedane.cz, prostřednictvím kterého lze přistupovat do daňové informační schránky Plus (DIS+) a využívat její funkcionality, které usnadní vyplnění daňového přiznání.

Prostřednictvím DIS+ je možné zejména činit podání vůči správci daně, aniž by poplatník musel mít kvalifikovaný certifikát pro elektronický podpis, či datovou schránku. Do online finančního úřadu se lze přihlásit prostřednictvím tzv. Identity občana, tedy elektronickým ověřením Vaší totožnosti. To je možné provést pomocí elektronického občanského průkazu s aktivovaným čipem, službou MojeID nebo třeba prostřednictvím projektu Bankovní IDentita. Přihlášení přes internetové bankovnictví už dnes nabízí většina velkých bank. Více informací k tomu, jakým způsobem se lze přihlásit do „online finančního úřadu“ prostřednictvím Identity občana naleznete na tomto odkazu>>

Jak je již výše uvedeno, v DIS+ je možné činit podání vůči správci daně, získat přehled o stavu osobních daňových účtů, informace o písemnostech založených ve spisu správce daně, ale i využít nové funkce pro předvyplnění daňového přiznání k dani z nemovitých věcí na základě údajů z posledního daňového přiznání.

2.      VYPLNIT RUČNĚ, ODESLAT POŠTOU ČI DORUČIT OSOBNĚ

Pokud preferujete vyplnit daňového přiznání ručně, můžete si stáhnout formulář na stránkách Finanční správy a vyplnit ho ručně. Vyplněné daňové přiznání odešlete poštou na místně příslušný finanční úřad nebo doručíte osobně.

Tiskopis daňového přiznání lze rovněž získat na všech finančních úřadech a jim náležících územních pracovištích. Jejich kompletní seznam naleznete zde:
https://www.financnisprava.cz/cs/kontakty.

3.      ODESLAT DATOVOU SCHRÁNKOU

Máte-li datovou schránku, můžete daňové přiznání poslat datovou zprávou.

V elektronické podobě je ve formátu PDF k dispozici ke stažení na internetových stránkách Finanční správy (http://www.financnisprava.cz) v nabídce Daňové tiskopisy. Přímý odkaz je následující:
https://www.financnisprava.cz/cs/danove-tiskopisy/databaze-aktualnich-danovych-tiskopisu

Více informací ohledně vyplnění daňového přiznání naleznete v pokynech pro vyplnění, které jsou dostupné na tomto odkazu: https://www.financnisprava.cz/cs/danove-tiskopisy/databaze-aktualnich-danovych-tiskopisu


A JAK JE TO S ODHLÁŠENÍM OD DANĚ Z NEMOVITÝCH VĚCÍ?

V této věci § 13a odst. 9 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí říká:

Ztratil-li ten, kdo byl poplatníkem daně z nemovitých věcí postavení poplatníka proto, že se v průběhu zdaňovacího období změnila jeho vlastnická nebo jiná práva ke všem nemovitým věcem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitých věcí (např. když všechny nemovité věci prodá, nebo tyto nemovité věci zanikly), je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího zdaňovacího období.

Jak se odhlásit z daně nemovitostí

Zákon pro odhlášení nestanovuje formu podání ani nebyl vydán zvláštní tiskopis. Uvedenou skutečnost lze sdělit místně příslušnému správci daně následujícími způsoby:

1. Elektronicky na portálu Finanční správy

Na portálu Finanční správy Mojedane.cz v sekci → Elektronická podání pro finanční zprávu → Elektronické formuláře → Obecné písemnosti vyplníte formulář obecná písemnost, ve které napíšete, že se odhlašujete z daně z nemovitých věcí a specifikujete nemovitosti, které již nevlastníte.

Přímo z portálu Finanční správy můžete formulář odeslat. Ověření probíhá přes Datovou schránku nebo identitu občana (např. bankovní identitu či mobilní klíč e-governmentu atd.).

2. Dopisem

Odešlete dopis, ze kterého je zřejmé, že jste již nejste poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Vzor dopisu pro odhlášení daně

Adresováno:
Finančnímu úřadu
adresa místně příslušného FÚ

Věc: Odhlášení daně z nemovitostí

Vážení,

oznamuji vám, že jsem dne …… prodal svou nemovitost …… (definici nemovitosti opište z kupní smlouvy)

Tímto se odhlašuji z daně z nemovitostí.

Jindřich Svačina
trvale bytem……

Zdroje: www.remaxalfa.cz, www.penize.cz, www.financnisprava.cz, www.kurzy.cz

Prodej domu v Lidmani skončil vytouženým úspěchem, ale když se za celým obchodem ohlédnu, mohu s jistotou říct, že šlo o jednu z nejtěžších transakcí, se kterou jsem měl možnost potýkat se. A jak že to vůbec všechno začalo?

Každý realitní příběh je unikátní. Mnoho lidí, kteří nemají větší povědomí o tomto businesse, žije v přesvědčení, že náplní naší práce je nafocení nemovitosti (mnohdy telefonem), vyinzerování a čekání na nějakého toho kupujícího. Pravdou je, že tohle představuje pouhých pár procent všeho. A to vůbec nemluvím o způsobu zpracování kvalitní propagace. Pokud se realitám makléř věnuje naplno, v podstatě funguje nejen jako obchodník spolupracující se silným právním oddělením, ale i jako marketér, někdy finanční poradce a když to nadnesu, tak i terapeut/psycholog, který se musí řádně vcítit do potřeb klientů a na základě toho pro ně najít to nejideálnější řešení v dané situaci. A nutným základem všeho je komunikace. Nemusí být hned každý extrovert, ale rozhodně je třeba být se všemi zúčastněnými pravidelně v kontaktu a reagovat na neočekávané změny. Tento příběh všechno jenom podtrhuje.

S klientem (prodávajícím) a jeho partnerkou jsme se potkali na prohlídce jiného domu, který jsem měl v nabídce. I přes to, že nesplnil jejich očekávání, jsme se rozpovídali o jejich situaci a došli k tomu, že by také potřebovali prodat svůj dům. Dohodli jsme se, že se na něj přijedu podívat, zhodnotíme situaci a třeba se nějak domluvíme. Když jsme se později spojili, abychom probrali možnou prodejní cenu a další náležitosti, klient se rozhodl využít mých služeb s tím, že počkáme, až zmizí zbytky sněhu, abychom se s týmem mohli pustit do práce. A protože jde o unikátní dům, na videu jsme si dali opravdu záležet. Součástí natáčení bylo tehdy i grilování, lezení na věž, střelba z luku… zkrátka jsme se rozhodně nenudili. 😊

Následně přišla na řadu inzerce, propagace na sociálních sítích a práce se zájemci. Ta nebyla nejjednodušší, protože si vyžádala o něco delší časovou investici, než je běžně nutné. S každým jsem telefonicky hovořil mnohdy i několik desítek minut, abych dotyčného na vše předem připravil. Důvodem byly historie domu a jeho technický stav. Abych to zkrátil, tak bylo potřeba všem objasnit, že příbuzní původního majitele domu mají chatu, která se nachází na pozemku mezi třemi sousedy včetně mého klienta. Avšak ti k pozemku ztratili přístup, jelikož se jim tato záležitost jednoduše nechtěla řešit s obcí a to ani v průběhu mnoha let, kdy na to měli prostor. Následně si jej zkoušeli vyjednat s každým ze sousedů (opět včetně klienta), ale nikde nepochodili. A tak to začali řešit právně s tím sousedem, přes jehož pozemek je nejsnazší dostat se k jejich chatce. Naštěstí pro nás to nebyl náš případ, a navíc jsem nechal ověřit u advokátky, jestli jsme tzv. v suchu. Jelikož téměř nikdy nic není 100%, dala mi alespoň 99% posvěcení. Kromě toho byl pak elektroměr pro tento dům umístěný na cizím pozemku, ale s jeho majitelem byla co do přístupu vždy naprosto skvělá domluva. Jenomže ne každý na to reagoval pozitivně, a tak jsme se s některými již před prohlídkou shodli, že nemovitost nebude ta pravá pro ně.

V té době byl březen. Prodej nám tím pádem ztěžoval jak konflikt na Ukrajině, tak pomalu ale jistě se zvyšující úrokové sazby. Bylo znát, že se trh začínal ochlazovat, ale stále bylo s kým pracovat. Dům šel do inzerce za 6.000.000,- Kč, ale zájemců bylo oproti minulému roku znatelně méně. Někteří by financovali hotově a někteří hypotékou, ale tací měli v plánu využít zafixovaný úrok. Nakonec jsme se dohodli právě s takovou zájemkyní. A do dvou týdnů od vyinzerování jsme se dopracovali k rezervaci. Klient byl nadšený, já také a kupující se těšila na to, jak v příštích měsících převezme s manželem dům. Jenomže tato transakce byla specifická ještě tím, že kromě hypotéky měly tvořit část financování i peníze nabyté z prodávaného domu kupujících. A proto, i když vše vypadalo na počátku nadějně, se prodej začal postupně protahovat.

Rezervační smlouva byla podepsána na tři a půl měsíce. Během té doby se kupující stačili rozloučit se svou neúspěšnou spolupracující realitní kanceláří a pustili se do prodeje na vlastní pěst. Nešlo o to, že bychom se spolu nedokázali domluvit, ale neznalost lokality, málo času a k tomu ještě extrémní vzdálenost bohužel hrály proti tomu, aby to bylo smysluplné. Naštěstí je začali pomalu kontaktovat noví zájemci, ale nám zato docházel drahocenný čas. Na mého klienta pak započaly doléhat jiné osobní záležitosti a prodej tak bylo nutné co nejdřív jakkoliv posunout. A tak jsme rovněž dospěli i do bodu, kdy jsme řešili, jestli s prodejem pokračovat, když se za poslední měsíce situace vůbec nepohnula. Jenomže v té době už bylo patrné, že najít nové kupující, kteří by se do domu zamilovali jako ti, se kterými jsme jednali, by bylo těžší než hledat jehlu v kupce sena. Úrokové sazby totiž dramaticky vzrostly a trh jak kdyby opravdu zamrznul. Když už se nějaký zájemce objevil, tak většinou v případě nemovitostí do cca 3.000.000,- Kč.

Právě z toho důvodu bylo jasné, že tenhle případ musíme jakýmkoliv způsobem dotáhnout do konce, jinak bychom prodej mohli buď ještě znatelněji protáhnout, kdybychom jej rozjeli nanovo, nebo by se klient pravděpodobně musel smířit se znatelně nižší kupní cenou. A i když by to rozhodně neudělal každý, byl to právě prodávající, kdo navrhnul, že pokud kupující zvládnou za určitých podmínek dům ufinancovat do konce roku, umožní jim to v případě, že všichni zúčastnění podepíšou takové právní náležitosti, které by prodávajícího maximálně zabezpečily a výše zmíněné mu garantovaly. Nakonec jsme s naší skvělou advokátkou vymysleli, jak celou věc uchopit. Stálo nás to několik dodatků, setkání s notářkou, dlouhá jednání s bankami, financování na etapy, sjednání extra úvěru, a hlavně opravdu pevné nervy a nějaký ten bílý vlas navíc, abychom to všechno dotáhli. Ale nakonec se to povedlo. Dokonce se v mezičase kupujícím podařilo nalézt zájemce na jejich dům, ačkoliv ani u nich nebylo financování vůbec snadné. Všichni totiž nyní bojují s tím samým. Buď s příliš vysokými úroky u hypoték, nebo s prodejem vlastní nemovitosti za účelem koupě jiné.

