Co všechno by měl makléř zjistit ještě před zveřejněním nabídky
Makléř by neměl nemovitost zveřejnit jen proto, že má fotografie a dohodnutou cenu. Ještě před inzercí má ověřit vlastnictví, právní omezení, technický stav, soulad skutečnosti s katastrem, potřebné dokumenty, reálnou prodejní cenu, financovatelnost a rizika, která by mohla obchod později zkomplikovat.
Právě příprava před zveřejněním často rozhoduje o tom, jestli se nemovitost prodá klidně, bez zbytečných průtahů a za cenu, která odpovídá trhu. U bytů, domů, pozemků i rekreačních nemovitostí platí, že chyba zjištěná až po podpisu rezervace může znamenat zdržení, ztrátu kupujícího nebo tlak na slevu.
Proč nestačí jen nafotit nemovitost a dát ji na internet
Nabídka nemovitosti není obyčejný inzerát. Ve chvíli, kdy se objeví veřejně, začíná se kolem ní tvořit očekávání kupujících, bank, právníků i dalších účastníků obchodu.
Když se později ukáže, že v katastru je zástavní právo, chybí dokumentace, existuje věcné břemeno, nesedí výměra nebo není jasný přístup k pozemku, kupující začne počítat s rizikem. A často také s nižší cenou.
Proto si u prodeje vždy dávám pozor na to, aby byla nabídka připravená ještě před tím, než se začne veřejně komunikovat cena.
1. Kdo je skutečný vlastník nemovitosti
První kontrola vede do katastru nemovitostí. Makléř musí ověřit, kdo je vlastníkem, zda je vlastníků více a jestli může majitel nemovitost skutečně prodat.
U spoluvlastnictví je důležité zjistit, zda s prodejem souhlasí všichni spoluvlastníci. U dědictví je potřeba ověřit, zda už bylo vlastnické právo zapsáno v katastru. U společného jmění manželů se obvykle řeší souhlas obou manželů.
Veřejné nahlížení do katastru je dobrý začátek, ale pro přípravu prodeje je vhodné pracovat hlavně s aktuálním listem vlastnictví. ČÚZK u výstupů z katastru uvádí, že výstupy obsahují aktuální údaje z katastru; u listu vlastnictví je pro prodej důležitá zejména identifikace vlastníka, nemovitostí a zapsaných omezení.
2. Jestli na nemovitosti neváznou právní omezení
Před zveřejněním nabídky je potřeba prověřit hlavně zástavní práva, věcná břemena a služebnosti, exekuce nebo insolvenční souvislosti, předkupní práva, plomby na katastru, omezení převodu, nájemní smlouvy a práva třetích osob.
Ne každé omezení znamená, že nemovitost nejde prodat. Ale každé omezení je potřeba znát předem, správně ho vysvětlit a připravit řešení.
Jiná je situace u běžné hypotéky, která se při prodeji vyplatí z kupní ceny. Jiná je situace u exekuce, sporného vlastnictví nebo nevyřešeného přístupu k pozemku. Kupující potřebuje vědět, co kupuje, a prodávající potřebuje vědět, co může ovlivnit cenu nebo délku prodeje.
3. Jestli souhlasí katastr se skutečným stavem
Jedna z věcí, kterou v praxi řeším často, je nesoulad mezi katastrem a skutečností. U starších domů, chat, garáží nebo pozemků se stává, že stavba není správně zaměřená, nesedí hranice stavby nebo pozemku, případně se až při kontrole ukáže problém s přístupem.
To je přesně situace, kterou je lepší otevřít před zveřejněním nabídky. Někdy stačí zaměření nebo doplnění dokumentace. Jindy se musí řešit pasport, komunikace se stavebním úřadem, odkup části pozemku nebo zřízení věcného břemene.
Pokud se podobná věc objeví až po rezervaci, prodávající se dostává pod tlak. Kupující znejistí, právník chce doplnit podklady a banka může čerpání hypotéky pozdržet nebo podmínit dalším vysvětlením.
4. Jaký je skutečný technický stav
Před zveřejněním nabídky by měl makléř zjistit, v jakém stavu nemovitost opravdu je. Nestačí napsat „starší dům“ nebo „byt po rekonstrukci“.
U bytu se řeší stav jednotky i domu. U domu konstrukce, vlhkost, střecha, rozvody, vytápění, odpady, voda, komín, izolace a případné přístavby. U pozemku přístup, sítě, územní plán, sklon, ochranná pásma, záplavové území a reálná možnost výstavby.
Pokud se technický problém objeví až při prohlídce, může působit jako zatajování. Pokud je známý předem a správně vysvětlený, dá se s ním pracovat v ceně, v komunikaci i ve smluvních podmínkách.
Příklad z praxe: garáž, která neseděla se skutečností
Čerstvou zkušenost mám u prodeje rodinného domu v pražských Modřanech, v Lešetínské ulici. Na první pohled bylo vše v pořádku, ale díky technickému posudku se předem zjistilo, že garáž nebyla řádně zapsaná a skutečný stav neseděl přibližně o osm metrů.
