Prodej nemovitosti s nájemníkem: co musí vědět majitel

Ano, byt, dům nebo investiční nemovitost s nájemníkem prodat můžete. Nájem tím ale zpravidla nekončí. Při změně vlastníka obvykle přecházejí práva a povinnosti z nájmu na kupujícího, jak vyplývá z občanského zákoníku. Nový vlastník se tak stává pronajímatelem a nájem pokračuje dál.

Právě proto se prodej obsazené nemovitosti připravuje jinak než prodej prázdného bytu nebo domu. Nestačí dobře nafotit nemovitost a nastavit cenu. Je potřeba zkontrolovat nájemní smlouvu, dodatky, výši nájemného, dobu trvání nájmu, jistotu, platby i to, jak bude možné nemovitost ukazovat zájemcům.

Při prodeji bytů, domů a investičních nemovitostí v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině a ve středních Čechách se u obsazených nemovitostí nejčastěji řeší jedna otázka: kupuje zájemce výnos, nebo omezení?

Stručně řečeno

Nemovitost s nájemníkem prodat můžete, ale kupující musí vědět, že nájemní vztah zpravidla pokračuje i po převodu vlastnického práva. U menších bytů může být stabilní nájemník výhodou, protože kupující často hledá investici. U větších bytů nebo domů může nájemník naopak zúžit okruh zájemců, protože část kupujících chce nemovitost využívat pro vlastní bydlení.

Co se stane s nájemní smlouvou při prodeji

Při změně vlastníka pronajaté nemovitosti vstupuje kupující obvykle do postavení pronajímatele. Není nutné uzavírat novou nájemní smlouvu jen proto, že se změnil vlastník.

Kupující by měl ještě před podpisem kupní smlouvy vědět:

• jak dlouho nájem trvá,
• zda je smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou,
• jaké je nájemné,
• jaké jsou zálohy na služby,
• zda je složená jistota,
• zda existují dodatky nebo dohody mimo hlavní smlouvu,
• jaká je platební historie nájemce.

Ujednání nad rámec běžného nájemního vztahu je vhodné posoudit zvlášť. Týká se to například slev, zvláštních dohod, nestandardních povinností pronajímatele nebo příslibů budoucího ukončení nájmu. V právně citlivých situacích doporučuji zapojit advokáta.

Může nový majitel dát nájemníkovi výpověď jen proto, že nemovitost koupil?

U nájmu bytu nebo domu, ve kterém nájemce bydlí, změna vlastníka sama o sobě zpravidla nestačí jako důvod k výpovědi. Nový majitel musí respektovat platnou nájemní smlouvu a případné ukončení nájmu řešit dohodou, uplynutím sjednané doby nebo jiným zákonným způsobem.

V praxi proto nestačí říct: „Prodávám byt, nájemník odejde.“ Pokud má nájemník platnou smlouvu, kupující přebírá nemovitost i s nájemním vztahem.

Jiná situace může nastat u nebytových prostor, investičních jednotek nebo specifických smluvních ujednání. Tam je vždy vhodné nechat nájemní smlouvu posoudit právníkem.

Jak nájemník ovlivňuje cenu nemovitosti

Nájemník cenu nemovitosti automaticky nesnižuje. Záleží hlavně na typu nemovitosti a na tom, kdo je typický kupující.

U malometrážních bytů bývá pro část kupujících výhodou, že už je v bytě nájemce. Nemusejí ho sami hledat a od začátku vidí výnos. Typicky jde o koupi investiční nemovitosti, například u menších bytů v Praze, Českých Budějovicích, Táboře nebo Jindřichově Hradci.

U větších bytů a rodinných domů je situace jiná. Častěji je kupují lidé pro vlastní bydlení, takže se pak obvykle řeší ukončení nájmu nebo dohoda s nájemcem. Neplatí to vždy, ale bývá to častý rozdíl mezi malým investičním bytem a větší nemovitostí pro rodinu.

Při stanovení ceny proto porovnávám dva scénáře: prodej s nájemníkem a prodej po uvolnění. Rozdíl nemusí být velký, ale může ovlivnit počet zájemců, argumenty při jednání a délku prodeje.

Kdy je výhodné prodávat nemovitost i s nájemníkem

Prodej s nájemníkem dává smysl hlavně tehdy, když je nemovitost vhodná jako investice a nájemní vztah je přehledný. Kupující pak neřeší jen dispozici, stav a lokalitu, ale také pravidelný příjem.

Výhodou může být, pokud:

• nájemní smlouva je srozumitelná a bez rizikových ujednání,
• nájemník platí řádně,
• nájemné odpovídá trhu,
• existuje přehled plateb a služeb,
• je jasně doložená jistota,
• nemovitost je vhodná k dlouhodobému pronájmu.

Nestačí ale jen říct, že „byt je pronajatý“. Kupující chce vědět, kolik nájem skutečně vynáší, jaké jsou náklady, jak dlouho smlouva trvá a zda současný nájem odpovídá trhu.