Ve výsledku jsme se tak dopracovali k vytouženému úspěchu. Původní plán dovést vše do konce během několika týdnů se nám protáhl o několik měsíců. Dohromady tak prodej trval přes půl roku. Nikdy jsme to ale nehodlali vzdát. Bylo to náročné, ale kdyby to bylo snadné, byla by to nuda a dělal by to každý. Já tímto musím poděkovat ještě jednou všem, kteří to se mnou prožívali, protože bez společného úsilí, zachování pozitivního postoje, a i když to ne vždy byly lehké, tak i chladné hlavy, bychom to nejspíš do úspěšného finále nedotáhli. To pak bylo o to krásnější, když mi prodávající klient nabídl tykání, přičemž od té doby jsme nepřestali být v kontaktu a já jsem si jistý tím, že z tohohle divokého obchodního vztahu vzejde opravdu dlouholeté přátelství. A právě proto mám tuhle práci tak strašně rád, protože i když to není vždycky snadné, tak výsledky, které vám přinese, jsou zkrátka k nezaplacení…

Pokud byste i vy uvažovali o prodeji své nemovitosti, nebo si jen s něčím nevíte rady, tak se na mě neváhejte obrátit. Můžeme zajít na dobrou kávu, probereme vaší situaci a společně najdeme to nejideálnější řešení. A pokud do toho půjdeme společně, tak se jako vždy postarám o to, abyste se vy sami museli starat co nejméně.

Léto je za námi a Praha opět praská ve švech. Už před létem se však situace na trhu měnila, kdy pronájmy nabíraly na síle, zatímco prodeje už nebyly tak žhavé, jak bývalo zvykem v posledních letech. V té době se v podstatě prodalo téměř všechno, co se vyinzerovalo, přičemž tento stav trval zhruba do počátku jara tohoto roku (víceméně se bavíme o době před konfliktem na Ukrajině). Poměry se začaly měnit v souvislosti se zvedáním úrokových sazeb u hypoték, což způsobilo postupné ochlazování trhu co do prodejů. Ještě během jara se mi podařilo poměrně rychle zarezervovat prodávaný dům v Lidmani, ale od té doby, tj. od března, byl pokles poptávky čím dál znatelnější, kdy k určité stagnaci došlo v létě. Neznamená to, že by se neprodávalo, ale rozhodně se nyní bavíme o výrazně pomalejším procesu, než na jaký jsme byli zvyklí zejména poslední dva roky. Důvodů, proč došlo k takovému obratu, je samozřejmě více. Ale aby vše pochopil i někdo, komu není toto téma příliš blízké, je potřeba ohlédnout se opět několik měsíců do minulosti.

V první řade je třeba zmínit, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů se začaly počátkem roku 2022 znatelněji zvedat v souvislosti s bojem s rostoucí inflací. Česká národní banka tak hodila vidle do půjčování tzv. levných peněz, což mj. v první řadě způsobilo růst realitní bubliny v České republice. Dalším důvodem růstu cen pak byl jeden z kroků bývalé vlády, která se zasadila o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, jež tvořila 4% z kupní ceny. Zpětně je těžké soudit, jestli šlo o špatný krok či nikoliv, protože hlavní myšlenka tohoto aktu byla podpora ekonomiky po prvním úderu pandemie covidu. Svou roli to nicméně bezesporu sehrálo. Avšak v souvislosti se stále se zhoršujícím zadlužováním státu postupně začala posilovat již zmíněná inflace, což se projevilo na cenách téměř veškerého zboží. Růst inflace v podstatě znamená, že za stejný objem peněz koupíte méně zboží. Jinými slovy peníze ztrácejí na hodnotě. A protože běžná míra inflace bývala okolo cca 3% ročně a najednou se v průběhu několika měsíců vyšplhala na dvouciferné číslo (ještě v srpnu 2022 činila její hodnota 17,2% – viz www.cnb.cz), ČNB se rozhodla zatáhnout za brdu a to v podobě postupného navyšování základní úrokové sazby ve víceméně pravidelných měsíčních intervalech. A zde je na místě zmínit, že po dnešním zasedání Bankovní rady České národní banky (je čtvrtek 29.09.2022) došlo k ponechání základní úrokové sazby na 7%, přičemž ČNB chce proti inflaci zakročit do takové míry, než bude plně pod kontrolou, což má představovat zkrocení míry inflace na 2%. Tím pádem se pravděpodobně bavíme o setrvání v tomto stavu během dalšího roku až dvou. Když bych měl toto v kostce shrnout, tak za poslední dva roky jsme se dostali od prodejů nemovitostí v tzv. aukcích, kdy se mnozí lidé přepláceli o statisíce (a ve velké míře právě díky levným hypotékám) do stavu, kdy jsou nyní hypotéky citelně dražší, díky čemuž došlo k poklesu kupní síly a tím pádem k ochlazení trhu s prodávanými nemovitostmi.

Další podstatnou proměnnou, která se zasadila o změnu poměrů realitního trhu, byl počátek stále trvajícího konfliktu na Ukrajině. A aby toho nebylo málo, tak všemu nasadil korunu pro mnohé drsný nárůst cen energií (elektřiny a plynu). Jako příklad mohu dát jeden ze svých případů, kdy dodavatel zvedl mému klientovi zálohy z cca 2.500,-/měsíc na 12.500,-/měsíc, protože se klient dostal po krachu Bohemia Energy k Innogy coby dodavateli poslední instance. Konkrétně zde se bavíme o nárůstu o 500%, což může pro mnohé znamenat ekonomickou vraždu. Proto, když si všechno spojíme dohromady, můžeme vyvodit několik závěrů.

Prvním je, že se doba prodeje obecně prodlužuje, protože na prodávané nemovitosti nyní reaguje znatelně méně zájemců. Ti zpravidla financují buď hotově. Výjimečně i hypotékou, ale v takovém případě jde většinou o nemovitosti v hodnotě do cca 4.000.000,- Kč a nebo o takové hypotéky, kdy si zájemci ještě stačili úvěr předsjednat za lepších podmínek, např. za 2%, což dnes není v podstatě reálné. Případně se můžeme setkat i s těmi, kdo i přes úskalí dnešní doby stejně požádají o hypotéku např. s úrokem okolo 6%, ale takových je opravdu minimum.. A spolu s tím se setkávám ještě s další formou financování, která je poslední dobou čím dál běžnějším jevem, a sice prodejem nemovitosti za účelem koupě jiné. Zde mnozí makléři mohou spatřit potenciál zisku nových zakázek, jelikož ti zájemci, kteří se do prodeje ještě nepustili a jsou teprve ve fázi hledání nového domova, ve velké většině svěří prodej své nemovitosti právě tomu makléři, který prodává tu, kterou by oni eventuálně chtěli koupit. Je zde ale určité úskalí, protože pokud se zamyslíte nad možnými dopady v dlouhodobějším horizontu, tak se makléři nebo samoprodejci mohou dostat do ošemetné situace, jelikož když se budou na danou nemovitost opět ozývat tací, kteří prvně potřebují prodat, pak takové „domino“ (tím je myšleno navázání několika obchodů na sebe) zaručeně nemusí vést k úspěchu. V minulém roce se daly ještě poměrně bezpečně dovést dva případy závislé na sobě do konce, ale jak je očividné, dnes už jde o daleko těžší disciplínu.

Druhým závěrem je, že ceny nemovitostí stagnují a dokonce už lze pozorovat i práci s inzerovanými částkami. Za to kromě slabé kupní síly může i přibývající počet nemovitostí na prodej. Ten ale ve své podstatě také zapříčinily drahé hypotéky, protože mnoho lidí mělo hypotéky zafixované na určité období, přičemž některým z nich již skončila nebo bude končit fixace úrokové sazby u dříve sjednané hypotéky. A pokud měli tito jedinci zafixovanou sazbu např. 1,5% a nyní čelí nebo v brzké době budou čelit sazbě ve výši okolo 5,5% – 6%, tak se bavíme o nárůstu výše splátky v řádech několika tisíc za měsíc (pokud ne rovnou v desítkách tisíc v závislosti na výši kupní ceny u dané nemovitosti). Lze proto očekávat, že se na trhu postupně objeví mnoho nových nemovitostí na prodej, ale pokud nebude vysoká poptávka, pak pravděpodobně dojde k postupnému ponižování cen, aby se daná nemovitost opravdu prodala. Pakliže se bude prodávající muset např. vyvázat z dluhu vůči bance, moc dalších možností mít nebude, pokud nebude mít samozřejmě štěstí a zrovna jeho nemovitost neoslní nějakého konkrétního bonitního kupujícího něčím specifickým.

Ale protože se na realitním trhu setkáváme s dalšími typy transakcí, je na místě napsat ještě pár řádků k situaci s pronájmy. Ty totiž začaly po zhruba dvouleté pauze opět nabírat na síle. Během covidu v podstatě stagnovaly a zlevňovaly tak, jako je tomu nyní v případě prodejů. Zejména ve velkých městech mnozí potřebovali zaplnit prázdné byty (vzpomeňme na fakt, že po úderu covidu se uvolnily tisíce bytů původně určených ke krátkodobému pronájmu), a proto jsme mohli být svědky pádu cen v řádech tisíců korun. Ten největší zlom ale nastal v posledních měsících v souvislosti s válkou na Ukrajině, která s sebou přinesla migrační vlnu uprchlíků z tamější oblasti. Už před válkou ceny začaly pomalu růst, jelikož se do země začal postupně vracet život s odeznívající pandemií. Ale teprve po vypuknutí konfliktu to nabralo na opravdových obrátkách. A proto tak jako bylo dříve běžné, že se na jednu prodávanou nemovitost přihlásilo dvacet zájemců, ze kterých pět přihodilo značný obnos navíc a jeden z těchto účastníků v aukci vyhrál, nyní se s tím můžeme setkat v případě pronájmů. A to se vztahuje nejenom na počet lidí, kteří přijdou na prohlídku, ale dokonce i na zmíněnou aukci. Reálně se totiž opravdu děje to, že potenciální nájemníci nabízejí větší částky co do měsíčního nájemného, aby přeplatili ostatní a zvýšili své šance na podpis nájemní smlouvy. Proto je při nejmenším zajímavé, jak moc a jak rychle se celá situace na trhu obrátila. Jinými slovy ceny nemovitostí za poslední roky drasticky rostly, zatímco pronájmy byly v ochlazení, kdežto nyní rostou ceny pronájmů, stagnují kupní ceny prodávaných nemovitostí a dokonce už se můžeme setkat s jejich snižováním, přičemž v Praze se bavíme o cca 10% – 15%. Osobně mám čerstvou zkušenost, kdy jsem vyinzeroval byt k pronájmu v rodinném domě (šlo o přízemní jednotku) v hodnotě 15.000,-/měsíc + poplatky (tj. dohromady šlo o cca 18.100,-/měsíc bez internetu). V neděli večer jsem byt vypustil do světa a v pondělí po obědě jsem jej musel stáhnout z nabídky skrz neutichající telefonáty zájemců. A do týdne byla podepsaná nájemní smlouva a předány klíče od bytu. Někdo by se mohl podivit, jak je to možné, když už sem neproudí davy lidí z Ukrajiny. To je sice pravda, ale jsou zde tací, kteří se usadili v ČR s tím, že se domů už nevrátí. A nyní si chtějí tito lidé, kteří využívali azylu buď v zařízeních k tomu určených nebo u občanů republiky, najít své vlastní prostory k bydlení, což logicky znamená citelně zvýšenou poptávku, tj. vysoké ceny. A to se nyní bavíme čistě o pronájmu, aniž bychom k tomu kalkulovali ceny za energie.