Technik následně řešil pasport a kolaudaci se stavebním úřadem. Takové zjištění je mnohem lepší otevřít předem než až ve chvíli, kdy už je podepsaná rezervace nebo připravená kupní smlouva.
5. Jaké dokumenty budou k prodeji potřeba
Makléř by měl včas zjistit, jaké dokumenty existují a co bude nutné doplnit. Nejčastěji jde o katastrální a vlastnické podklady, technickou a stavební dokumentaci, podklady k bytu nebo SVJ, informace k hypotéce či zástavě a případně nájemní smlouvu.
Typicky se kontroluje aktuální list vlastnictví, nabývací titul, snímek katastrální mapy, stavební dokumentace, kolaudační rozhodnutí nebo související doklady, evidenční list bytu, předpis plateb, vyúčtování služeb a energií, stanovy SVJ nebo družstva, dokumenty k hypotéce a revize, pokud jsou pro danou nemovitost důležité.
PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy, je vhodné řešit včas. Ministerstvo průmyslu a obchodu popisuje PENB jako dokument, který rozděluje budovy do energetických tříd A až G podle potřeby energie pro typické využití a hodnotí například vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení nebo větrání.
6. Zda cena odpovídá trhu
Jednou z největších chyb je zveřejnit nabídku s cenou, která nevychází z trhu. Příliš vysoká cena může způsobit, že nabídka zestárne a začne působit problematicky. Příliš nízká cena zase připraví prodávajícího o peníze.
Cenu nestačí odvodit z přání prodávajícího ani z nejvyšších cen v inzerci. Před zveřejněním porovnávám skutečně prodané nemovitosti, aktuální konkurenci, lokalitu, dispozici, technický a právní stav, energetickou náročnost, financovatelnost hypotékou a poptávku po podobném typu nemovitosti.
Po spuštění nabídky pak sleduji reakci trhu: počet dotazů, kvalitu zájemců, prohlídky, zpětnou vazbu a srovnání s konkurenčními nabídkami. Právě tam se poměrně rychle ukáže, jestli cena odpovídá realitě.
V jižních Čechách, například v Jindřichově Hradci, Táboře nebo Českých Budějovicích, se rozdíl mezi dvěma zdánlivě podobnými nemovitostmi může projevit v detailech: přístup, sítě, technický stav, dojezdová vzdálenost, energetická náročnost nebo zájem kupujících z Prahy o rekreační využití.
7. Kdo je ideální kupující
Makléř by měl vědět, komu bude nabídka určena. Jinak se prodává menší byt pro investora, jinak rodinný dům pro rodinu s dětmi a jinak chalupa pro kupujícího z Prahy, který hledá rekreační nemovitost v jižních Čechách.
Správně určený kupující ovlivní text nabídky, fotografie, video, půdorys, cílení reklamy i argumentaci na prohlídce.
U investiční nemovitosti bude kupující řešit nájemní výnos, stav nájemní smlouvy a provozní náklady. U rodinného domu ho bude zajímat technický stav, dispozice, zahrada, škola, doprava a budoucí náklady. U pozemku bude rozhodující územní plán, sítě a přístup.
8. Co může prodej zdržet
Největší problém obvykle nevzniká tím, že nemovitost má zástavu, věcné břemeno, chybějící dokument nebo technickou vadu. Problém vzniká ve chvíli, kdy se na to přijde až po rezervaci.
Typické komplikace jsou chybějící dokumentace, nesoulad skutečného stavu s katastrem, nezkolaudované úpravy, nevyřešené dědictví, nesouhlas spoluvlastníka, nájemník v nemovitosti, zástavní právo, věcné břemeno nebo nejasný přístup k pozemku.
Když se tato rizika řeší před zveřejněním, dá se nastavit správný postup, cena i komunikace. Když se řeší až po rezervaci, prodávající je pod tlakem a kupující má důvod vyjednávat.
9. Jak bude vypadat postup prodeje
Makléř by měl předem promyslet celý obchodní proces. Nestačí najít kupujícího. Důležité je vědět, jak se bude řešit rezervace, financování, úschova kupní ceny, kupní smlouva, návrh na vklad do katastru a předání nemovitosti.
U převodů vlastnického práva se do katastru podává návrh na vklad. ČÚZK uvádí, že vkladem se na základě návrhu zapisuje mimo jiné vznik, změna nebo zánik vlastnického práva, práva stavby nebo věcného břemene.
U úschovy kupní ceny je vhodné pracovat s advokátem, bankou nebo notářem a mít přesně nastavené podmínky výplaty. U složitějších obchodů doporučuji znění úschovní smlouvy a kupní smlouvy konzultovat s advokátem.
U nemovitostí zatížených hypotékou je vhodné předem zjistit zůstatek úvěru, podmínky doplacení, souhlas banky a postup výmazu zástavního práva. U nemovitostí po dědictví nebo rozvodu je zase potřeba počítat s citlivější komunikací mezi účastníky.