Kdy je lepší řešit ukončení nájmu před prodejem

Ukončení nájmu před prodejem může dávat smysl, pokud je nemovitost atraktivnější pro vlastní bydlení než jako investice. Typicky se to týká větších bytů, rodinných domů, rekreačních objektů nebo nemovitostí v lokalitách, kde kupující hledají hlavně osobní užívání.

Volná nemovitost se lépe fotí, připravuje a zpřístupňuje na prohlídky. Kupující si ji snáze představí podle sebe.

Ukončení nájmu ale musí být férové a právně správné. Ideální je dohoda s nájemníkem. Pokud má jít o výpověď, doporučuji ji předem konzultovat s advokátem. Bez jasného právního základu není vhodné kupujícímu slibovat konkrétní termín vyklizení.

Co kontroluji před prodejem obsazené nemovitosti

U obsazeného bytu kontroluji jako první výši nájemného, dobu trvání smlouvy a všechny dodatky. Právě dodatky se někdy přehlédnou, přitom mohou zásadně změnit situaci.

U jednoho bytu v Táboře v Berlínské ulici jsme například až při kontrole zjistili, že nájem byl dodatkem prodloužen na dobu neurčitou. Pro nového vlastníka to nebylo vhodné, proto jsme situaci řešili dohodou a nájemce nakonec souhlasil s návratem na dobu určitou. Podstatné je právě slovo dohoda — takové věci není dobré řešit nátlakem ani jednostranným slibem kupujícímu.

Před prodejem doporučuji připravit zejména:

• nájemní smlouvu a všechny dodatky,
• přehled výše nájemného a záloh,
• informaci o složené jistotě,
• evidenci plateb,
• vyúčtování služeb,
• předávací protokol k nájmu,
• fotodokumentaci stavu nemovitosti,
• list vlastnictví a případná omezení,
• PENB, pokud je vyžadován.

U prodeje i pronájmu je potřeba řešit také průkaz energetické náročnosti budovy. Ministerstvo průmyslu a obchodu k PENB při prodeji nebo pronájmu uvádí mimo jiné povinnost pracovat s energetickou třídou v informačních a reklamních materiálech, pokud je nemovitost inzerována. U bytové jednotky se podklady obvykle řeší přes SVJ.

Jak komunikovat s nájemníkem

Nájemník by se o prodeji neměl dozvědět až od cizího zájemce na prohlídce. Vhodnější je otevřená a klidná komunikace.

Majitel by měl nájemníkovi vysvětlit, že se prodává nemovitost, jak budou probíhat prohlídky a co se pro něj po prodeji změní. Ve většině případů se mění hlavně osoba pronajímatele a platební údaje.

Dobrá komunikace pomáhá udržet pořádek v nemovitosti, umožní rozumně plánovat prohlídky a snižuje riziko zbytečného napětí mezi prodávajícím, nájemníkem a kupujícím.

Jak organizovat prohlídky nemovitosti s nájemníkem

Prohlídky obsazené nemovitosti jsou citlivé. Nájemník v bytě nebo domě bydlí a má právo na soukromí. Zároveň je v zájmu majitele, aby vážní kupující nemovitost viděli.

Osvědčuje se domluvit prohlídky s předstihem a soustředit více vážných zájemců do jednoho dne. Nájemník pak nemusí pouštět do bytu každého zvlášť a prodej se zbytečně nebrzdí.

Většinou se dá dohodnout rozumně. Ne vždy to ale vyjde. U bytu v Jindřichově Hradci v ulici Miřiovského nám nájemci nechtěli s prohlídkami vyjít vstříc, a proto bylo nejlepší počkat tři měsíce, než se odstěhovali. Pro prodávajícího to nebylo nejrychlejší řešení, ale v dané situaci bylo nejčistší.

U obsazeného bytu proto nevodím velké množství nezávazných zájemců. Nejdříve ověřuji, zda kupující chápe nájemní vztah, má reálný zájem a ví, zda kupuje investici, nebo nemovitost pro vlastní bydlení.

Co musí vědět kupující

Kupující by měl předem vědět, že nemovitost je pronajatá. Tuto informaci není vhodné skrývat ani zlehčovat.

Transparentně je dobré uvést:

• dobu trvání nájemní smlouvy,
• výši nájemného,
• výši záloh,
• platební historii,
• stav jistoty,
• pravidla pro zvyšování nájemného,
• datum možného skončení nájmu,
• dohody nad rámec smlouvy.

Čím lépe jsou tyto informace připravené, tím méně prostoru zůstává pro nejistotu, slevové argumenty nebo pozdější spor.

Kupní smlouva a předání nemovitosti

U prodeje nemovitosti s nájemníkem je potřeba v kupní smlouvě jasně popsat, že nemovitost je pronajatá a jaké nájemní dokumenty kupující přebírá. Součástí příloh by měla být nájemní smlouva a dodatky.

Důležité je také vypořádání nájemného, záloh, jistoty a služeb ke dni převodu. Kupující musí vědět, od kdy mu náleží nájemné a jak bude nájemník informován o změně vlastníka a platebních údajů.