Závěrem se nabízí otázka, kam to celé spěje? Inu, těžko říct, ale i když jsme nyní v horší ekonomické situaci, tak po té vždycky nastane opětovný růst. Pravděpodobně se budeme muset na chvíli nějakým způsobem omezit, ale jako věčný optimista věřím, že jednoho dne opět nastanou lepší časy. Osobně jenom doufám, že to bude dříve než později. Jistá je každopádně jedna věc, a sice že poslední roky zažíváme samé extrémy. Ale jako v každém oboru jde i v tom realitním o běžnou ekonomickou sinusoidu, kdy po nějakou dobu jdou nemovitosti na odbyt, ale posléze jde poptávka do útlumu. A to jak v případě prodejů tak i pronájmů. Hlavní ale je neklesat na mysli, protože i když není každý den posvícení, tak při správném postupu za daných okolností trhu lze a je samozřejmě nutné dělat pro klienty naprosté maximum. Rozhodně je na místě zamyslet se nad správnou prodejní strategií, ale to nejpodstatnější je se všemi správně a upřímně komunikovat. Doba, kdy se prodávalo snáz, je na nějakou dobu pryč, ale to neznamená, že to nejde. Takové slovo v mém slovníku není, takže pokud si třeba i Vy lámete hlavu s realitními záležitostmi a nejste si jistí, jak v této době správně uchopit danou problematiku, napište mi zprávu nebo zavolejte a společně najdeme to nejideálnější řešení. Postarám se totiž o to, abyste se Vy sami museli starat co nejméně. Mějte se fajnově!

Prodej bytu na Zavadilce v Českých Budějovicích je za námi. Byla to neuvěřitelně obohacující realitní epizoda, o kterou stojí za to se v detailu podělit. Ukazuje totiž, že na realitním trhu se setkáte opravdu s ledasčím, že o náhody není nouze, ale že i když člověk nepřestane věřit, úspěch se dřív nebo později dostaví.

Pozadí celé události je takové, že na přelomu roku mě oslovila dlouholetá kamarádka, jestli bych jí a partnerovi pomohl prodat byt, pokud by se k tomu rozhodli. Samozřejmě jsem souhlasil, ale musel jsem si ještě chvilku počkat na finální pokyn. Pointa prodeje totiž spočívala v tom, že by klienti za utržené finance koupili vysněný dům poblíž rodného Jindřichova Hradce. Poslední rozhodnutí padlo v únoru 2022 a prodej tak dostal zelenou. S týmem jsme dali dohromady potřebné materiály a nedlouho poté započal prodejní proces. Nutno podotknout, že to nebylo tak jednoduché, jak se zprvu mohlo zdát, protože i když šlo o opravdu nádherný byt, tak už tehdy bylo znát, že se poměry na trhu začaly měnit skrz konflikt na Ukrajině a skrz zvyšující se úrokové sazby u hypoték.

První prohlídky proběhly rychle, ale pořád jsme nemohli narazit na toho pravého kupujícího. Aby toho nebylo málo, už se objevil ideální dům ke koupi, ale my prvně potřebovali alespoň zarezervovat prodávaný byt, aby se všechno hýblo tím správným směrem. Ale to by bylo, aby nebylo dalších zapeklitostí. Prvně se v té samé budově objevil obdobný byt na prodej, který disponoval privátní garáží. A konkurenční makléř jej uvedl na trh o několik set tisíc levněji. Nám mohlo polichotit snad jenom to, že se podle mé home stagerky snažil okopírovat zútulnění bytu skrz jeho propagaci, aby krom podstřelení ceny ještě dál zvýšil šance na přilákání vícero zájemců. Dalším úskalím by se pak mohla zdát skutečnost, že dům, který klienti chtěli koupit, zarezervoval někdo jiný. Ale tím posledním pomyslným hřebíčkem do rakve byla zpráva od zaměstnavatele klientky, který jí řekl, že jí neumožní po opětovném nástupu z mateřské dovolené home office, s čímž původně počítala, a tak se rozplynuly i plány na koupi domu na Jindřichohradecku. Bylo v podstatě rozhodnuto, že pokud někde kupovat dům, tak aby to mělo smysl, muselo to být v Českých Budějovicích a okolí, kde jsou samozřejmě ceny výrazně vyšší než v okolí Jindřichova Hradce.

A proto musela zasednout válečná rada, abychom vymysleli, co a jak dál. Sám jsem se sebe v duchu ptal, jestli má cenu dál prodávat, když jednak unikla vytoužená nemovitost, dále jsme se museli zaměřit na jinou a dražší lokalitu a do toho potenciální zájemci v danou chvíli pravděpodobně upřednostnili vedlejší levnější byt, a proto poklesl ohlas po tom našem. Sice se nezdál být tak krásný jako ten nabízený mnou, ale je třeba si přiznat, že právě cena rozhoduje o rychlosti prodeje. Vzdát se to ale nechtělo ani mně a ani klientům. Ti totiž věřili, že se zkrátka objeví nějaký jiný dům ke koupi, protože to tak prostě mělo být. A kdyby ne hned, pořád měli možnost po prodeji jít bydlet k rodině a dům hledat za pochodu. A já osobně jsem si pak přál dotáhnout to do konce za každou cenu, aby se jejich sen stal skutečností.

Netrvalo dlouho a jako by se všechno začalo hýbat tím správným směrem. Podle očekávání druhý makléř byt zarezervoval, ale to nám paradoxně nahrálo do karet. Ozvala se mi totiž paní, která sháněla pro syna byt v lokalitě Zavadilky, přičemž u konkurence už bylo pozdě skrze zmíněnou rezervaci. Domluvili jsme se tedy na prohlídce, která se měla uskutečnit za několik dní. V mezičase mi volala klientka, že s partnerem objevili jiný dům ke koupi, který byl ještě lepší než ten původní. A že jestli se povede rezervace bytu, oni by zarezervovali dům. Nicméně jsem byl pověřen tím, že se to musí povést za požadovanou cenu a ani o korunu méně, protože jedině tak by mohli dům ufinancovat. Musím přiznat, že mě to dostalo do nelehké situace, ale to je mj. právě to, proč si mě klienti najímají. Přeci pointa realitní branže je vyjednat klientům prodej za co nejlepších podmínek pro ně. Takže úkol zněl jasně. A ten se během prohlídky nakonec podařilo splnit! A tak se stalo, že během zhruba dvou týdnů se všechno obrátilo, nám se podařilo byt zarezervovat za požadovanou cenu a klienti ještě započali pracovat na rezervaci domu. Trochu nám přálo i štěstí co do rychlosti, protože kupující financovala hotově. Ale ještě bylo potřeba vyřešit jednu ožehavou záležitost.

Původní plán byl totiž takový, že kdyby klienti našli nemovitost ke koupi, tak by v takovém případě přenesli zástavu ze svého bytu na jiný rodinný byt nebo případně rovnou na novou nemovitost. Ale toto už by záviselo čistě na prodávajícím, jestli to dovolí, protože je to jen a pouze prodávající, kdo může na svou nemovitost uvalit zástavu, protože v danou chvíli je vlastníkem nemovitosti on(a). A rozhodně ne každý prodávající je k tomu svolný. Ostatně to dává smysl, protože prodávající v dané chvíli svou nemovitost zatíží a pokud je celý úspěch závislý na tom, že zájemci prodávají svou nemovitost, aby koupili jinou, existují rizika, že se jim prodat nepovede. Na trhu je zkrátka možné všechno, a i když to zpočátku vypadá nadějně, může dojít k jeho ochlazení, čehož jsme poslední týdny svědky, nebo se může stát zájemci o nemovitost, na které je vše závislé, náhlá nehoda… Těch možností a s nimi spojených rizik je více. Ale jak už bylo zmíněno, my jsme měli to štěstí, že byt na Zavadilce financovala kupující hotově. A protože jsme měli podepsanou rezervaci, složenou zálohu a v podstatě bylo potřeba jen podepsat kupní smlouvu, tak majitel vytouženého domu svolil k přenosu zástavy přímo na jeho dům. Roli hrálo i to, že on sám na prodej chvátal skrz další navazující plány, takže se to celé sešlo, jak nejlíp mohlo. To v podstatě znamenalo dramatické urychlení celého procesu. Ještě bylo potřeba všechno uchopit správně po právní stránce, ale naše skvělá advokátka Hana Grinacová připravila novou vynikající kupní smlouvu, kde bylo všechno zachyceno tak, aby byla každá strana maximálně zabezpečena.

A co bylo dál? Moji klienti, kupující bytu na Zavadilce i prodávající domu už jen museli podepsat příslušnou kupní smlouvu, ve které bylo ustanovení, že finance budou poslány z jedné advokátní úschovy do druhé úschovy namísto na účet prodávajících. Tj. v „prvním kole“ se řešil převod vlastnictví z mých klientů na kupující bytu na Zavadilce (naši zájemkyni) a ve „druhém kole“ pak převod vlastnictví z majitele domu na mé klienty. A po několika týdnech čekání se všichni dočkali toho, na co tak dlouho čekali. Kupující sehnala byt pro syna v preferované lokalitě, prodávající domu měl jistotu peněz a moji klienti koupili vysněný dům. Na to, kolik se toho odehrálo, ve výsledku všechno proběhlo v podstatě velice hladce. A já se díky této neuvěřitelné zkušenosti mohu posunout zase o něco dál.

Proto pokud byste i Vy řešili prodej své nemovitosti nebo o někom takovém víte, neváhejte se na mě kdykoliv obrátit. Společně najdeme to nejideálnější řešení a já se pak postarám o to, abyste se Vy sami museli starat co nejméně!

Číslo popisné

Číslo popisné se uvádí před lomítkem a je to číslo, kterým se označuje v obci každá samostatná budova trvalého charakteru. V České republice jsou čísla popisná typem čísla domovního. Oproti číslu orientačnímu je číslo popisné jedinečné. Čísla popisná se totiž pro konkrétní část obce neopakují. Proto též bývají delší, někdy až pětimístná.

Čísla popisná mají na domech podobu červených tabulek s bílými číslicemi, a to obvykle včetně názvu příslušného katastrálního území. Číslo popisné se obvykle přiděluje po kolaudaci stavby a je nutnou podmínkou pro zápis do katastru. Budova pak nese číslo popisné, které jí bylo přiděleno, trvale. Nová budova, postavená na místě zbořeném, nedědí číslo, ale získává nové číslo popisné. Čím je tedy číslo vyšší, tím je budova novější.

Číslo orientační

Orientační číslo je v České republice a na Slovensku doplňkové číslo, které je jedinečné v rámci ulice či veřejných prostranství. Přiděluje ho obecní úřad, a to postupně v rámci jedné veřejné komunikace nebo prostranství. Může tak dojít k tomu, že jeden dům má více orientačních čísel – například pokud je čelem na náměstí a zároveň jednou zdí do boční ulice, bude mít orientační čísla dvě. Jinými slovy čísel orientačních pak může mít každá budova tolik, kolik ulic či náměstí je okolo jejích stěn.

Nutno podotknout, že číslo orientační není v České republice povinné. Proto orientační čísla nemusíme najít ve všech obcích. Na druhou stranu součástí čísla může být i písmeno (např. 2a, 8c) – to kvůli přehlednosti a lepší orientaci. Tato čísla poznáte tak, že jsou na modrých tabulkách psána bílými číslicemi, pokud nejsou malována a vyráběna individuálně.

Číslo evidenční

Číslem evidenčním se označují budovy a objekty, které slouží k občasnému bydlení a nejsou označeny popisným číslem. Z toho vyplývá, že nejde o stavby určené k trvalému bydlení. Nejčastěji mají evidenční číslo chaty, chatky, jiné rekreační objekty apod. Číslo evidenční je opět v rámci obce jedinečné, ale evidenční čísla tvoří samostatnou číselnou řadu, tj. ve stejné části obce mohou být dvě budovy se stejným číslem, z nichž jedno je popisné a jedno evidenční. Tabulky, na kterých jsou evidenční čísla uvedena, jsou barevně rozlišeny od popisných i orientačních čísel (například pro rekreační stavby v okolí Prahy je obvyklá žlutá tabulka s černými číslicemi, kdežto novější evidenční čísla mají často bílou barvu na zeleném podkladu).