10. Jaké informace musí být v nabídce pravdivé a doložitelné
Nabídka má být atraktivní, ale ověřitelná. Pokud je v inzerátu napsáno „stavební pozemek“, měl by makléř vědět, z čeho toto tvrzení vychází. Pokud se uvádí „po kompletní rekonstrukci“, měl by znát rozsah rekonstrukce.
Stejně opatrně je potřeba pracovat s výměrami, stavem sítí, parkováním, sklepy, půdami, lodžiemi, zahradami a možností další výstavby.
Důvěryhodná nabídka není ta, která všechno přikrášlí. Důvěryhodná nabídka umí ukázat silné stránky nemovitosti a zároveň nezamlčí podstatné informace.
11. Jaké daňové nebo finanční otázky má prodávající řešit
Makléř není daňový poradce, ale měl by prodávajícího upozornit, že prodej může mít daňové souvislosti. U některých prodejů může jít o osvobozený příjem, u jiných může vzniknout povinnost řešit daň z příjmů.
Finanční správa uvádí, že oznamovací povinnost se týká osvobozeného příjmu fyzické osoby vyššího než 5 000 000 Kč, přičemž příjem se posuzuje jednotlivě. U dražších nemovitostí, investičních nemovitostí, dědictví nebo nemovitostí v obchodním majetku je proto vhodné situaci včas konzultovat s daňovým poradcem nebo účetním.
Kontrolní body podle typu nemovitosti
U bytu je kromě vlastnictví důležitý stav domu a SVJ. Kupující se často ptají na fond oprav, plánované rekonstrukce, úvěr SVJ, výši měsíčních plateb, stav střechy, výtahu, fasády, stoupaček a společných prostor. Makléř by měl také ověřit, zda k bytu patří sklep, komora, garážové stání, balkon nebo lodžie a zda je vše správně uvedeno v dokumentech.
U domu je potřeba jít více do technických detailů. Důležitý je zdroj vody, kanalizace nebo septik, vytápění, elektroinstalace, střecha, vlhkost, přístupová cesta, stavební dokumentace, kolaudace a případné přístavby. Kupující domu obvykle řeší nejen cenu, ale i budoucí náklady.
U pozemku je klíčové ověřit, zda je skutečně vhodný k zamýšlenému využití. Makléř by měl prověřit územní plán, přístup z veřejné komunikace, možnost napojení na sítě, ochranná pásma, záplavové území, tvar a sklon pozemku. U stavebních pozemků je velký rozdíl mezi tím, co se v inzerci nazývá „stavební“, a tím, co je opravdu připravené pro výstavbu.
Dobrý makléř chrání prodávajícího i kupujícího
Příprava před zveřejněním nabídky není zbytečná administrativa. Chrání cenu, čas i důvěru mezi prodávajícím a kupujícím.
Prodávající získá jistotu, že ví, co prodává. Kupující dostane jasnější informace. A celý obchod má menší riziko, že se zastaví na problému, který šel zjistit předem.
Z mé praxe platí jednoduché pravidlo: čím víc rizik se vyřeší před inzercí, tím menší je pravděpodobnost, že se obchod zastaví po rezervaci, u banky nebo na katastru.
FAQ: časté otázky před zveřejněním nabídky nemovitosti
Musí makléř kontrolovat list vlastnictví?
Ano. Kontrola listu vlastnictví je jeden ze základních kroků. Makléř z něj zjistí vlastníka, případná omezení, zástavy, věcná břemena a další důležité informace.
Může se nemovitost inzerovat bez PENB?
U řady prodejů je potřeba PENB řešit předem. Povinnost záleží na typu nemovitosti a konkrétní situaci, proto je vhodné ji ověřit s makléřem nebo energetickým specialistou ještě před zveřejněním nabídky.
Co když je na nemovitosti hypotéka?
Hypotéka obvykle prodeji nebrání, ale je nutné předem zjistit zůstatek úvěru, podmínky splacení, souhlas banky a postup výmazu zástavního práva. Kupující i jeho banka budou tyto informace potřebovat.
Má makléř řešit technický stav nemovitosti?
Ano. Makléř by měl technický stav minimálně základně prověřit, upozornit na rizika a u složitějších případů doporučit technickou inspekci, technický posudek nebo odborníka.
Proč nezveřejnit nabídku co nejrychleji?
Rychlost je užitečná jen tehdy, když je nabídka připravená. Unáhlené zveřejnění s chybami v ceně, dokumentech nebo právním stavu může prodej prodražit a prodloužit.
Chystáte se prodat nemovitost?
Pokud zvažujete prodej bytu, domu, pozemku, chaty nebo investiční nemovitosti, začněme nejdřív přípravou. Projdu základní podklady, upozorním na možná rizika, doporučím vhodný postup a pomohu nastavit cenu tak, aby nabídka dávala smysl pro trh i pro další průběh prodeje.
Ozvěte se mi a domluvíme si nezávaznou konzultaci k prodeji nebo odhadu tržní ceny nemovitosti.