Smluvní část je vhodné připravit s advokátem nebo notářem. Pokud se používá advokátní úschova kupní ceny, je dobré vědět, že Česká advokátní komora provozuje evidenci advokátních úschov, do které advokáti hlásí prováděné úschovy peněžních prostředků.

Převod vlastnického práva se zapisuje do katastru nemovitostí. ČÚZK nabízí aplikaci pro vytvoření návrhu na vklad, která pomáhá připravit návrh pro listinné nebo elektronické podání.

Daňové souvislosti pro prodávajícího

Prodej pronajaté nemovitosti může mít daňové dopady stejně jako jiný prodej nemovitosti. U fyzických osob záleží například na době vlastnictví, způsobu nabytí, bydlení v nemovitosti nebo použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Pokud příjem z prodeje není osvobozený, zpravidla se řeší v rámci daně z příjmů. Pokud naopak osvobozený je a přesáhne zákonný limit, může vzniknout oznamovací povinnost vůči správci daně; Finanční správa k tomu uvádí pravidla u oznámení o osvobozených příjmech. Konkrétní situaci doporučuji ověřit s daňovým poradcem.

Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti s nájemníkem

Největší chybou je začít prodávat bez kontroly nájemní smlouvy. Majitel někdy až při jednání s kupujícím zjistí, že nájem trvá déle, než si myslel, nájemné je pod trhem nebo existuje dodatek, který mění původní dohodu.

Druhou chybou je slibovat kupujícímu, že nájemník určitě odejde. Pokud není dohoda písemná, srozumitelná a právně správná, je takový slib rizikový.

Třetí chybou je špatná komunikace s nájemníkem. Nespokojený nájemník může komplikovat prohlídky, prezentaci i předání.

Čtvrtou chybou je nastavit cenu stejně jako u volné nemovitosti bez ohledu na typ kupujícího, výši nájemného a dobu trvání nájmu.

Jak postupuji v praxi

Nejdříve je potřeba zjistit reálnou tržní cenu ve dvou scénářích: prodej s nájemníkem a prodej po uvolnění nemovitosti. Rozdíl může být malý, ale také zásadní pro okruh kupujících.

Potom kontroluji nájemní smlouvu, dodatky, výši nájemného, dobu trvání, jistotu, platby a základní stav nemovitosti. U bytu se přidávají podklady od SVJ, u domu nebo rekreační nemovitosti také technický stav, dokumentace a přístup k nemovitosti.

Následně se rozhoduje, komu bude nabídka určena. Jinak se prezentuje malý investiční byt s nájemníkem a jinak větší byt nebo dům, kde kupující pravděpodobně řeší vlastní bydlení.

Teprve potom dává smysl spustit inzerci, domluvit pravidla prohlídek s nájemníkem a připravit kupní proces tak, aby kupující věděl, co přesně přebírá.

FAQ: Prodej nemovitosti s nájemníkem

Můžu prodat byt, ve kterém bydlí nájemník?

Ano. Prodej je možný, ale nájemní smlouva zpravidla pokračuje dál a nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele. Kupující proto musí být s nájemním vztahem seznámen.

Musí nájemník podepsat novou smlouvu s kupujícím?

Obvykle ne. Změnou vlastníka nájemní smlouva nekončí. Nová smlouva nebo dodatek dávají smysl jen tehdy, pokud se strany chtějí dohodnout na změně.

Sníží nájemník cenu nemovitosti?

Někdy ano, někdy ne. U menší investiční nemovitosti může být spolehlivý nájemník výhodou. U většího bytu nebo domu pro vlastní bydlení může nájemník snížit počet zájemců.

Je lepší prodat byt s nájemníkem, nebo počkat na konec nájmu?

Záleží na typu nemovitosti, výši nájemného, délce nájmu a cílovém kupujícím. U investičního bytu může být prodej s nájemníkem výhodný. U nemovitosti pro vlastní bydlení může být lepší prodávat až po jejím uvolnění.

Musím nájemníkovi oznámit, že nemovitost prodávám?

Je to velmi vhodné. Nájemník by měl vědět, jak budou probíhat prohlídky, a po změně vlastníka také komu má nově platit nájemné a od kdy.

Co když kupující chce, aby byl byt prázdný?

Pak je potřeba ověřit, zda lze nájem ukončit dohodou, uplynutím sjednané doby nebo jiným zákonným způsobem. Bez jasného právního základu není bezpečné slibovat vyklizení.

Zvažujete prodej nemovitosti s nájemníkem?

Pokud řešíte prodej bytu, domu nebo investiční nemovitosti s nájemníkem v Jihočeském kraji, Praze, na Vysočině nebo ve středních Čechách, doporučuji nejdříve ověřit, jak nájemní smlouva ovlivňuje cenu, okruh kupujících a průběh prohlídek.

Pomohu vám projít podklady z pohledu prodejnosti, nastavit cenu ve dvou scénářích a připravit komunikaci s nájemníkem i kupujícím. Často se tím předejde zbytečným slevám, nedorozuměním a komplikacím při předání.

Ozvěte se mi ještě před spuštěním inzerce. Projdeme vaši situaci nezávazně a vybereme postup, který dává smysl pro konkrétní nemovitost.