Parcelní číslo

Parcelním číslem je označena parcela v katastrálním území. Parcely se v každém katastrálním území označují čísly buď ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo v jedné číselné řadě bez ohledu na druh pozemku.

Parcelní číslo je určováno v rámci vedení katastru nemovitostí při vzniku parcely a může být později změněno (např. při změně hranic katastrálních území, při slučování nebo dělení katastrálních území atd.).

Pokud znáte parcelní číslo pozemku a katastrální území, můžete si velmi jednoduše v nahlížení do katastru nemovitostí zjistit výměru pozemku, vlastníka pozemku, zda je pozemek nějak zatížen, dále můžete dohledat seznam BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka) a mnoho dalších informací.

Zdroje: www.remaxdelux.cz, www.ceskestavby.cz, www.svet-bydleni.cz, www.banky.cz, cs.wikipedia.org, www.stavimbydlim.cz

Anuita je stálá splátka na stanovenou dobu (nejčastěji měsíční). Výše této částky je po dobu splácení stejná. Anuitní splátku tvoří dvě části. První je splátka jistiny (úmor), což je částka, kterou si dlužník půjčil. Druhou je splátka úroku, což je odměna věřiteli za půjčení peněz.

U spotřebitelských úvěrů jsou anuitní splátky stejné po celou dobu trvání úvěru, kdežto u hypoték je anuita smluvně určena po dobu fixace úrokové sazby. Podíl úroku a úmoru u každé splátky vidíte ve svém splátkovém kalendáři, který máte u své úvěrové smlouvy.

Zdroj: www.moneta.cz, www.kb.cz, www.remaxalfa.cz

Co se týče realitního trhu, můžete se setkat s dvěma základními pojištěními a sice s pojištěním nemovitosti a s pojištěním domácnosti.

Do pojištění nemovitosti patří prakticky jen holé zdi, střecha, základová deska, garáž apod, tj. pojišťujete nemovitost jako takovou.

Naopak pod pojištění domácnosti patří veškeré vybavení včetně kuchyňské linky, obkladů v koupelně nebo třeba dřevěné podlahy. Mluvíme tedy o nábytku, elektronice, osobních věcech… Zjednodušeně řečeno vše, co by se z nemovitosti dalo odebrat, spadá pod tuto pojistku. Vše samozřejmě zachycuje konkrétní pojišťovací smlouva. Pojištění nemovitosti a domácnosti jsou tak dvě různá pojištění, které je nejlepší kombinovat. V praxi to bude tak, že vás pojištění vyjde měsíčně na několik desítek korun.

Pojištění se sjednává hlavně pro případ, kdyby vám dům vyhořel. Kromě ohně se hodí pojištění i v případě přírodní katastrofy (např. přímý úder blesku, povodně…).

V případě koupě nemovitosti s financováním hypotékou je pojištění nemovitosti jednou z podmínek. Jinými slovy ani nebudete řešit, jestli nemovitost pojistit, protože to budete mít povinné.

Jistě jste se už setkali s pojmy užitná plocha, podlahová plocha, obytná plocha… Udělejme si v nich trochu jasno! Začněme s plochou užitnou.

Užitná plocha je součet velikostí jednotlivých místností. Nepočítají se balkóny, lodžie, sklepy, terasy aj. Užitná plocha se měří uvnitř vnitřních stěn, ale nezahrnuje konstrukční plochy (podpěry, sloupy, šachty, komíny apod.), průchozí prostory (výtahy, eskalátory, schodišťové šachty apod.) a plochy, kde jsou umístěna zařízení topení a klimatizace, nebo energetické generátory.

U podlahové plochy to je jednoduché – sečteme všechnu plochu, která je uvnitř vnějších konstrukcí bytu včetně příček. To znamená, že podlahovou plochu tvoří půdorysná plocha bytu včetně všech svislých stěn a jiných konstrukcí (nosných i nenosných). Podlahová plocha je větší než obytná a užitná plocha.

Obytná plocha je stanovená vyhláškou č. 137/1998 Sb. U obytné plochy sečteme velikosti všech místností k obývání. Nepočítá se zde plocha koupelny ani toalety, do součtu se logicky nezahrnuje ani spíž, balkón, lodžie, terasa nebo sklep. Obytná místnost je část bytu, která splňuje požadavky předepsané vyhláškou, tedy je určena k trvalému bydlení a má podlahovou plochu nejméně 8 m2. pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2.

Co představují věcná břemena

Zjistíte-li, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, je třeba vyhodnotit, do jaké míry představuje takové zatížení skutečný problém. Je totiž velký rozdíl, zda má v nemovitosti například babička zřízené „právo na dožití“ nebo se jedná o běžné věcné břemeno ve prospěch provozovatele sítě infrastruktury.

Existuje-li k nemovitosti věcné břemeno, znamená to, že vlastník této nemovitosti je do určité míry omezen na svých právech, a to ve prospěch někoho jiného. Zákon dělí věcná břemena na (i) služebnosti a (ii) reálná břemena. Rozdíl je v tom, že služebnosti jsou spíše pasivní, tj. vlastník zatížené nemovitosti je povinen něco „nekonat“, resp. něco „strpět“, tolerovat. Oproti tomu u reálných břemen je zatížený vlastník povinen něco aktivně konat, resp. dát. Právo z věcného břemene může být přitom spojeno jak s určitou nemovitostí, tak s určitou osobou. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí na nabyvatele. Pakliže se účastníci nedohodli jinak, je osoba oprávněná z věcného břemene povinna nést přiměřeně náklady na zachování a opravy cizí věci, které v souvislosti s věcným břemenem užívá. Užívá-li tuto věc i vlastník, je povinen nést tyto náklady podle míry spoluužívání.


Vznik věcného břemene

Věcné břemeno vzniká:

1) písemnou smlouvou,

2) na základě závěti,

3) schválenou dohodou dědiců,

4) rozhodnutím příslušného orgánu,

5) ze zákona,

6) vydržením.

Osobou oprávněnou zřídit věcné břemeno nemusí být pouze vlastník, ale i další subjekty (např. soud). Vznik věcného břemena se vyznačí v katastru nemovitostí.


Zánik věcného břemene

K zániku věcného břemene dochází zejména:

  1. písemnou smlouvou,
  2. rozhodnutím příslušného orgánu a
  3. ze zákona.

K zániku však dojde také v případě, že nastanou takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti. To ovšem neplatí pro přechodnou nemožnost výkonu práva. K omezení nebo zrušení věcného břemene může dojít, za podmínky vzniku hrubého nepoměru mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, soudním rozhodnutím. V takovém případě náleží vlastníku věcného břemene přiměřená náhrada. Věcné břemeno vázané na určitou osobu zaniká nejpozději její smrtí nebo zánikem. Zánik věcného břemena se vyznačí v katastru nemovitostí.

Věcná břemena služebnosti

  1. Služebnost inženýrské sítě
  2. Služebnost cesty a
  3. Právo na dožití.

Služebnost inženýrské sítě

Služebnost inženýrské sítě není ničím výjimečným. Nejčastěji se na vlastníka s požadavkem na její zřízení obrátí provozovatel energetické, kanalizační nebo vodovodní sítě, který chce přes daný pozemek vést trubky, dráty apod. Provozovatele takové sítě k jednání o uzavření této služebnosti zmocňují právní předpisy, kupříkladu zákon o elektronických komunikacích nebo energetický zákon. Vlastník nemovitosti se tak musí smířit s tím, že na jeho pozemku může mít například ČEZ, plynárenská společnosti či provozovatel vodovodní a kanalizační sítě umístěné své kabely, potrubí atd.

Nechce-li vlastník na své nemovitosti takovouto služebnost, jeho vyjednávací pozice je bohužel velmi omezená, spíše prakticky nulová. Vlastník nemovitosti má v zásadě povinnost vedení sítě přes jeho pozemek umožnit a následně se chovat tak, aby zbudovanou síť nijak neničil či jinak neohrožoval její stav. Po předchozí domluvě s provozovatelem je navíc povinen vpustit jej na pozemek, aby mohl provést nutnou údržbu inženýrské sítě. Pokud by v případě mimořádné situace byla potřebná naléhavá oprava, nemusí provozovatel vlastníka ani předem kontaktovat. Pokud by vlastník smlouvu o služebnosti inženýrské sítě odmítl uzavřít, může mu to rozhodnutím nařídit příslušný orgán veřejné moci.

Navzdory uvedeným omezením není zpravidla třeba se při koupi nemovitosti těchto služebností obávat, nicméně je dobré o nich vědět. Prodáváte-li nemovitost, uveďte je vždy do smluvní dokumentace.

Služebnost cesty

Poměrně častou služebností je i služebnost cesty. Zřizuje se zpravidla v případech, kdy vlastník jedné nemovitosti nemá přístup k veřejné cestě jinak než přes pozemek souseda. Kupujete-li nemovitost zatíženou touto služebností, již se to většinou promítne do nižší ceny nemovitosti, neboť musíte počítat s tím, že soused má právo jezdit přes vaši zahradu na svůj pozemek. Tato služebnost je většinou zřizována jako pozemková, tzn. je spojena s vlastnictvím sousedova pozemku. To znamená, že pokud se soused pozemek rozhodne prodat, budoucí vlastník bude moci přes vaši zahradu jezdit stejně jako ten předchozí. To platí i opačně. Když vy prodáte pozemek, jeho budoucí vlastník bude muset strpět sousedovo ježdění přes zahradu také.

Právo na dožití (služebnost bytu, výměnek) 

Mezi příbuznými je často zřizována služebnost bytu, běžně označovaná jako „právo na dožití“. Zpravidla se sjednává v souvislosti s darováním nemovitosti z rodičů či prarodičů na potomky, kdy si rodiče (dárci) zároveň tímto zajišťují, že je děti (obdarovaní) z darované nemovitosti před smrtí nevystěhují. V obdobných případech lze navíc sjednat i další povinnosti potomka vůči rodičům, například závazek zajišťovat jim nákup, a v případě, že to bude vyžadovat jejich zdravotní stav, se o ně postarat i po této stránce. Služebnost bytu často souvisí se smlouvou o výměnku a důchodem.

Služebnost bytu je samozřejmě již zásadním omezením vlastníka nemovitosti, které markantně sníží kupní cenu nemovitosti v případě jejího prodeje, neboť oprávněné osoby mají právo byt užívat i po prodeji. Tento typ služebnosti je však časově omezen. Pokud oprávněné osoby zemřou, služebnost zaniká a věcné břemeno lze z katastru nemovitostí vymazat.

Vedle shora uvedených věcných břemen existuje samozřejmě i řada dalších, nicméně ta již nejsou tak častá. Jmenovitě jde o služebnost opory cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, služebnost průhonu či právo pastvy.

Věcná břemena upravuje občanský zákoník 89/2020 Sb. v § 1256 – § 1308.

Reálná věcná břemena

Stávající občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravuje, to však není správné, neboť oproti služebnostem vykazují určité rozdílné znaky. Stejně jako další evropské státy jde proto NOZ cestou speciální úpravy s podpůrnou aplikací ustanovení o služebnostech.

Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek (např. jí poskytoval část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Tímto se tedy odlišují od služebností. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Typické je pro ně dále to, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304).

Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.

www.obcanskyzakonik.justice.cz
www.remaxalfa.cz
www.epravo.cz

Hlavní smysl rezervační smlouvy (nebo také dohody o složení blokovacího depozita) je rezervovat nemovitost kupujícímu. Ve správně postavené rezervační smlouvě se prodávající zavazuje, že prodá nemovitost za stanovených podmínek kupujícímu a kupující se zavazuje, že za stanovených podmínek nemovitost koupí. A právě z těchto důvodů je rezervační smlouva klíčový dokument realitní transakce. Prodávající a kupující a eventuálně realitní kancelář (v závislosti na tom, jak je smlouva sepsána), kteří uzavřeli rezervační smlouvu, jsou v mnohem jistějším právním postavení, než kdyby žádnou rezervační smlouvy neuzavírali.

Hlavní význam rezervační smlouvy je v tom, že smluvní strany ví:

Výhody písemné rezervační smlouvy

Díky výše uvedenému pomáhá písemně uzavřená rezervační smlouva k hladšímu průběhu celé transakce, snižuje prostor pro nedorozumění a účastníci jsou ve větším klidu, protož ví, že protistrana je vázána smluvní pokutou pro případ, že poruší své povinnosti. Pokud prodáváte či kupujete nemovitost přes naší realitní kancelář RE/MAX Atrium, vždy uzavíráme třístranné rezervační smlouvy. Účastníky smlouvy jsou prodávající, kupující a realitní kancelář (RK coby vedlejší účastník).

Nevýhody písemné rezervační smlouvy

Pokud máte schopnost a úmysl dostát svým závazkům (tj. koupit či prodat za dohodnutých podmínek), pak pro vás rezervační smlouva nepředstavuje žádná rizika. Rezervační smlouva představuje riziko pro kupující v okamžiku, kdy nedostane hypotéku a nebude tak schopen dostát svým závazkům. I tato situace se však dá řešit do značné míry s předstihem. RK RE/MAX nabízí kupujícím schůzku s naším hypotéčním poradcem, na které si nechají prověřit svou finanční bonitu ještě před uzavřením rezervační smlouvy. Tato schůzka je bezplatná a bez závazků, tj. bude-li si chtít kupující i posléze řešit hypoteční úvěr po vlastní ose, nikdo mu v tom bránit nebude. Pokud však kupující nabídku na prověření bonity a vyřízení úvěru přes naše hypotéční poradce využije, a přesto hypotéku nedostane, rezervační záloha bude dotyčné osobě vrácena. To vše však pod podmínkou, že nám kupující řekne pravdu a své finanční situaci a hypotéku jinak nezmaří svým jednáním.

Rizika nákupu a prodeje nemovitosti bez rezervační smlouvy

Bez rezervační smlouvy nemají prodávající s kupujícím k sobě žádné závazky a prodej si mohou kdykoli rozmyslet, což se také občas stává. Celá transakce je tak od začátku do konce nejistá. Pokud kupujete nemovitost, do které jste se zamilovali, pak žijete týdny až v měsíce v nejistotě, jestli se opravdu stanete vlastníkem. To je často stresující. A jestliže naopak prodáváte, nemáte do poslední chvíle jistotu, kdy a jak dostanete peníze. Často přitom prodávající mají další záměry a nejistota může představovat problém.

Ústní dohody jsou často postačující, ale ne při prodeji nemovitostí. Jde o velké peníze a těch věcí, co je třeba dojednat, je celá řada. I když mají obě strany čisté úmysly a nechtějí se záměrně oklamat, tak při ústní dohodě mohou každý vnímat význam slov jinak. Realitní transakce není otázka týdne. Trvá týdny až měsíce, než banka vyřídí hypotéku a vše se dokončí. A tak se stává, že lidé zapomenou na to, co si vlastně na počátku ústně dohodli. To vše vytváří prostor pro spory a nedorozumění. Písemná rezervační smlouva problémy minimalizuje.

Dalším rizikem nákupu/prodeje bez rezervační smlouvy je ztížení jednání o úvěru s bankou. Banky běžně připravují úvěrové smlouvy na základě předložení rezervační smlouvy nebo návrhu kupní smlouvy či uzavření smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Když nemáte žádnou smlouvu v ruce, je jednání o úvěru složitější. Kupujícímu pak nezbyde nic jiného, než si nechat schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. Návrh smlouvy však nemá žádnou právní váhu.

Rezervační záloha (neboli blokovací depozitum)

Rezervace nemovitosti je zpravidla vázána podmínkou složení rezervační zálohy. Složením rezervační zálohy kupující deklaruje skutečný zájem nemovitost koupit. Prodávají tak má větší jistotu, že kupující myslí svůj záměr koupit vážně. Jsou dvě formy rezervační zálohy a jedna z nich je tak trochu pastí na nezkušené kupce.

1. Záloha na kupní cenu

Peníze, které zaplatíte jako rezervační zálohu, jsou součástí kupní ceny za nemovitost. V případě, že prodávající nepodepíše kupní smlouvu z důvodů na jeho straně, realitní kancelář vám musí zálohu vrátit.

2. Záloha na provizi

Některé realitní kanceláře koncipují rezervační smlouvy tak, že zaplacená záloha není zálohou na kupní cenu, ale zálohou na jejich provizi. Některé realitní kanceláře mají ve smlouvě zákeřné ustanovení, že záloha se stává provizí v okamžiku, kdy kupujícímu vznikne příležitost uzavřít kupní smlouvu. Příležitost uzavřít kupní smlouvu však není totéž, jako uzavřená kupní smlouva. Pokud prodávající z nějakého důvodu nepodepíše kupní smlouvu, realitní kancelář přesto nemusí rezervační zálohu vrátit, protože ona svůj závazek splnila, tj. vytvořila příležitost. To, že nedošlo k samotnému prodeji, je věc druhá. Kupec nemá ani nemovitost ani zálohu. To je velmi neseriózní obchodní praktika a bohužel se s ní můžete občas setkat. Některé realitní kanceláře si neúčtují provizi od prodávajících, ale od kupujících. Rezervační zálohou si tak pojišťují, že dostanou zaplaceno za zprostředkování prodeje.

Dejte pozor na dvoustranné rezervační smlouvy

Tato situace může nastat v podstatě ve dvou případech. Prvním je, když se uzavře dvoustranná dohoda o složení blokovacího depozita mezi realitní kanceláří a kupujícím. U dvoustranných rezervačních smluv (mezi kupujícím a realitní kanceláří) je kupující ve značné nevýhodě. Nemá s prodávajícím žádný právní vztah a nemá žádné páky, aby dodržel to, co třeba ústně slíbil. Realitní kancelář, která zastupuje prodávajícího se totiž nikdy nezaváže zaplatit kupujícímu pokutu pro případ, kdyby prodávající odmítl nemovitost prodat.

Druhým případem je situace, pokud prodávající a kupující sami bez realitní kanceláře uzavřou rezervační smlouvu. Vyvstává totiž otázka, kam kupující složí rezervační zálohu. Kupujícím se často nechce platit zálohu prodávajícímu, kterého vůbec neznají a běžným výsledkem je, že prodej je od začátku do konce velice vratký.

Stává se, že prodávající a kupující, kteří si nemovitost prodávají / kupují sami bez realitní kanceláře, se na RK obrátí ne věci zprocesování obchodu, ale abychom jim transakci dokončili po administrativně právní stránce. Pokud potřebujete transakci dokončit, neváhejte se na nás obrátit.

zdroj: www.remaxalfa.cz

Koupili jste v roce 2021 nemovitost, nebo provedli nějaké změny? Pak musíte do pondělí 31. ledna 2022 podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí.

Daňové přiznání je totiž povinen podat každý, kdo v předcházejícím roce nabyl do svého vlastnictví nemovitost. A to i v případě, že jste uzavřeli kupní smlouvu a podali návrh na vklad vlastnického práva v minulém roce, ale katastrální úřad provedl vklad vlastnického práva až v roce letošním, protože vlastníkem nemovitosti se stáváte zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad.

Povinnost podat daňové přiznání mají také poplatníci, kteří na přiznané nemovité věci (tj. někdy v minulosti už došlo k podání daňového přiznání k této konkrétní nemovitosti) provedli přístavbu, nástavbu nebo ji částečně zlikvidovali. Dále pokud na základě těchto změn současně došlo ke změně druhu nebo výměry pozemku, případně zvýšení nadzemních podlaží a podobně. A dojde-li k dokončení a následnému užívání části budovy nebo inženýrské stavby, je nemovitost rovněž předmětem zdanění. Změnou rozhodnou pro stanovení daně je také změna výměry parcely na základě revize katastrálního úřadu.

Coby prodávající strana máte naopak povinnost odhlásit se od daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího kalendářního roku od toho, ve kterém jste nemovitost prodali. Pokud 31. leden vyjde na neděli jako v roce 2021, od daně se odhlásíte v pondělí 1. února. Co se týče procesu odhlášení, pak zákon pro odhlášení nestanovuje formu podání ani nebyl vydán zvláštní tiskopis. Uvedenou skutečnost lze sdělit místně příslušnému správci daně neformálním podáním, obvykle dopisem, ze kterého je zřejmé, že daňový subjekt přestal být poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Pokud jste prodali jednu nemovitost a v územním obvodu správce daně máte další nemovitosti, které podléhají dani z nemovitostí, tak v takovém případě se jedná o změnu okolností rozhodných pro stanovení daně. Podle § 13a odst. 1 zákona o dani z nemovitých věcí jste povinni podat daňové přiznání, v němž změnu zohledníte, a to ve lhůtě do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, v němž jste pozbyli vlastnické právo k nemovité věci.

Jak by řekl snad každý realitní makléř, tuto práci milujeme mimo jiné skrz její rozmanitost. Všechny jednotlivé případy jsou totiž naprosto unikátní, protože za každým z nich stojí určitý příběh, který se samozřejmě do obchodu chtě nechtě promítne. A ne jinak tomu bylo v případě prodeje bytu v Gregorově ulici v Písku. Majitelka na doporučení oslovila naši kancelář, protože se rodina dostala do nepříjemné situace s bankou, kterou bylo nutné neprodleně řešit. Největším nepřítelem se tak stal čas. A protože jsem původem z jižních Čech a v naší kanceláři se ze všech makléřů na tuto část republiky mimo Prahu zaměřuji jako jediný, bylo v podstatě hned jasné, kdo se tohoto případu ujme.

S majitelkou jsme se urychleně sešli, abychom začali plánovat potřebné kroky. Bylo září 2021. Jenomže v tu dobu v bytě žil syn paní prodávající a právě majitelka ještě na nějakou dobu musela odcestovat z ČR. Vše jsme tedy domluvili na počátek října. A tak během pobytu majitelky v zahraničí její syn nemovitost opustil a po jejím návratu domů započaly první větší přípravy. A že jich nebylo málo. Malíři vzali byt útokem, ale nebyli zdaleka jediní. Spolu s nimi se na přípravách podíleli i řemeslníci, kteří kompletně zrenovovali dlažbu položenou na prostorném balkoně. Do toho už se ale stihli přidat i stěhováci, aby odvezli prvních několik várek nábytku a mnoho jiných věcí. Pak už jsme přišli na řadu my s týmem, abychom zapracovali na profesionální prezentaci. Několik hodin jsme tak věnovali natáčení, focení a tvorbě 3D scanu. A netrvalo dlouho a první část prodeje byla za námi. Ta druhá a o to více důležitá měla vypuknout velice brzy.

21.10.2021 šla nemovitost do světa. Nejenom, že byla vyvěšena na realitní servery, ale nedílnou podporu propagace představovaly i sociální sítě. V době digitálního marketingu totiž znamenají velice účinný prodejní nástroj. Placená reklama na Facebooku a Instagramu se tak zapříčinila o to, aby inzerci vidělo několik desítek tisíc potenciálních kupujících. Prohlídkové dny byly naplánované na 4.11. a 5.11.2021 a než se uskutečnily, aktivně jsem komunikoval se všemi zájemci, abych jim poskytl co nejvíc informací ještě před prohlídkami, abychom se během nich už mohli maximálně věnovat nemovitosti jako takové.

Požadovanou kupní cenu jsme nastavili na 7.500.000,- Kč. Bylo proto nutné vyzdvihnout veškeré přednosti nemovitosti, kterých bylo naštěstí mnoho. Jmenovitě jde o poměrně novou budovu (rok kolaudace byl 2011), ke slunnému bytu patří tři krytá garážová stání a byt se v podstatě nachází v srdci historického města s bohatou občanskou vybaveností a s unikátním výhledem na píseckou věž. Příprava a investice do propagace se však v konečném důsledku opravdu vyplatily. K nemovitosti se přijelo podívat šest zájemců. Každý z nich měl dostatek času si byt s veškerým příslušenstvím prohlédnout a pokochat se všemi přednostmi. Všichni si poté vzali několik dní na rozmyšlenou, aby následně podali své nabídky. A té nejlepší jsme se brzy dočkali. Vzhledem k tomu, že tentokrát nehrála roli pouze cena, ale i způsob financování a tím pádem rychlost prodeje, nejlepší nabídkou se stala požadovaná kupní cena a platba v hotovosti. Kdyby to jen bylo možné, byt bych prodal všem, ale tak tomu bohužel nikdy nebude. Všichni zájemci se nicméně dozvěděli finální rozhodnutí a my jsme se následně spolu s vybraným kupujícím přesunuli k právním záležitostem. A to byla teprve rychlost!

10.11.2021 došlo k podpisu rezervační smlouvy (jinými slovy dohodě o složení blokovacího depozita). Kupující samozřejmě uhradil rezervační poplatek a už 18.11.2021 se všichni zúčastnění sešli u naší skvělé spolupracující advokátky Hany Grinacové na Arbesově náměstí v Praze, aby bylo vše stvrzeno podpisem kupní smlouvy. Následovalo podání návrhu na katastr, přečkání ochranné lhůty a 15.12.2021 už byl díky rychlosti píseckého katastru převod na nového nabyvatele dovršen. Prodávající si tak mohla konečně oddychnout, protože stihla srovnat veškeré záležitosti se svou bankou, která jí poskytla lhůtu do konce kalendářního roku.

A závěr? Všichni byli naprosto spokojení. Majitelka proto, že se podařilo vyřešit onu nepříjemnost a byt prodat dráž, než očekávala. Byla totiž připravena v případě nouze o ceně i jednat. Kupující byli nadšení, protože se jim podařilo koupit nádherný byt pro svou dceru. Proto se i předání nemovitosti naplánované na 20.12.2021 neslo v opravdu přátelském duchu, pozitivní náladě a s úsměvy na tvářích všech, jak je vidět na doložené fotografii. A já za sebe mohu naprosto upřímně říct, že to byl jeden z těch nejkrásnějších a nejčistších případů, které jsem kdy úspěšně dovedl do zdárného konce. Kéž by byly takové úplně všechny!

V dnešní době je znatelné množství pořízených nemovitostí hrazeno hypotečním úvěrem. Jen za první pololetí roku 2021 sjednaly banky hypotéky v podobném objemu jako v letech 2016 a 2017 za celý rok, kdy celkový objem překročil 225 miliard korun. Bohužel ne každý však přemýšlí dopředu a má k dispozici jistou finanční rezervu. Jinými slovy, je mnoho takových, kteří jedou podle lidového rčení „na krev“. A když pak dojde např. k obdobné situaci jako je např. ta covidová, problém se splacením hypotéky je na světě. A právě v takových případech je třeba problémy řešit, jinak se tato pomyslná sněhová kulička začne nabalovat, až se přemění v lavinu nepříjemností, před kterou už se dotyčný neschová. Jak tedy ideálně postupovat v případě neschopnosti splácet hypotéku?

Komunikujte s bankou

Nejhorší, čeho se dotyčná osoba může dopustit, je, že bude hrát mrtvého brouka a domnívat se, že si banka nezaplacených splátek nevšimne. Pravdou bohužel zůstává, že takových lidí se mezi námi pohybuje mnoho. Banky však mají automatické kontrolní mechanismy, a když zapomenete zaplatit splátku či se jen opozdíte, banka to ihned začne řešit. A pokud jste se do nepříjemné situace dostali právě Vy, rozhodně jí začněte také věnovat pozornost. Vaše snaha problém řešit je totiž pro banku dobrý signál, a proto se Vám může pokusit vyjít vstříc. V opačném případě se velice pravděpodobně můžete dostat do bodu, kdy Vám banka těžko bude pomáhat a dá Vás naopak k soudu, přičemž o nemovitost nakonec přijedete. A v takovém případě budete zbytečně hradit další náklady, které se mohou vyšplhat do vysokých výšin. A právě proto musíte začít ihned jednat.

Jedním z řešení může být další individuální odklad splátek. V takovém případě budete po nějakou dobu platit pouze úroky z úvěru bez anuitní splátky a někdy Vám banka dokonce povolí i odklad celých splátek. Nejčastěji to bývá na 3 až 6 měsíců, ve výjimečných případech až na jeden rok. Záleží na konkrétní bance.

Spoléhat na takové ústupky však nemůžete a určitě to není řešení, které Vám automaticky banka schválí. Je to extrémní scénář. Můžete s bankou diskutovat i restrukturalizaci celého úvěru.

K vašim problémům se ale banka může postavit zády a jednoduše Vaši pohledávku prodá jinému subjektu.

Podobná řešení budou mít za následek, že budete mít záznam v registru dlužníků, což Vám zkomplikuje či znemožní čerpání dalších úvěrů v budoucnu. U každého bankou navrhovaného řešení se proto vždy ptejte, jaký to bude mít dopad na vaší kredibilitu, tj. úvěrovou důvěryhodnost.

Pronájem nemovitosti

Toto řešení je nejschůdnější, pokud máte byt. U ostatních typů nemovitostí to nemusí být vždy nejlepší řešení. Pronajmout můžete část nemovitosti, tj. šlo by o tzv. spolubydlení. Pokud ale spolubydlící není zrovna tím pravým řešením pro Vás, přemýšlejte, že Váš byt na nějakou dobu pronajmete a sami se odstěhujete do levnějšího pronájmu např. na kraj města či za město. Je možné, že výnos z pronájmu Vám pokryje náklady na splátku hypotéky. Pokud si najdete malý byt za Prahou a do Prahy za prací budete dojíždět, můžete tím ušetřit pár tisíc. Praha má vynikající a pohodlná vlaková spojení se Středočeským krajem a takové řešení může být docela komfortní. Pronájem má však jedno velké riziko. Pokud byt pronajmete někomu, kdo Vám byt poničí či v horším případě přestane platit nájem, Váš problém se splácením hypotéky se tím ještě zhorší. Vystěhovat neplatícího nájemníka totiž nemusí být tak snadné. Nájemníky proto velmi dobře vybírejte.

Další zaměstnání

Pokud Vám v zaměstnání sníží plat a tím se dostanete do problémů, může být na nějakou dobu řešením další pracovní úvazek. To by však nemělo být dlouhodobé řešení, protože jinak se stanete otrokem vlastní hypotéky. A co si budeme říkat, nežijete jen proto, abyste spláceli hypotéku, resp. abyste strávili celý život prací. Pokud máte rodinu a dlouhodobě se upíšete tomuto ďáblu, rovněž riskujete ochladnutí rodinných vazeb. Vždy tedy uvažujete spíš z dlouhodobého hlediska.

Prodej nemovitosti

Jestliže nepřipadá v úvahu žádná ze shora uvedených možností, pak přemýšlejte o prodeji nemovitosti. A nemovitost prodejte dříve, než získáte škraloup v podobně záznamu v registru nespolehlivých dlužníků. Zápis v registru dlužníků totiž znemožní nebo zkomplikuje čerpání hypotéky na několik let dopředu.

Někdy stačí prodat Vaši stávající nemovitost, na kterou finančně nestačíte, a místo ní koupit na hypotéku levnější byt, jehož splátky bezproblémově zvládnete. Proto ale nesmíte mít zápis v registru dlužníků.

Prodávající, kteří jsou pod finančním a časovým tlakem, často dělají chybná rozhodnutí. Například prodají nemovitost pod cenou prvnímu kupci, který se objeví, nebo uzavřou nevýhodnou kupní smlouvu a pak svého rozhodnutí litují. V takových případech Vám schopný, zkušený realitní makléř pomůže udělat nejlepší možné rozhodnutí. Dokáže se totiž podívat na Váš problém nezaujatě, z nadhledu, zná realitní trh, umí dělat profesionální marketing nemovitosti a tu pak prodat mnohdy za vyšší než původně požadovanou částku. A tak Vám pomůže nemovitost zkrátka prodat lépe a zároveň Vám tím ušetřit i řadu starostí.

Zdroj: www.remaxalfa.cz

Definice bytového družstva

Družstvo je firma, která má své stanovy a orgány (nejvyšším orgánem je tzv. členská schůze, dalšími jsou představenstvo a kontrolní komise). Každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů specifikovat. Členy družstva mohou být fyzické a někdy i právnické osoby. Členové mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a rovněž mohou být voleni do orgánů družstva.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Společenství vlastníků vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nezávisle na vůli vlastníků bytových jednotek. SVJ má také své orgány (shromáždění a výbor) i stanovy. Právní úprava společenství vlastníků jednotek je nově definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb., ale setkáte se i s právní úpravou podle již zrušeného zákona o vlastnictví č. 72/1994 Sb.

Výhody družstevního vlastnictví

  1. Družstevní byt koupíte zpravidla o cca 5% – 10%. Je to nicméně dáno tím, že takové byty z drtivé většiny nelze financovat hypotečním úvěrem. V současnosti už to neplatí úplně 100%, ale je radno oslovit v této věci zkušeného finančního poradce, který pro Vás najde takovou banku, která se financování družstevního bytu nebrání. Pokud takovou banku najde, je pravděpodobné, že úroková sazba budete muset počítat s vyšší úrokovou sazbou. Případně lze co do čerpání hypotečního úvěru zastavit jinou nemovitost. Právě tento fakt snižuje jejich tržní hodnotu. Družstevní byty proto představují výhodnější nákup pro někoho, kdo má vlastní prostředky a nepotřebuje úvěr.
  2. Převod družstevního podílu je znatelně rychlejší a jednodušší, protože majitel není zapsán v katastru nemovitostí jako fyzická osoba vlastnící danou nemovitost. Majitel(ka) družstevního bytu totiž v podstatě vlastní nájemní právo k té dané jednotce, tj. je vlastníkem tzv. členských práv. Pokud od někoho odkoupíte členská práva, postačí uzavřít dohodu o převodu a doručit ji družstvu, popř. ještě družstvu zaplatit poplatek za převod. Tím je celá záležitost vyřízena.
  1. Družstvo snadněji provádí rekonstrukci a získá snadněji a levněji úvěr na rekonstrukci. Schvalování rekonstrukce se provádí dle stanov, např. ¾ většinou hlasů družstevníků.
  2. Družstva jako celek platí nižší daně z nemovitostí.
  3. Družstvo může částečně ovlivnit i výběr sousedů, protože česká legislativa umožňuje družstvům i vyloučení neplatičů nebo problematických spolubydlících. Družstvo jako vlastník může zakázat či omezovat družstevníkům uzavírat podnájemní smlouvy, a tak přímo ovlivňovat, kdo bude v domě bydlet.

Nutno podotknout, že družstevní forma vlastnictví není konstantní formou. Běžně se stává, že pokud o to projeví významný počet členů družstva zájem, převedou se byty z družstevního do osobního vlastnictví. Toto je už ale spíš individuální záležitost a ne vždy se to zájemcům podaří prosadit. Záleží tedy nejenom na zájmech jednotlivců, ale také na situaci a zájmech družstva jako celku.

Výhody osobního vlastnictví

  1. Byt lze financovat hypotečním úvěrem a zastavit jej ve prospěch banky.
  2. S bytem můžete svévolně nakládat, např. jej použít jako investiční.
  3. Oproti družstevnímu bytu ten v osobním vlastnictví dále bez omezení pronajímáte namísto toho, abyste jej podnajmuli. Je třeba pamatovat na to, že v případě družstevního vlastnictví si de facto kupujete nájemní právo, takže takový byt nadále podnajímáte. A ne všichni zájemci o pronájem se hrnou do bytu k podnájmu, byť se podnájem od pronájmu tak extrémně neliší. Co se týče omezení, ta si stanovují jednotlivá družstva podle svého uvážení (např. že zakoupený byt nadále nelze podnajmout nikomu, kdo není občanem České republiky apod.)
  4. Vlastnické právo k Vašemu bytu je zaznamenáno v katastru nemovitostí.
  5. Bytem můžete ručit i pro případ, že si chcete půjčit peníze např. na podnikání nebo na koupi jiné nemovitosti.
  6. Pokud koupíte byt na investici, abyste ho pronajímali, můžete ho odepisovat a snižovat si tak daňový základ pro daň z příjmu, což u družstevního bytu nelze.
  7. Pokud chcete prodat byt, ve kterém bydlíte, jste po dvou letech jeho vlastnictví osvobozeni od daně z příjmů. U družstva je to 5 let.

Ať už prodáváte nemovitost sami, nebo jste se rozhodli oslovit realiní kancelář, vždy je potřeba se na prodejní proces pořádně předem připravit. Ač se může mnohým zdát, že jde o něco triviálního jako v případě nakupování v obchodním centru, pravdou naopak zůstává, že jde v drtivé většině případů o jednu z největších a nejdůležitějších životních transakcí. Takže na co všechno je třeba dát pozor a pamatovat?

Špatně nastavená cena

Nesprávně stanovená prodejní cena nemovitosti je nejčastější chybou při prodeji. Nejběžnější situací je, že se prodávající podívají na podobné aktuálně inzerované nemovitosti a cenu určí jen a podle toho. Důvodem je to, že si chybně myslí, že se nemovitosti prodají za nabízenou cenu. Jenomže ve skutečnosti je rozdíl mezi nabídkovou cenou a reálnou tržní mnohdy obrovský (bavíme se i o desítkách procent). Pravdou naopak je, že značná část nabídkových cen představuje spíš zbožná přání majitelů. Při stanovení ceny je třeba zohlednit i reálně uskutečněné transakce v dané lokalitě v průběhu času, ale ani zde to nekončí. Je nutné zohlednit i občanskou vybavenost, orientaci na světové strany, dostupnost do centra aj.

(více informací naleznete v článku Jak správně nacenit nemovitost)

Zanedbaná příprava nemovitosti k prodeji

Nemovitost je zboží jako každé jiné. Proto i tato komodita zasluhuje pořádnou dávku přípravy před tím, než vůbec k prodeji jako takovému dojde. Je to vlastně velice prosté – pokud se zboží hezky připraví a ukáže v tom nejlepším možném světle, pak se o to rychleji i prodá. Přesto veliká spousta samoprodejců předprodejní přípravu hrubě podceňuje. Většinou tak zůstávají u pořízení nepříliš kvalitních fotografií telefonem namísto využití služeb profesionálního fotografa nebo kameramana za účelem pořízení propagačního videa. Drobné úpravy a vymalování mohou mnohdy cenu v očích prodávajících zvednout o desítky tisíc korun, protože nemovitost jednoduše řečeno prokoukne a je možno ji tak o mnoho lépe a snáz prezentovat. Na druhou stranu je pravda, že příliš velké investice do renovace se vrátit vůbec nemusí. I tuto záležitost proberte se svým realitním makléřem. Zkušený makléř Vám dobře poradí, do čeho se vyplatí investovat a do čeho naopak nikoliv.

Pozornost si jistě zaslouží i tzv. home staging, což by se počeštěle dalo nazvat naaranžováním. K prodeji nemovitosti pak jistě kromě profesionálních fotografií a případně videa pomůže i 3D vizualizace, která kupujícím umožňuje projít si jednotlivé místnosti nemovitosti z pohodlí domova. Ač to může znít neuvěřitelně, faktem zůstává, že i pouhý 3D scan může zapříčinit úspěšný prodej a to i přes to, že se konkrétní kupující nemohou dostavit osobně na prohlídku.

Špatná propagace

Mnoho lidí si myslí, že je to vlastně velice jednoduché – nafotím nemovitost, napíšu inzerát, vložím to na internet a pěkně si chvíli počkám na to, až přijde ten správný kupec. Ono to ale zas až tak snadné není. Propagace si vyžádá o mnoho více a pokud se pojme špatně, výsledkem bude nízký počet oslovených zájemců, což často vede k prodeji za nižší cenu.  

Dalším úskalím pak může být mylná představa prodávajících o tom, že všichni kupci se podívají na jeden nebo dva inzertní portály, kde zrovna prodávající strana inzeruje. Nezřídka dojde k tomu, že si kupci inzerátu ani nevšimnou, a proto spoléhat na něco takového může ve výsledku způsobit zbytečnou ztrátu ve výši až několika set tisíc korun. Naopak je vhodné promyslet cílenou propagaci nejenom na inzertních portálech, ale v době digitálního světa i na sociálních sítích, díky kterým se dá za pomoci placené reklamy cíleně oslovit konkrétní uživatele. Tím se prodávaná nemovitost dostane do povědomí znatelně většímu počtu možných kupujících. 

Spolupráce na bázi nevýhradní smlouvy s několika realitními kancelářemi

Mezi spoustou prodávajících stále ještě panuje představa, že čím více makléřů zaangažují do prodeje své nemovitosti, tím rychleji a lépe ji prodají. V očích prodávajících je toto naprosto logický fakt. Vždyť každý makléř zapojí vlastní prodejní kanály, k tomu se budou makléři jistojistě snažit a vkládat do prodeje co nejvíc úsilí atd. Pravda je ale bohužel úplně opačná. Pokud makléř zjistí, že nemovitost se bude prodávat nevýhradně, ihned si dá dvě a dvě dohromady a bude vědět, že pro něj nemá příliš velký smysl do nemovitosti vkládat nadměrné úsilí a investovat větší finanční prostředky právě kvůli propagaci. Důvod je prostý. Pokud se o prodej má snažit např. pět realitních makléřů, znamená to, že jeden makléř má 20% šanci na úspěšný prodej, resp. že se mu vrátí jeho veškeré investice. Zkušený a dobrý makléř takovou spolupráci tím pádem odmítne a prodávající může zapomenout na profesionální prezentaci. Namísto propagačního videa, 3D vizualizace, placené reklamy se klienti makléřů spíš dočkají fotek pořízených mobilním telefonem.

Aby toho nebylo málo, nevýhradní spolupráce nejenom, že demotivuje realitního makléře, ale zároveň poškozuje i prodávající stranu? Proč? Představte si situaci, že budete chtít koupit nemovitost v dané lokalitě. Půjdete se podívat na inzertní portály a podle kýžených parametrů, stavu atp. vyfiltrujete aktuální nabídku. A pak se Vám může velice pravděpodobně stát, že narazíte na jednu nemovitost, kterou inzeruje několik realitních makléřů. A ještě pravděpodobněji zjistíte, že tato jedna nemovitost je inzerovaná za rozdílné ceny. Pokud byste chtěli nemovitost koupit, tak z logiky věci budete volat tam, kde je cena nižší, protože proč byste platili zbytečně něco navíc, když je možnost koupit tu samou věc laciněji? Prodávající strana tak může velice jednoduše přijít o potenciální zisk. A tím důvodem je pak to, že makléř, který věděl, že má 20% šanci na úspěch, cenu v inzerátu lehce poníží, aby tím spíš přitáhl pozornost zájemců.

Výběr makléře podle výše jeho provize

„Jaká je výše Vaší provize?“ je jedna ze základních otázek v repertoáru prodávajících, když dojde na lámání chleba. A je to rovněž otázka nevyhnutelná. Přeci jen je nutné domluvit se na odměně za zprostředkovanou práci. Ale (budoucí) problém může nastat v okamžiku, kdy je výše provize jediným kritériem výběru realitního makléře. Ta se totiž velice často liší. Někdo pracuje za 3% + DPH, jiní zase za 5% + DPH. A 2% mohou mnohdy představovat poměrně objemný obnos peněz. Nicméně je třeba brát v úvahu to, že se rovněž velice liší objem služeb, které jednotliví makléři poskytují. Spolu s tím se pak liší i výsledná prodejní cena, kterou realitní makléř dosáhne investicemi do propagace a obchodními schopnostmi.

Lidé se obecně chybně domnívají, že všichni makléři pracují stejně a že se liší cenou za své služby. A právě tato myšlenka Vás mnohdy může přijít i na stovky tisíc. Vždy se proto realitního makléře zeptejte na objem služeb, které jsou v jeho odměně za zprostředkování obsaženy. Zeptejte se zejména na prodejní aktivity, které bude makléř dělat, aby pro Vás našel toho nejideálnějšího kupce. Tyto aktivity totiž mají velký vliv na dosaženou prodejní cenu. Shrnuto a podtrženo, nechte si od makléřů předložit prodejní plán a porovnejte je mezi sebou.

Neznalost zákonných povinností

Za nedodání průkazu energetické náročnosti budovy riskujete pokutu až 100.000,- Kč, pokud nemovitost prodáváte jako fyzická osoba. V případě prodeje jako právnická osoba hrozí za nedodání PENB sankce až ve výši 200.000,- Kč.

Dále jste např. povinni kupujícímu dodat stavební dokumentaci k domu. Prodávající je pak odpovědný za tzv. skryté vady po dobu 5 let od prodeje… Celkově se dá jednoznačně říct, že neznalost vašich povinností Vám může prodej nemovitosti prodražit, nebo naopak můžete být kupujícím donuceni k poskytnutí slevy za vadné plnění.

Více informací na toto téma naleznete v článku Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti.

Slabé obchodní zkušenosti

Prodej nemovitosti je především obchod, ve kterém jde o hodně peněz. Často o celoživotní úspory. A jako při jakémkoliv jiném obchodě chce strana prodávající vydělat co nejvíc peněz, zatímco kupující se snaží vyjednat co největší slevu. Pokud je kupující zkušeným obchodníkem nebo pověřil nákupem zkušeného realitního makléře, má proti Vám informační a psychologickou výhodu, a sice že každou chybu dokáže využít ve svůj prospěch, aniž byste si to uvědomili.

Jmenovitě může jít o situaci, kdy potřebujete rychle prodat. Většinou se tak děje skrz finanční tíseň, nebo protože jste zdědili nějakou nemovitost daleko od svého domova a nemáte kapacitu na to, abyste se o ní mohl(a) starat. V podstatě se pro Vás stane spíš přítěží, kterou je třeba udržovat, aby nechátrala, což Vám ale také zasahuje do rozpočtu, který je ne vždy neomezený. Pokud ale před obchodně zdatným kupujícím nebo makléřem zmíníte, že na prodej chvátáte, ihned vycítí příležitost a začne s Vámi vyjednávat o slevě. Pokud se totiž prodávající nachází pod tlakem (finančním/časovým nebo emocionálním), nebo ho např. prodávat nemovitost nebaví nebo na to nemá sílu, je takový člověk více nakloněn jednání o slevě než prodávající, který na prodej nespěchá  a prodej ho neobtěžuje nebo dokonce baví.

Mnohdy navíc obchodně zkušenému kupujícímu stačí i číst mezi řádky. Řeč těla zkrátka napoví, v jaké se nacházíte situaci, popř. samozřejmě mnohé zjistí i díky otázkám, které Vám nepřímo položí. Nezkušené prodejce mnohdy prozradí gestikulace, oční kontakt nebo intonace hlasu, díky čemuž si kupující nebojí říct o slevu a často ji získá.

Neztrácejte proto čas chybnými a zbytečně nákladnými rozhodnutími.

Zdroj: www.remaxalfa.cz

Při prodeji nemovitosti Vám zákony ukládají určité povinnosti, jejichž nesplněním riskujete jednak sankce, jednak poskytnutí dodatečné slevy kupující straně.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Tuto daň upravuje Zákon 586/1992 Sb. o dani z příjmu. Letošní novinkou je, že 1. ledna 2021 nabyla účinnost novela zákona o dani z příjmu, která prodlužuje „časový test“ pro osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti z původních 5 na 10 let. Avšak zvýšení „časového testu“ na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti, které vlastník nabyl po 1.1.2021. Pokud prodáváte nemovitost nabytou před 1. lednem 2021, zůstává časový test pro osvobození od daně z příjmu 5 let od nabytí nemovitosti.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti uvedete v daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto data také musíte daň z příjmu zaplatit.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

§ 7a Zákona č. 406/2000 Sb o hospodaření energií ukládá prodávajícím povinnost předat kupujícím průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Povinnost se vztahuje na prodávajícího při prodeji bytu nebo domu (tj. budovy jako celku). Za nedodání průkazu energetické náročnosti budovy riskujete pokutu až 100.000,- Kč, pokud nemovitost prodáváte jako fyzická osoba. V případě prodeje jako právnická osoba hrozí za nedodání PENB sankce až ve výši 200.000,- Kč.

Dokumentace skutečného provedení stavby

§ 125 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ukládá prodávajícímu povinnost odevzdat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Tato povinnost se vás týká, pokud prodáváte dům, jako celek. Citace ze zákona:

Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. 

Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Zároveň je ale na místě zmínit, že i když je prodávající tuto dokumentaci kupujícímu poskytnout, zákon za nesplnění povinnosti nestanovuje žádnou sankci. Nicméně nepředání stavební dokumentace, popř. její předání v neaktuálním stavu je považováno za vadné plnění. A právě toto otevírá prostor kupujícím pro získání dodatečné slevy z nemovitosti za ono vadné plnění. Stejně tak se může kupující domáhat slevy za vadné plnění, pokud se zjistí, že stav nemovitosti neodpovídá předané stavební dokumentaci.

Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu při prodeji družstevního bytu

V případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, máte povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu. A to i v případě, že se na Vás vztahuje osvobození od daně z příjmu.

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje. Další informace najdete na stránkách Finanční správy.

Odhlášení od daně z nemovitostí

Při přodeji nemovitosti máte povinnost odhlásit se od daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího kalendářního roku. Pokud 31. leden vyjde na neděli jako v letošním roce, od daně se odhlásíte v pondělí 1. února. Co se týče procesu odhlášení, pak zákon pro odhlášení nestanovuje formu podání ani nebyl vydán zvláštní tiskopis. Uvedenou skutečnost lze sdělit místně příslušnému správci daně neformálním podáním, obvykle dopisem, ze kterého je zřejmé, že daňový subjekt přestal být poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Pokud jste prodali jednu nemovitost a v územním obvodu správce daně máte další nemovitosti, které podléhají dani z nemovitostí, tak v takovém případě se jedná o změnu okolností rozhodných pro stanovení daně. Podle § 13a odst. 1 zákona o dani z nemovitých věcí jste povinni podat daňové přiznání, v němž změnu zohledníte, a to ve lhůtě do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, v němž jste pozbyli vlastnické právo k nemovité věci.

Technická zpráva

Technická zpráva informuje prodávající a kupující o technickém stavu nemovitosti a popisuje její nedostatky. Prodávající tak ví, co prodává a kupující ví, co kupuje. To výrazně snižuje případné spory v budoucnu. Technickou zprávou se totiž prodávající chrání před nároky kupující strany, někdy i neoprávněnými, které by mohly být požadovány coby satisfakce za tzv. skryté vady někdy v budoucnu. Kupující totiž díky technické zprávě nemůže říct, že o vadách nevěděl. A je to naopak prodávající, kdo nese odpovědnost za skryté vady na nemovitosti po dobu 5 let od prodeje. To je dost dlouhá doba, aby vypluly na povrch vady, které byly v době prodeje skryté.

Technická zpráva vypracovaná autorizovaným stavebním inženýrem se týká stavební části budovy a zpravidla neobsahuje posudky např. elektroinstalace, elektrospotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodů. Tyto zprávy jsou předmětem samostatných revizních zpráv od revizních techniků s danou specializací.

Technická zpráva minimalizuje spory mezi prodávajícími a kupujícími. Není je však možné 100% vyloučit. Vždy je nutno počítat s určitým rizikem. Pokud byste totiž chtěli, aby Vás autorizovaný inženýr 100% ochránil před spory, musel by udělat průzkumné sondy a nemovitost vám de facto rozebrat. Náklady na takový posudek a škody z jeho vypracování by pak výrazně převýšily jeho přínos. Z tohoto důvodu musíte počítat vždy s nějakým rizikem. Riziko s technickou zprávou je však výrazně nižší, než když ji mít nebudete.

Revizní zpráva k elektroinstalaci

Revizní zpráva se vypracovává vždy u nově instalovaných rozvodů, protože bez té Vám dodavatel elektřiny nepřipojí elektroměr. Zároveň je ale na místě nechat si revizní zprávu vypracovat i v případě, že byla provedena změna na elektroinstalaci, k čemuž dochází např. při rekonstrukci bytu či v souvislosti s instalací nového el. kotle, bojleru aj. Tuto zprávu vypracovává certifikovaný revizní technik. Pokud je kupujícímu během prodeje předána, Vy tím deklarujete, že elektroinstalace je v souladu s normami. Požadavky na výchozí revizi upravuje norma ČSN 33 2000-6 ed. 2.

Kontrolní revize elektroinstalace

Spolu s užíváním nemovitosti dochází i k opotřebování elektroinstalace. Zanedbaná údržba může vést ke katastrofálním situacím, jmenovitě např. k požáru. Rozhodně proto není na místě podceňovat kontrolní revize elektroinstalace. A to i v takovém případě, že jste se nepouštěli do žádné rekonstrukce. Kontrolní revize upravují normy ČSN 33 1500 a ČSN 33 2000-6 ed. 2. V obytných a kancelářských budovách by se měly revize provádět každých 5 let.

Revizní zpráva elektrospotřebičů

Chystáte se prodávat nemovitost včetně elektrospotřebičů? V takovém případě stojí za zvážení před prodejem vypracovat i revizní zprávu elektrospotřebičů. Je to důležité zejména pro ty případy, kdy se v nemovitosti rovněž nachází elektrický kotel, tepelné čerpadlo, klimatizace, saunová kamna na elektřinu, bazén, solární kolektory atd. Revize elektrických zařízení se řídí normou ČSN 33 1500.

Revize elektrospotřebičů, které jsou v základním (tj. suchém) prostředí se provádí každých pět let, v prostředí horkém nebo vlhkém každé tři roky a v prostředí mokrém nebo s extrémní korozní agresivitou každý rok.

Revizní zpráva spalinových cest

Revizi spalinové cesty provádí revizní technik spalinových cest. Revizi definuje Vyhláška č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty.

Dle § 3 vyhlášky se revize spalinové cesty se provádí:

  1. Před uvedením nové spalinové cesty do provozu nebo po každé stavební úpravě komínu.
  2. Při změně druhu paliva připojeného spotřebiče paliv.
  3. Před připojením spotřebiče paliv do nepoužívané spalinové cesty.
  4. Před výměnou spotřebiče paliv s výjimkou výměny spotřebiče stejného druhu, typu, provedení a výkonu za podmínky, že způsobilost spalinové cesty je potvrzena zprávou o provedení čištění a kontroly spalinové cesty.
  5. Po komínovém požáru.
  6. Při vzniku trhlin u používané spalinové cesty, jakož i při důvodném podezření na výskyt trhlin u používané spalinové cesty.

Kontrolní zpráva spalinových cest

Lhůty kontrol spalinových cest určuje Příloha č. 2 Vyhlášky č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty. Lhůty pro pravidelné kontroly jsou 1x ročně. Tam, kde jsou připojeny spotřebiče s výkonem nad 50kW na pevná paliva jsou předepsané kontroly 2x ročně. Kontrolní zprávu vám vypracuje kominík.

Kontrolní zpráva plynových zařízení

Kontrola plynových zařízení se provádí dle § 3 Vyhlášky č. 85/1978 Sb. Českého úřadu bezpečnosti práce o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení. jednou ročně. Kontrolu provádí technik určený výrobcem spotřebiče.

Rizika nevypracování technické zprávy a/nebo revizních zpráv

Účelem revizních zpráv stejně jako technické zprávy je informovanost kupujícího o skutečném stavu elektroinstalace, elektrozařízení, spalinových cest, plynových zařízení a případně o jejich závadách. Pokud máte tyto zprávy k dispozici, pak prodávající ví, co prodává, zatímco kupující ví, v jakém stavu nemovitost kupuje. Nejdůležitějším faktem je, že se tím snižuje riziko budoucích sporů mezi prodávajícím a kupujícím. A v neposlední řadě je na místě zmínit, že při absenci revizních zpráv dle předpisů pojišťovna odmítne proplatit škodu. Taková událost tak může prodávajícího vyjít velmi draho.

Vadné plnění

Při prodeji bytu nebo domu musí prodávající počítat s tím, že kupujícímu odpovídá za faktické vady nemovitosti. Převodem vlastnictví tak nemusí být celý prodej nemovitosti pro prodávajícího ukončen. Vždy existuje šance, že se kupující bude zpětně domáhat na prodávající straně svých nároků z odpovědnosti za vady. Výše popsané záležitosti, na které je vhodné si dát pozor, pak takové šance znatelně snižují, ačkoliv nikdy 100% eliminují.

Prodávající je ze zákona odpovědný za vady ve lhůtě do 5 let od prodeje. Nastane-li situace, kdy se na nemovitosti objeví v době do 5 let od prodeje technické závady, které byly v době prodeje skryté a nejsou technickou zprávou ani revizními zprávami idenfitikovány, kupující může požadovat slevu za vadné plnění.

Vady rozdělujeme na vady zjevné a vady skryté. Za vadu zjevnou považujeme vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při běžné prohlídce nemovitosti. Za typické případy zjevných vad můžeme uvést např. rozbité okno, zjevnou prasklinu ve zdi apod. Naopak skryté vady jsou vady, které se nedají objevit při běžné prohlídce nemovitosti a objeví se až následně s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím předání. Mezi typické příklady skrytých vad patří např. zápach z netěsné kanalizace, plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, zatékání do nemovitosti, vlhkost a odpadávající obklady, konstrukční závady apod.

Stává se, že prodávající se snaží vyhnout odpovědnosti za vady už ve smlouvách, ve kterých se pak strany setkávají s formulacemi typu „nemovitost se na kupujícího převádí, jak stojí a leží“ nebo „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo „kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“.  Jakákoliv takováto nebo obdobná prohlášení se však naprosto minou účinkem a odpovědnost prodávajícího nevyloučí, ani neomezí. Obecně platí, že úhrnkem lze převést pouze souhrn věcí a nikoliv individuálně určenou nemovitost. Vyloučení odpovědnosti prodávajícího dále nelze dovozovat ani z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti apod. Odpovědnosti prodávajícího nezbaví ani ta skutečnost, že o vadě nevěděl. Jestliže se chce prodávající strana krýt a v podstatě se zbavit odpovědnosti za vadu, musí kupujícího na konkrétní vady výslovně upozornit, a pokud by došlo k soudnímu řízení, tuto skutečnost bude ještě muset prokázat.

Smluvní vyloučení odpovědnosti

Zákon dále umožňuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím o vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady. Takto lze vyloučit odpovědnost i za jednotlivé části nemovitosti či její součásti (např. topný sytém apod.). Takové vyloučení odpovědnosti však předpokládá souhlas kupujícího a v praxi bude problematické ho získat.  Nebude-li tedy kupující s takovým ujednáním ve smlouvě souhlasit, nelze práva z vadného plnění nijak zkracovat.

Zdroj: www.remaxalfa.cz